09年环渤海城市地价动态监测报告_地价监测

　　09年环渤海城市地价动态监测报告

　　一、2009年环渤海地区地价总体情况

　　(一)环渤海地区综合地价水平值与增长率变化较为平稳，在三大重点监测区域中，均位列最低。

　　2009年环渤海地区综合地价为2899元/平方米，高于全国平均综合地价2653元/平方米，但低于长江三角洲和珠江三角洲平均水平。

　　图1 全国及三大重点监测地区综合地价水平比较(单位：元/平方米)

　　2009年环渤海综合地价增长率较低，从2008年的6.02%，下降至2.83%，环渤海成为三大重点监测区域中综合地价增长最为平稳的地区，也低于全国105个城市5.05%的平均增长速度。

　　图2 全国及三大重点监测地区综合地价增长率(%)比较

　　(二)环渤海地区各用途地价略高于全国、但低于长三角和珠三角水平;各用途地价增长率中，除工业地价增长率高于长三角外，其它均低于全国及各重点地区。

　　2009年，环渤海地区商业、居住、工业各用途地价水平分别为5062元/平方米、4379元/平方米、615元/平方米。各用途地价水平低于长三角和珠三角地区相应用途地价水平。

　　在环渤海地区各分用途地价中，居住地价增长率最高，为5.03%。在三大区域分用途的地价增长率中，除了长三角工业地价增长率0.07%,低于环渤海地区工业地价增长率0.55%外，环渤海地区各分用途地价增长率均低于全国和另两大重点区域的各分用途增长率。

　　图3 2009年各重点区域分用途地价比较(单位：元/平方米)

　　图4 2009年各重点区域分用途地价增长率(%)比较

　　(三)环渤海地区各季度综合地价环比增长率先降后升，环比负增长的城市逐步减少。

　　2009年上半年环渤海地区综合地价环比出现了轻微下降，但下降幅度逐季放缓，下半年出现反转并开始上升，这也促成了2009年环渤海地区综合地价的整体上升。

　　图5 环渤海2009年各季度综合地价环比增长率(%)比较

　　环渤海地区12个监测城市各季度的综合地价环比增长率也反映了全年地价先降后升的情况。

　　表1 环渤海监测城市各季度综合地价环比增长率为负的城市

　　(四)环渤海地区城市间地价差异较大，北京、天津各类地价均位居地区前列，鞍山、锦州综合地价不到北京的十分之一;唐山和秦皇岛综合地价增长率超过7%，辽阳市出现负增长。

　　从全国范围看，2009年环渤海综合地价水平较低，且各监测城市地价差异显著，其中北京市综合地价最高，达到了7198元/平方米，处于全国最高水平行列。环渤海其余城市的综合地价均低于全国平均水平的2653元/平方米。

　　分用途来看，除烟台居住用地地价以3641元/平方米的价格位居第三外，北京、天津、大连的商业用地和工业用地地价水平处于前三位。

　　图6 环渤海2009年各监测城市综合地价比较(单位：元/平方米)

　　从综合地价增长率来看，环渤海地区综合地价2.83%的增长率也低于5.05%的全国综合地价平均增长率，秦皇岛、唐山、天津均超过了6%，其余城市综合地价增长率在0-6%之间。

　　图7 环渤海2009年各监测城市综合地价增长率(%)比较

　　分用途来看，秦皇岛、烟台、锦州的商业地价增长率均超过了5%，而北京和辽阳的商业地价增长率出现了负增长，分别是-0.83%、-7.77%。天津、秦皇岛、唐山的居住地价增长率位于前三，分别为9.31%、8.95%、8.55%。只有辽阳居住地价出现了负增长，地价下降了6.26%。天津、唐山、锦州的工业地价增长率均超过了2%，而廊坊、鞍山和辽阳的工业地价增长率出现了负增长，分别是-4.81%、-0.46%、-1.44%，其中廊坊市工业用地价格出现下降。

　　二、2009年环渤海地区地价与房地产市场关系分析

　　(一)各城市居住地价增长率与新建住宅销售价格增长率情况各异。

　　2009年环渤海地区各城市居住地价增长率与新建住宅销售价格指数的变化趋势并不完全一致。北京市、天津市、丹东市、锦州市四个城市新建住宅销售价格指数高于居住地价增长率。大连市、唐山市、秦皇岛市新建住宅销售价格指数低于居住地价增长率。

　　(二)京津住宅、商业物业价格变化幅度高于居住、商业地价;居住地价房价比高于商业地价房价比。

　　2009年，北京市和天津市的商业地价和商业物业价格较为平稳，居住地价和住宅价格均有较大幅度上涨，但地价上升的幅度小于商业物业和住宅，居住地价房价比高于商业地价房价比。

　　图9 2009年京津居住用地和商业用地房价地价比

　　三、2009年环渤海地区地价与社会经济发展关系分析

　　(一)各监测城市综合地价增长率低于地区生产总值[1]增长率。

　　2009年，环渤海地区各监测城市国内生产总值都实现了快速增长，但土地和房地产市场与经济的增长并不协调一致。华北区地区生产总值增长率略高于8%，而综合地价增长率较大;东北区普遍是地区生产总值增长率较高，综合地价增长率较小。其中，辽阳市GDP增长率与综合地价增长率差值最大，为21.2%。

　　图10 环渤海各监测城市地区生产总值和综合地价增长率比较(%)

　　(二)各监测城市综合地价增长率远低于固定资产投资额增长率。

　　2009年环渤海地区各监测城市的固定资产投资增长率都高于25%,锦州和唐山达到了62.7%和61%(锦州2009年固定资产增速列辽宁省第二位)，各城市固定资产增长率明显高于综合地价增长率。固定资产投资增长率与综合地价增长率之差最大的三个城市分别是锦州，唐山和廊坊。

　　图11 环渤海各监测城市固定投资与综合地价涨幅比较(%)

　　(三)大部分监测城市综合地价增长率低于房地产开发投资增长率。

　　环渤海各监测城市的房地产开发投资增长率均远高于综合地价增长率。潍坊市房地产开发投资增长率最高，为51.8%，秦皇岛市房地产投资下降了0.5%。在12个监测城市中，房地产投资增长率与综合地价增长率的变化趋势基本呈正相关关系，但这种关联程度又各有不同。如唐山市房地产投资增长率12%，综合地价上涨率为7.03%。北京市房地产开发投资增长率22.5%，但综合地价上涨率仅为2.58%。

　　图12 环渤海各监测城市房地产开发投资与综合地价增长率比较(%)

　　四、2009年环渤海地区城市地价主要影响因素分析

　　(一)宏观经济企稳回升，为环渤海地区土地市场发展创造了良好的外部环境。

　　2009年环渤海地区主要城市的经济发展呈现出向好趋势，北京市2009年GDP增长10.1%，[2]天津市增长16.5%。经济发展状况是影响地价变化的重要因素之一。2009年环渤海地区综合地价小幅上涨，增长率为2.83%，且总体地价水平呈现出由降到缓升的变动态势，在第二季度环比增长率止住了下跌趋势，全年地价出现了一个由跌到升的转折。

　　(二)固定资产投资加大，政府拉动内需效果明显，使得环渤海地区地价稳中有升。

　　2009年，环渤海地区各城市固定资产投资加大，秦皇岛市2009年1-11月，固定资产投资累计完成近362.82亿元，同比增长36.0%;唐山市2009年1-10月，固定资产投资完成1900.91亿元，同比增长67.9%[3];天津市2009年全年完成固定资产投资334.89亿元，同比增长30.7%。固定资产投资加大，拉动内需效果逐步显现，环渤海地区综合地价有所上升。

　　(三)房地产市场政策刺激地产市场复苏，从而促使环渤海地区地价持续稳步上涨。

　　2009年国家采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台了一系列积极有效的政策措施，地方也配套出台了相应政策，如北京市出台了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》，天津市推出《关于促进我市房地产市场健康发展的若干意见》。这些政策从用地、资金、信贷方面给予房地产市场支持，稳定市场信心和预期，刺激消费者住房需求，不同程度促进了环渤海地区房地产市场复苏，土地市场有效需求回弹，从而使环渤海地区土地价格稳中有升。

　　(四)居民购房和开发商拿地热情高涨，使得环渤海地区居住用地地价涨幅为地区分用途地价涨幅中最高。

　　国家先后出台首套住房贷款利率7折、契税减免优惠、营业税优惠、免收土地增值税等多项优惠政策。一方面改变了在2008年居民购房的观望态度，释放了部分2008年的购房需求;另一方面降低信贷融资及开发门槛，使其融资更加便利，进而开发商拿地情绪高涨。进入四季度后，二手房交易量达到历史顶峰。这一现象的出现，一方面说明了商品住宅的刚性需求依然旺盛，另一方面也说明了因恐慌性心理影响，房屋销售市场中逐渐出现非理性因素。因此，环渤海地区居住用地地价涨幅比商业和工业用地地价涨幅高。

　　(五)北京天津“地王”频出，进一步加大了开发商对房地产市场良好的预期。

　　经历了2008年房地产市场不景气、土地流拍频频发生之后，在2009年房地产行业迅速回暖，北京、天津“地王”不断出现。

　　在北京，2009年6月30日方兴地产公司以40.6亿竞得朝阳区广渠路15号地，楼面均价约为1.6万元/平米，成为当时北京土地市场单价和总价的双料“地王”;2009年12月17日，保利地产以30.4亿竞得朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地，楼面地价约为2.4万元/平米。

　　在天津，2009年11月2日中信集团以36亿元总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地。楼面地价约为1434元/平方米，成为2009年天津土地市场地块面积和总价的双料“地王”。

　　“地王”的出现，加剧了开发商和社会对未来房价的预期，良好的预期进一步加大了开发商之间在土地市场的竞争，从而促进北京和天津两地地价上涨。

　　五、2010年环渤海地区地价变化趋势分析

　　在宏观经济走向和国家政策导向影响下，预计2010年环渤海地区土地价格变化将呈现多端变化。

　　(一)2010年环渤海地区地价总体将趋于平稳,部分地区可能出现小幅波动。

　　在2009年末及2010年初，国家连续出台了调控政策，增加住房供给、抑制投机和促进房地产市场平稳发展将是2010年房地产市场调控的主线。但是，环渤海地区部分城市在2009年进行大规模的城市化建设或旧城区改造，这部分土地需求可能在2010年释放，因此，预计2010年环渤海地区地价将趋于平稳抑或小幅波动。

　　(二)国家和北京市出台的一系列调控政策措施逐步到位，2010年北京市地价增长率可能放缓。

　　短期来看，由于房地产市场需求刚性和宏观政策的滞后性，北京市地价上涨的趋势难以改变。总体来看，北京市加大保障性住房建设力度，2010年北京市保障房用地面积达到住宅总用地面积的50%，同时，随着调控政策效果的显现，预计2010年居住用地地价增长率可能放缓，商业用地价格不会产生太大波动;工业用地价格将会缓慢上升。

　　(三)2010年天津市地价增长较快的趋势短期难以改变，但增长率可能出现变化。

　　结合2009年天津市土地价格变化、以及未来天津市经济发展趋势和政策导向，预计2010年天津市地价增长趋势短期难以改变，增长率可能出现变化。其中住宅用地价格上半年可能稳中有升，增长率有所变化，下半年随着大量保障性住房入市(天津市到2009年年底已经建成保障性住房744万平方米，10.8万套)和土地政策效果的显现，其上升趋势可能逆转;虽然随着天津经济的发展，对商业用地需求增加，但是根据近几年的总体情况看，商业地价增幅有放缓趋势;由于天津市中心城区工业新增项目较少，以存量工业项目为多，所以工业用地价格比较稳定，增长率保持较低水平。

　　(四)2010年环渤海地区其他城市地价水平存在一定上升空间。

　　相对于京津两地而言，环渤海地区其他城市经济规模较小，房地产市场处于成长期。预计环渤海地区其他城市2010年地价水平还存在一定上升空间。其中，居住和商业用地地价将趋于平稳，工业用地需求缓慢回升，部分城市可能小幅上升。如廊坊市居住和商业地价将小幅上升，其主要原因是由于廊坊市2009年进行城中村拆迁，居住用地和商业用地需求增加。如锦州市，其主要原因是锦州港、西海工业园、白沙湾行政生活区和娘娘宫海域“四大板块”的建设，使得该市工业用地交易将十分活跃。