零房钱土地流转是历史新现象
众多调查中国农村土地流转的研究显示，现阶段40%左右农户在流转时不商定房钱收取。这种现在人们已经见惯不怪的零房钱土地流转在历史长河中则属于新现象。在20世纪初期及以前，中国的土地租佃习惯以五成产出作为房钱。高房钱是历史上土地租佃的常态，不收取什物与货泉租非常罕见。现有相关研究留意到低房钱或零房钱流转更多地存在于亲友之间，并且低房钱或零房钱转入土地的亲友会为转出户提供一些匡助。根据这些解释，土地低房钱或零房钱流转都离不开所谓“熟人社会”“乡土性”这类中国社会特有的性质。但是，为何同样是熟人社会的背景，20世纪初却房钱高昂，即使承租者为亲友，也没有广泛泛起零房钱现象？本文在历史框架下，从土地价值下降、转出户以地换人情需求增加以及仍轻易找到亲友来承租土地3个方面临此进行回答，并将零房钱现象解释为城镇化背景下隐性的人情租替换了总额不高的什物与货泉租。
不事先商定的人情租替换了其他形式房钱
房钱是土地所有权的经济实现形式，是逾额利润的转化，只有在经营者同时是土地所有者的情况下，经营者才不用支付土地房钱。房钱有多种形式，中国历史上长期存在劳役、什物、货泉3种房钱形式，不同时期、不同地区占主导地位的房钱形式不同。不管何种形式，房钱的收取一般在土地交易时双方就有了商定。
在现阶段，占主导地位的房钱形式是货泉租，采用什物租的土地流转发生比例非常小，有人身依附色彩的劳役租更是极为罕见。若假定现阶段房钱只有什物与货泉两种形式，则可以发现，实践中存在大量零房钱现象。转入户既然转入土地，就说明这些土地仍有利用价值；转出户在转出有价值的土地时不商定房钱收取的形式及其数额，可以被理解为存在其它特殊形式的房钱。
现阶段，中国的土地流转多发生在亲友之间，而亲友之间往往存在长期且隐蔽的人情交换。所以，有理由以为，亲友之间的土地流转可能以隐蔽的人情租代替了显性的什物与货泉租。转出户以零房钱方式将土地流转给亲友很可能是一种“还人情”，或是增加人情、以备后用的方式。转入户承租土地，就默认了“承情”，也需要在事后对转出户提供一些匡助或给予一些馈赠来“还人情”。
本文利用一份2015年江苏省农户调查来揭示人情租和什物与货泉租之间的替换关系。结果显示，在不收取货泉租的流转中双方为非亲友且非本组邻居的比例不足3%，说明人情租流转基本只发生在亲友熟人之间；收取货泉租的流转则既发生于亲友熟人间又发生于目生人间，流转双方为非亲友的占57.74%，为非本村民小组邻居的占54.17%。在收取货泉租的流转中，转入户为转出户出产帮扶、照看老弱的比例均低于1%，给转出户节日送礼的比例也低于6%；而在不收取货泉租的流转中，转入户给转出户出产帮扶、照看老弱的比例高于20%，节日送礼的比例约为30%。可以看出，不收取货泉租时出产帮扶、照看老弱、节日送礼等人情交换内容大大增加。
土地房钱人情化原因探析
中国社会长期以来是人情社会，为什么只在现阶段才广泛存在以人情租代替其它形式房钱的情况？下面从3个方面进行解释。
1.土地价值降低、土地均分格式与房钱人情化。在传统农业社会，技术提高缓慢，社会缺乏非农就业机会，人口膨胀导致农产品价格和土地房钱高昂。而在现阶段，农业技术提高、人口增长放缓以及国际商业发展等因素使农产品的实际价格和土地的边际价值下降。据估算，与
20 世纪初期比拟，21
世纪初期全球农产品实际价格（扣除通货膨胀）下降了三分之二以上。一方面是农产品价格在下降，另一方面土地房钱占产出的比例也在下降。根据中国农业部农村固定观察点
2011 年的调查数据，转出土地且收取房钱的农户均匀收取了占土地产值 25.7%
的房钱，远小于历史上五成产出的房钱率。土地房钱水平的下降，加之家庭联产承包制下每户承包的土地面积很小（
地块面积更小），农户出租土地所能取得的什物与货泉租的总额并不高。在这种情况下，人情租就可能替换什物与货泉租。
2.城镇化发展的不完全性与土地房钱人情化。第一，在现阶段，农村外出务工职员的很多亲友仍留在农村，他们之间的人情交换可表现为农村亲友提供出产和糊口帮扶、外出务工职员提供土地。人情交换具有情感交流与分散风险的功能，并非什物与货泉交换所能完全替换。在建立起就业地的社会关系网之前，农村外出务工职员多数仍需要与家乡亲友进行人情交换。第二，当下农村劳动力转移多遵循青丁壮尤其是男性青丁壮外出，老幼、妇女留守的模式。青丁壮劳动力外出的农户面对留守人口的照看题目。而留守人口的照看需求具有不定时性，农村人口栖身分散，难以形成专业的照看服务市场。除了留守人口的照看需求外，仍从事农业出产的老年人、妇女因技术不足或相关社会化服务缺乏等，可能需要在某些出产环节接受帮扶。在这种情况下，有老幼、妇女等留守人口的农户将土地以零房钱方式流转给亲友，后者“承情”后默契地对前者家中的留守人口提供必要的照看和匡助，这是符合中国人情社会情境的交换方式。第三，在非农就业不不乱的状况下，农村外出务工职员留存土地使用权的需求加大了以土地承包经营权换人情的可能。固然部门农户因外出务工而转出土地，但假如他们预期非农就业和获得非农收入的远景不可靠，或仍打算年迈时返乡务农，或预期土地未来可能非农化从而有升值空间，他们就不会彻底抛却土地。假如农户将土地流转给没有长期交往关系、缺乏信任基础的人，则可能会有产权保护方面的顾虑，出租土地（或撂荒）也可能被村集体视为不需要土地，土地承包权有可能被重新分配给其它农户。比拟之下，亲友之间存在“道义经济”：外出务工职员将土地以零房钱方式流转给亲友，让其暂代经营，可以避免长期撂荒后土地板结、杂草丛生的题目，外出务工职员也可以在土地调整时再回村争取土地承包权，并在需要时随时收回土地经营权。
3.能够承租土地的亲友数目与土地房钱人情化。人情交换是双方的。人情交换不可能等闲地发生在目生人之间，需要有血缘或前期交往关系作基础。对于某一土地转出户而言，假如他认识的亲友中没人愿意扩大土地经营规模，或这些亲友已“承情”转入其它农户的土地，无法再向其提供有效的人情帮扶，则不具备房钱人情化的前提。现阶段农村仍旧有大量农业经营户，转出户能够在一定数目的潜伏转入户中进行选择，也仍较轻易找到能够承租土地的亲友。但是，跟着城镇化的进一步推进，转出户将越来越难以找到有前期交往基础的农户来承租土地。
房钱形式选择的调查结果与初步结论
不可否认，某些收取低水平什物与货泉租的土地交易也有人情交换的成分；只有不收取什物与货泉租时，房钱才完全人情化。为数据分析简化起见，这里将没有商定什物与货泉租收取的流转定义为采用人情租；反之，则为采用什物与货泉租。
针对上面人情租形成的三个原因进行的田野调查和实证分析验证了上述理论推论。结果显示：当地房钱水平、流转地块的面积和泥土质量负向影响转出户采用人情租的可能性，说明“人情有价”：总价高的土地更少用来做人情；举家外出户或没有男性青丁壮常住在村的农户更可能在转出土地时采用人情租，说明城镇化是“人情不以人情还”、产生以地还(换)人情需求的重要原因；村组内土地转出户与转入户的数目比具有降低人情租发生可能性的作用，说明愿意承接土地的农户数目及其人情供应是人情租土地流转这一硬币的另外一面。
因此，零房钱土地流转是城镇化发展不完全的背景下，农户为知足土地产权保护、照看留守人口、出产帮扶等需求而把低价值土地“无偿”转让给亲友以交换人情的一种现象。零房钱是农户之间的一种隐性人情交换，有其存在的公道逻辑，促进土地流转的政策不能强制性地要求流转房钱货泉化和显性化。当然，跟着城镇化的进一步推进，转出户会越来越难以找到能够承情的转入户，人情租将显性化为货泉租，相关政策需要适应形势变化，为正规土地流转市场的发展提供必要的轨制保障。
转载文章请注明出处：厂房出租">上海厂房网
