一季度我国重点城市地价监测报告_地价监测

        一季度我国重点城市地价监测报告

　　根据中国城市地价动态监测系统的最新统计快报，2010年第一季度，全国地价总体水平继续上涨，但受调控政策收紧和对后市预期不明朗的影响，涨幅明显收窄；居住地价增长率仍为各用途地价增长率之首；三大重点区域中，珠三角地区地价涨幅最高，体现了经济发达地区对整体经济形势和市场变化的敏感反应；个别二、三线城市同比、环比涨幅明显突出，应予以关注。具体情况和分析如下：

　　一、2010年一季度，全国地价态势简况

　　（一）全国地价总体水平环比继续上升，但幅度明显收窄。

　　2010年第一季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元／平方米，商业、居住、工业分别为4822元／平方米、3938元／平方米和607元／平方米；环比增长率分别为2.34%、2.34%、2.97%、1.62%；同比增长率分别为8.14%、8.54%、11.86%、3.74%。

　　本季度，全国地价总体涨幅较上季度趋缓，但工业地价涨幅高于上一季度；与2009年第一季度相比，由于翘尾因素的影响，涨幅显著，但仍低于2007年的峰值水平。无论是环比还是同比，居住地价涨幅均大于商业和工业。

　　36个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国保持一致，且各项指标均高于全国水平。综合、商业、居住、工业地价水平分别为3671元／平方米、6003元／平方米、5286元／平方米和738元／平方米；环比增长率分别为2.97%、2.85%、3.31%、2.59%；同比增长率分别为9.91%、9.43%、13.61%、5.53%。

图1  2007年以来36个重点城市综合地价增长率曲线图（%）

　　（二）三大重点区域中，珠江三角洲地区综合及各用途地价环比、同比增长率均为最高。

　　2010年第一季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4202元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3646元/平方米；环渤海地区最低，为2966元/平方米。

图2 2010年第一季度三大重点区域地价水平（元/平方米）

　　从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅较上一季度有所放缓，珠江三角洲和环渤海地区综合地价涨幅则高于上一季度。其中，珠江三角洲地区综合地价增长率明显高于全国总体水平和其他两个重点区域，为5.37%；长江三角洲地区综合地价增长率低于全国总体水平和其他两个重点区域，为1.84%；环渤海地区综合地价增长率居中，为2.30%。从同比增长率看，珠江三角洲地区综合地价增长率明显高于全国总体水平和其他两个重点区域水平，达到17.52%，其中增幅超过10.0%的城市5个，占区域监测城市总数的83.0%。全国增幅最高城市为深圳（                农用地、                商住地、                工业地）                市（55. 38%）。

图3 2010年第一季度三大重点区域综合地价增长率（%）

　　就分用途的地价变化来看，珠江三角洲地区土地价格对市场变化的反应较快，其商业、居住、工业地价环比、同比增长率均明显高于全国和其他两重点区域分用途平均水平，环比增长率分别为8.52%、5.28%、4.79%，同比增长率分别为28.97%、22.83%、11.35%，反映出经济危机对珠江三角洲土地市场影响较大。经过上一季度的快速上涨，本季度，长江三角洲地区商业、居住、工业地价环比涨幅趋缓，分别为1.95%、3.12%、0.54%，但应特别注意的是，经过几个季度的累计变化，目前，该区域的居住地价水平已接近商业地价。环渤海地区分用途平均地价水平变化相对平稳，变化较为突出的是居住地价，其环比、同比增长率分别为3.71%、9.82%，此外，该区域商业和工业地价变化幅度均略高于上一季度。

　　（三）36个重点监测城市中，东部重点城市综合地价水平值和增长率均高于中西部重点城市平均水平。

　　2010年第一季度，全国36个重点城市中，东部城市综合地价平均水平5294元/平方米，明显高于中部城市（1799元/平方米）和西部城市（2582元/平方米）。

　　东、中、西部重点城市的综合地价环比增长率分别为4.21%、 1.87%、1.31%，同比增长率分别为13.68%、5.82%、5.84%。

　　从地价水平、环比、同比等监测指标来看，经济相对发达的东部地区城市，土地市场化程度更高，受经济危机的影响较大，而对政策以及市场变化的反应也更为迅速。

　　（四）个别二、三线城市地价环比涨幅突出，居住地价涨幅远超一线城市。

　　2010年第一季度，全国105个主要监测城市中，多数城市综合地价环比涨幅较上一季度有所放缓，但个别二、三线城市如海口（                农用地、                商住地、                工业地）                、中山（                农用地、                商住地、                工业地）                、昆明（                农用地、                商住地、                工业地）                环比增长突出。

　　在各用途中，居住地价对总体地价水平贡献最大。本季度大多数城市居住地价环比涨幅集中在0.0～5.0%之间，一线城市深圳、上海（                农用地、                商住地、                工业地）                、广州（                农用地、                商住地、                工业地）                、北京（                农用地、                商住地、                工业地）                的居住地价环比涨幅分别为4.82%、9.84%、4.66%、6.16%。居住地价环比涨幅超过10.0%的城市则均为二三线城市：海口、中山、昆明。

　　二、宏观经济、调控政策对地价变化的影响分析

　　2010年一季度，受国民经济和房地产业持续回升势头影响，地价总体水平趋于上升，但受2009年年底以来一系列调控政策、后市预期及市场的季节性清淡等影响，地价涨幅较上个季度有所回落。

　　（一）国民经济持续向好，土地市场需求继续保持旺盛态势。

　　2010年一季度，国民经济在去年企稳回升的基础上继续向好，投资仍然高位增长，1～2月份，规模以上工业增加值同比增长20.7%，城镇固定资产投资同比增长26.6%。同时，较快增长的居民收入和较充裕的信贷投放量，促进了房地产和土地需求的增加。据中国人民银行调查显示，1季度城镇居民当期收入感受指数为55.0%，连续第三个季度回升；1月新增信贷总量1.39万亿元, 2月新增人民币贷款7001亿元，前两个月的信贷余额超出全年计划信贷总额的四分之一。另考虑到2月CPI同比上涨2.7%，通胀预期继续强化，导致土地价格进一步上涨。在国民经济和投资平稳较快发展局面下，在中央政府公共投资大力支持和宽松的金融政策配合下，在信贷投放较充裕和居民收入平稳增长的情况下，土地市场需求继续保持了较为旺盛的态势，从而刺激地价上升。

　　（二）房地产市场持续高位运行，对土地需求和地价水平的拉动作用明显

　　2010年一季度，房地产业继续保持上涨态势，1～2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%；全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数环比上涨0.9%，房地产市场仍然呈现供需两旺。自去年下半年以来的房地产市场持续高位运行，直接拉动了土地市场，今年1～2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%。

　　（三）受调控政策和后市预期影响，地价涨幅较上季度回落

　　2009年底，中央经济工作会议后，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后，房地产调控政策密集出台。2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。两会期间，国务院总理温家宝在政府报告中再次强调要提出促进房地产市场平稳健康发展。一季度，国务院办公厅、中国人民银行、银监会、国土资源部等相继出台政策，从多角度落实中央精神，加强房地产市场监管。

　　在国家和地方一系列房地产市场调控政策的作用下，房地产市场的热度表现出阶段性缓降，地价上涨的势头有所缓解。加之一季度土地市场供应尚未全面启动，春节长假淡期房地产市场需求萎缩，以及市场各方对国家政策观望态度的综合影响，一季度地价环比涨幅较上年四季度回落。

　　三、下一步关注倾向及二季度地价走势预测

　　（一）对高房价、高地价向部分二、三线城市蔓延的动向需密切关注，引导其理性发展。

　　持续监测结果显示，自2008年国际金融危机对我国经济造成冲击，进而影响到土地、房地产市场以来，2009年全年，一线城市及部分以外向型经济为主的城市，地价出现了由降到升的起伏变化，而部分二、三城市、资源性经济为主的小城市则基本未受到国际经济形势的不利影响，反而得益于国家大规模资金的投入，并获得了承接东南沿海地区经济与资本转移的机会，房地产市场持续快速升温，居住地价明显上升。09年四季度，居住地价同比超过10.0%的26个城市中，荆州（                农用地、                商住地、                工业地）                、九江（                农用地、                商住地、                工业地）                、鸡西（                农用地、                商住地、                工业地）                、鹤岗（                农用地、                商住地、                工业地）                等二、三线城市共计18个。2010年一季度，又有近七成城市居住地价同比涨幅超过5.0%，其中，涨幅超过20.0%的城市依次为海口、昆明、鸡西、九江、珠海（                农用地、                商住地、                工业地）                、荆州、宁波（                农用地、                商住地、                工业地）                、北海（                农用地、                商住地、                工业地）                、郑州（                农用地、                商住地、                工业地）                ；另外，还有宜宾（                农用地、                商住地、                工业地）                、汕头（                农用地、                商住地、                工业地）                、湖州（                农用地、                商住地、                工业地）                、焦作（                农用地、                商住地、                工业地）                、南京（                农用地、                商住地、                工业地）                、唐山（                农用地、                商住地、                工业地）                等30个城市的增幅在10.0～20.0%之间。而本季度居住地价的环比涨幅前三也被海口、中山、昆明所占居。

　　虽然近年来二三线城市基础设施得到较大程度的完善，而且相对于一线城市而言，其房地产建设用地供应更为充足，房价、地价价位基础不高，形成价值洼地等是吸引大量开发商购地和投资投机性购房需求的客观原因。而且，受土地成本辐射效应影响，加之，中小城市刚性购房需求的急剧释放，其地价上升也是必然趋势。但是，我们也要清楚地看到，二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等仍然存在一定的差距，其市场需求弹性往往受到较多限制，必须防止二、三线城市地价过快、甚至脱离于整体发展水平的上涨。

　　（二）经济形势尚未稳固，对工业用地价格回升的不利因素仍然存在；一系列紧缩性房地产调控政策的落实将促进二季度房地产用地市场趋于平稳。

　　当前我国经济社会发展处在企稳回升的关键时期，仍然面临诸多困难和问题。从外部环境看，全球经济复苏将是一个缓慢曲折的过程，外需不足的局面及影响还在持续。从国内经济看，经济回升的基础还不稳定、不巩固、不平衡，一些深层次矛盾特别是结构性矛盾仍然突出。这些因素对工业用地市场的长期影响较大。

　　在宏观经济发展仍面临国内外严峻考验的同时，中央政府进一步加大了房地产调控，各部委的相关政策已密集出台，在一定程度上抑制了高温的房地产、土地市场。二季度，各地方政府的实施性、配套性措施应积极跟进。因此，预计2010年二季度，商业、居住地价涨幅不会出现显著波动。