09年长三角主要城市地价监测报告_地价监测

　　09年长三角主要城市地价监测报告

　　一、2009年长江三角洲地区主要城市地价总体情况

　　(一)综合地价水平值、增长率变化分析

　　1. 2009年长江三角洲地区主要城市地价水平总体呈上升趋势，综合地价处于全国领先水平

　　2009年，长江三角洲地区综合地价水平值为4126元/平方米。长江三角洲地区重点监测城市(上海（                农用地、                商住地、                工业地）                、南京（                农用地、                商住地、                工业地）                和杭州（                农用地、                商住地、                工业地）                )综合地价水平为9059元/平方米，均高于2008年的水平，总体呈上升趋势。

　　长江三角洲地区综合地价水平较全国平均值高出1473元/平方米，在重点区域中处于领先水平。

　　图1 2009年长江三角洲地区主要城市综合地价水平值

　　2. 2009年长江三角洲地区城市综合地价增长率高于全国平均水平，与上年相比增幅较大

　　2009年长江三角洲地区综合地价增长率为6.37%，与2008年的-0.13%相比，提高了6.50个百分点。长江三角洲地区重点监测城市(上海、南京和杭州)平均综合地价增长率为9.24%，比2008年的-1.41%提高了10.65个百分点，从整个区域来看，地价水平明显上升。

　　长江三角洲地区城市综合地价增长率较全国平均综合地价增长率高1.32个百分点。

　　图2 2009长江三角洲地区主要城市综合地价增长率

　　(二)2009年长江三角洲地区除工业用地外，商业、居住用地地价增长率均高于全国，重点监测城市三种用途地价增长率较上年均有较大幅度的上升，其中居住用地地价上升幅度最大

　　2009年长江三角洲地区各城市商业用地地价增长率为7.39%，与全国相比高出1.85个百分点;居住用地地价增长率为12.35%，比全国高出4.43个百分点;工业用地地价增长率为0.07%，比全国低了1.49个百分点。2009年长江三角洲地区各城市商业、居住、工业平均地价水平值之比为1：0.96：0.11。

　　长江三角洲地区重点监测城市(上海、南京和杭州)商业用地地价增长率为12.48%，与上年同比上涨了8.89个百分点;居住用地地价增长率为18.76%，与上年同比上涨了20.15个百分点;工业用地地价增长率为-0.83%，比上年同比提高了1.53个百分点。

　　图3 2003～2009年长江三角洲地区重点监测城市地价增长率比较

　　(三)2009年长江三角洲重点监测城市各季度综合地价增长率整体保持上升趋势，第四季度尤为突出

　　2009年第一季度沪、宁、杭三个重点监测城市综合地价增长率在继2008年三、四季度持续下降后开始回升，2009年第二季度重点监测城市综合地价增长率比第一季度有更大的上升幅度，并由负转正，在第三季度趋于平稳后，第四季度又大幅度上升，增幅尤为突出。由此看出，与2008年的持续下降显著不同，2009年重点监测城市综合地价增长率前三季度保持较缓的增长趋势，第四季度显现出强劲的增长势头。

　　图4 长江三角洲地区重点监测城市各季度综合地价增长率

　　(四)上海、南京、杭州三个重点监测城市各用途地价变化存在一定差异，上海商住地价增幅领先于区域其他城市

　　上海、南京、杭州三个重点监测城市的地价变化与区域地价平均变化情况相比，三市的综合地价增长率均高于区域平均水平;就商业地价而言，呈“两高一低”特征，即上海、杭州市的商业地价增长率高于区域平均水平，而南京则较低;就居住用地而言，只有上海高于区域平均水平，杭州、南京市均较低;三市的工业地价增长率与区域平均水平差异不大，南京略高于区域平均，而上海、杭州市则低于区域平均水平。

　　长江三角洲各城市地价增长率情况显示，上海综合、商业地价增长率最高，分別达16.75%、13.70%。

　　图6 2009长江三角洲地区主要城市综合地价增长率

　　二、长江三角洲地区主要城市地价与房价关系

　　(一)2009年长江三角洲地区各城市的房价、地价普遍上涨

　　根据国家统计局发布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格指数数据，新建商品住宅价格指数由高到低依次为温州（                农用地、                商住地、                工业地）                113、宁波（                农用地、                商住地、                工业地）                111.7、南京111.7、杭州111.4、上海109.2、无锡（                农用地、                商住地、                工业地）                106.1、扬州（                农用地、                商住地、                工业地）                105、徐州（                农用地、                商住地、                工业地）                104.6。从总体来看，长江三角洲地区居住地价和房价走势基本一致。

　　(二)长江三角洲地区重点监测城市地价占房价的比例高于全国平均水平

　　从上海、南京、杭州三大区域重点监测城市的地价占房价比看，2009年居住用地地价占房价比分别为47.36%、47.89%、45.47%，高于31.26%的全国平均水平。三大区域重点监测城市的商业用地地价占房价比分别为45.86%、35.79%、40.15%，也均高于32.22%的全国平均水平。这反映在区域中心城市，土地的稀缺程度相对较高，其占房价的比例也较高。

　　图8 2009年长江三角洲地区重点监测城市地价占房价比例比较

　　三、地价变化与社会经济发展关系分析

　　(一)2009年长江三角洲地区城市GDP稳定增长，除上海、宁波、温州外，绝大部分城市综合地价增长率均低于GDP增长率

　　从重点监测城市来看，上海的GDP增长率为8.2%，综合地价增长率为16.75%;南京的GDP增长率为11.5%，综合地价增长率为10.4%;杭州GDP增长率为10.0%，综合地价增长率为9.49%。除上海外，重点监测城市地价增长率与GDP增长率相差不大。其他监测城市中，除宁波的综合地价增长率高于GDP增长率外，其余城市的综合地价增长率均大幅低于当地GDP增长率。两者之间相关程度并不明显，说明虽然城市地价水平在一定程度上受当地社会经济发展状况影响，但地价变化还受到许多其他因素的综合影响。

　　图9 长江三角洲主要城市综合地价增长率与GDP增长率比较

　　(二)2009年长江三角洲地区大部分城市固定资产投资增长率较2008年有所回升，除上海、宁波、温州外，各城市综合地价增长率均低于固定资产投资增长率

　　图10 长江三角洲城市综合地价增长率与固定资产投资增长率比较

　　四、影响长江三角洲地区城市地价变化的主要因素分析

　　(一)国家宏观调控政策效果明显、区域经济明显好转是长江三角洲地区城市地价增长的主要诱因

　　为有效抵御国际金融危机，保障我国经济平稳快速发展态势，2008年底和2009年第一季度中央高密度出台一系列调控政策， 提出“保增长、扩内需、调结构” 的战略，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，首次下调商品房开发项目资本金比例。随着IPO重启，公司债放行，房企的融资渠道被放宽，资金门槛被降低等，都大大刺激了土地及房地产投资需求的增加，促进了全国土地及房地产市场的迅速回暖，导致在2009年地价、房价出现较为明显的上涨。2009年全国GDP增长8.7%，在宏观经济带动下，长江三角洲地区主要城市GDP增长率均超过8%，普遍高于全国平均水平，其中南通（                农用地、                商住地、                工业地）                、徐州、扬州等城市GDP增长率超过13%，远高于全国平均水平。区域经济明显好转，土地及房地产开发用地需求不断增加，导致地价进一步攀升。

　　(二)后金融危机时期，通胀预期及投资性需求的增加，成为地价上涨的动力

　　出于对全球经济复苏和国内经济快速发展的预判，房企对房市和房价走高的预期再度乐观。通胀预期和房地产行业高回报的诱惑，使得资金充足的国有企业拿地热情高涨，开始大量购地。在房价看涨、需求旺盛的形势下，许多房地产企业纷纷加入“抢地”行列。在盲目竞争下形成的高地价，不仅占用了企业大量的现金流，也迫使企业放慢开发节奏，延缓土地供应形成房屋的时间。

　　(三)区域及监测城市的经济发展规划，在一定程度上提升了长江三角洲地区城市土地价值。

　　2009年6月10日，国务院原则通过《江苏（                农用地、                商住地、                工业地）                沿海地区发展规划》，将江苏沿海地区建设成为中国东部地区重要的经济增长极，江苏沿海开发正式上升为国家战略;即将出台的《长江三角洲地区区域规划纲要》中，高技术产业和战略性新兴产业被列入发展重点;3月25日，国务院通过了《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的意见》。随着长江三角洲区域及监测城市经济发展规划的相继出台，调整了长江三角洲地区经济增长结构，迫使低附加值企业升级改造，在市场竞争中优胜劣汰，带动该区域更快更好的发展，在一定程度上带动了长江三角洲地区城市土地价值的上涨。

　　五、2010年长江三角洲地区城市地价变化趋势分析

　　(一)随着宏观经济逐步复苏，国家调控政策将有所调整，长江三角洲地区地价水平仍将处于领先水平，但增长速度必将放缓

　　针对2009年后半年地价过快上涨，部分城市房地产市场可能存在泡沫的情况，中央经济工作会议强调，要提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展;要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点;要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。长江三角洲地区城市也相继出台相关政策，这些政策效应将在2010年逐渐显现，在一定程度上会遏制土地市场的非理性投资，抑制房企捂盘惜售，减少囤积房源，恶意炒作，哄抬房价和地价的投机行为。预计2010年，长江三角洲地区经济总体继续向好，在适度宽松的货币政策、差异化的信贷政策下，在规范房地产市场、严厉打击囤地等细则文件陆续出台的背景下，长江三角洲区域城市地价增幅将有所回落。

　　(二)与重点监测城市相比，其他监测城市地价存在一定的上涨空间，须防止区域二、三线城市跟风过快上涨

　　长江三角洲区域的城市差距明显，区域发展不平衡、刚性需求差异化现象仍然比较突出。上海、杭州、南京等重点监测城市对外开放程度较高，同时也更易受到全国乃至全球经济环境的影响，城市地价已经处于较高水平，地价变化将处于高位震荡。而对于其他监测城市，经济外延型、粗放型增长方式仍然比较明显，这些城市综合竞争力指标大多处于区域绝对竞争劣势和相对竞争劣势，受到全国范围经济变化的影响较小或较迟缓。2009年重点监测城市地价过度上涨，拉高了其他监测城市的投资预期，带动这些城市房价滞后性上涨，同时宏观调控政策对这些城市的影响将会有一定的滞后性，因此，须防止区域二、三线城市地价滞后性跟风上涨。

　　(三)经济适用房、廉租房等保障性用房供地比例的增加将有助于缓解地价上涨过快的趋势

　　国家和许多地方政府已经提出，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地等。长江三角洲地区城市为有效控制房价地价过快上涨，进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，改善广大市民居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，进一步促进房地产市场健康稳定发展，制定适宜当地的住房保障条例。这些扩大保障性住房建设政策的实施，将有利于改善普通居民的居住条件，也在一定程度上满足了中低收入阶层的住房刚性需求，有利于抑制地价房价过快上涨。