2009年珠三角城市地价监测报告_地价监测

　　2009年珠三角城市地价监测报告

　　一、2009年珠江三角洲地区城市地价总体状况

　　(一)珠江三角洲地区商业地价水平高居全国重点监测区域之首，居住、工业地价水平则低于长江三角洲地区;各种用途地价水平比值相对悬殊。

　　珠江三角洲地区2009年商业地价水平是全国平均水平的2.27倍，比长江三角洲地区、环渤海地区的平均水平分别高出38%和93%;居住地价水平是全国平均水平的1.54倍，比环渤海地区高34%，但比长江三角洲地区低13%;工业地价水平是全国平均水平的1.17倍,比环渤海地区高出13%，而比长江三角洲地区低9%。

　　珠江三角洲地区商业、居住、工业三种用途地价水平值之比约为1：0.60：0.07，显著反映了现行土地市场特征下，不同用地间的经济价值关系。

　　图1 2009年珠江三角洲地区各用途地价与全国及其他地区对比图(元/平方米)

　　(二)珠江三角洲地区综合地价增长率居各重点监测区域之首，各用途地价增长幅度均显著高于全国平均水平及其他重点监测地区;商业和居住用途的地价基本保持同步增长。

　　2009年，珠江三角洲地区成为全国地价增长最快的地区，综合地价水平值较上年增长9.47%。

　　图2 2009年珠江三角洲地区综合地价增长率(%)与全国及其他地区对比图

　　2009年珠江三角洲地区各用途地价均实现了快速增长，且商业、居住地价增长速度基本同步。与其他重点监测区域相比，珠江三角洲地区的商业、居住地价增长率分别是长江三角洲地区的2.17倍、1.20倍，是环渤海地区的7.65倍、2.95倍;相对于长江三角洲地区和环渤海地区工业地价与2008年基本持平的态势，珠江三角洲地区的工业地价则呈较明显的增长。

　　(三)珠江三角洲地区六市、区地价水平差异显著，商业、居住地价呈三级分布，工业地价呈二级分布状态。

　　2009年，深圳市与其他五市、区的地价水平差值进一步扩大，是本区域中唯一各用途地价水平全部高于区域平均水平的城市。除深圳外，其他五市、区的工业地价水平相近，与深圳市工业地价水平比值变动区间为0.32~0.35。

　　图3 2009年珠江三角洲地区主要城市各用途地价水平(元/平方米)

　　总体而言，珠江三角洲地区城市地价水平呈三级分布：第一梯级为深圳市，其特点是各用途地价水平均列区域内最高，同时，在全国105个监测城市中也位居前五名之内;第二梯级是广州市和珠海市;第三梯级是佛山市顺德区和东莞市、中山市。

　　工业地价水平呈现显著的二级分布状态：深圳市属第一级;其他五城市均属第二级。

　　(五)深圳市各用途地价增长率远远高于珠江三角洲地区其他五市、区，但波动显著;中山市综合地价水平负增长，但全年整体走势平稳向上。

　　深圳市的综合地价以33.16%的增长率从上年的全国领跌扭转为领涨全国。而在全国105个监测城市中，中山市是7个综合地价负增长的城市之一。2009年，中山市只有商业地价增长了2.28%，在珠江三角洲地区内，中山也是唯一的居住地价下跌的城市，跌幅1.2%。。

　　图4 2009年珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率(%)

　　纵观2009年全年，珠江三角洲地区各市、区综合地价在第一季度涨跌互现，深圳市综合地价从第二季度起加速大幅上涨，第四季度涨幅急剧收缩，地价高位运行、波动剧烈;其他五市、区第二季度综合地价微幅波动，第三季度开始加速上涨，第四季度环比增长率达到全年最高，全年总体表现为综合地价增长率逐季温和提高。

　　(六)历年监测数据显示，珠江三角洲重点监测城市平均综合地价水平正处于快速上升阶段，其中商业地价波动剧烈，增长速度明显异于居住、工业地价。

　　2000-2005年期间，珠江三角洲重点监测城市地价整体走势平缓向上，平均综合地价年均增长1.5%。2006年开始加速增长;2008年综合地价下跌6.75%，其中居住和工业用途的地价跌幅均不足7.0%，而商业地价跌幅为14.57%;2009年商业地价又以20.67%的高增长率超越居住和工业地价的增幅。2006-2009年间商业地价的剧烈波动显示其较居住和工业用途地价对经济环境的变化更为敏感。

　　图5 2004-2009年珠江三角洲重点监测城市各用途地价增长率(%)

　　二、2009年珠江三角洲地区城市地价与房地产市场关系分析

　　(一)各城市间市场需求的旺盛程度与地价房价比的变化呈现相对一致的态势。

　　如表1所示，珠三角地区主要城市的居住地价房价比值由高至低的位序，与居住地价水平的梯级分布规律基本相符。

　　表1 2009年珠江三角洲地区主要城市居住地价与房价比值(%)表[1]

　　(二)居住地价增长速度普遍低于新建商品住宅价格增长速度，商品房价格先于地价产生波动，且波动幅度较高。

　　结合珠江三角洲地区各市、区房地产管理机构官方网站的有关数据，2009新建商品住宅交易价格增长率均大幅度超越居住地价增长率。供求关系对房地产市场的影响，通常首先通过推动房屋价格上涨或下跌进而传导至承载房屋的土地上，因此在正常的、自由交易市场上，商品房价格往往先于地价产生波动，且波动幅度大于地价波动幅度。

　　三、2009年珠江三角洲地区城市地价与社会经济发展关系分析[2]

　　2009年是国家扩内需、保增长政策的实施年，年度内，珠江三角洲地区生产总值、固定资产投资、房地产开发投资等经济指标呈现出先抑后扬的增长趋势，监测区域内，除深圳市外，其余城市综合地价增长趋势与之相符，显示出城市地价变化与各项社会经济指标变化趋势协调一致。

　　1、珠江三角洲地区国民生产总值与综合地价水平均呈增长趋势，但各市、区GDP增长放缓，与地价增长速度的关系呈现明显差异。

　　2009年，广州、深圳、珠海、佛山顺德、东莞五市、区的GDP增长速度分别回落0.8、4.69、2.4、5.2、8.7个百分点，综合地价均实现正向增长，其中深圳、珠海的地价增长速度分别约为GDP增长速度的3.01倍、1.97倍，而其他四市、区的地价增长率低于GDP增长率，中山市10.2%的GDP增长对应的则是地价的下降。

　　图6 2009年珠江三角洲地区主要城市综合地价增长率与GDP增长率(%)对比图

　　2、珠江三角洲地区主要城市固定资产投资加速增长，除深圳、珠海外，固定资产投资增长率高于地价增长率。

　　2009年珠江三角洲地区总体地价水平与固定资产投资均呈上升走势，除深圳、珠海外，其他各市、区的固定资产投资增长率均显著高于地价增长率。中山市固定资产投资高增长与地价的下降相对应，呈现异常的关系态势。

　　图7 2009年珠江三角洲地区主要城市综合地价增长率与固定资产投资增长率(%)对比图[3]

　　在扩内需保增长的政策指引下，各地大规模开展基础设施等重大工程项目建设，并增加更新改造投入，积极推进产业结构升级，大量的投资对GDP增长作出贡献。但在建设期间，一些投资还不能即时实现其经济价值，也尚未传导至土地市场，使得地价的增长滞后于投资增长，表现为地价增长率落后于固定资产投资增长率。

　　3、珠江三角洲地区主要城市房地产开发投资增长趋势与综合地价走势基本协调，但地价的增长速度快于房地产开发投资增长速度。

　　2009年，珠江三角洲主要城市房地产投资明显放缓。地价全年的增长速度普遍快于房地产开发投资增长速度。深圳市全年房地产开发投资较上年相比为负增长，与地价的大幅上升呈现明显错位。

　　图8 2009年珠江三角洲地区主要城市综合地价增长率与房地产投资增长率(%)对比图

　　四、2009年影响珠江三角洲地区城市地价的主要因素分析

　　(一)鼓励性住房消费政策和宽松的金融货币环境，促使房地产市场迅速反转，带动土地市场活跃，刺激地价总体水平攀升;而商品房价格增长过快，致使年底中央再出调控措施，房地产市场重现观望气氛。

　　(二)经济企稳向好增强了市场信心，被压抑的投资需求、刚性需求强劲释放;高房价预期下，商住用地需求增加，催涨商业、居住用地价格。

　　商品房价格过快上涨迫使消费需求向二级市场转移。2009年广州楼市成交量和成交金额均创历史最高纪录。

　　在住房需求旺盛及高房价预期下，土地市场上对商住用地的需求增加。广州地价水平比08年有较大幅度增长，但与07年相比，投资更为理性、稳健(平均成交楼面地价较07年下降3.8%)[4]。

　　(三)规划决定土地价值。珠江三角洲经济一体化发展背景下，城市、城际交通网络的完善致使二、三线城市地价增值空间得到提升，轨道交通建设对城市土地升值影响尤其显著。

　　2009年1月8日，国务院正式发布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，珠江三角洲九座城市按照地缘关系划分成广州、佛山、肇庆，深圳、东莞、惠州和珠海、中山、江门三大经济圈。

　　广州市自地铁开通以来，上盖物业的升值效应显著。

　　自“中珠江”一体化概念提出后，中山坦洲部分楼盘的珠海客户占到7成以上，房价一年内上涨1000-2000元/平方米。2011年广珠轻轨建成通车，预计2016年港珠澳大桥建成，将拉近大珠江三角洲各城市间的距离，促进镇区的城市化发展。

　　在“深莞惠”经济圈背景下，深圳投资超过1000亿元建设“七横十三纵”快速路网和轨道交通等交通设施，有力推动龙岗区打造“城际中心”。

　　随着规划的调整和完善，城市功能定位日益清晰，极大地影响着土地经济质量的空间分布，全面提升了地价总体水平。城市土地开发的热点区域推陈出新，其中交通条件对土地升值潜力影响明显。

　　五、2010年珠江三角洲地区地价变化趋势分析

　　2009年珠江三角洲地区产业结构加快调整，经济复苏明显，但其外向型经济在2010年仍然面临严峻考验。在宏观调控、旧城改造、区域经济一体化进程、亚运经济预期、产业结构调整等多项因素综合影响下，预计2010年该地区总体地价水平将保持稳定。

　　(一)大规模保障性住房建设对普通商品房市场产生冲击，短期内抑制区域房价、地价增长。

　　2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，各城市将加快保障性住房建设作为房地产市场调控的一项重要措施。

　　12月以来，仅半个月间，深圳陆续推出《深圳市城市更新办法》等三个相关文件，针对土地资源紧缺的现状，通过年度新增住房用地、旧改用地、存量土地组合供应，增加普通商品住房供应量。

　　大量保障性住房及其用地的供应，在短期内产生房价走低的预期，土地交易量下降，或将抑制本区域的地价增长。

　　(二)三旧改造及各项大型市政、基础设施建设工程铺开，将有效提升城市土地升值，但在“大拆大建”期间或负面影响地价水平。

　　2010年，广州、深圳、佛山继续优化中心城市的地位，加大产业结构调整的力度，加大城区内“三旧”改造的力度，适当增加居住用地和商业用地供应规模。三旧改造是对存量土地的优化利用，形成的将是更高价值的土地资源，但在“大拆大建”期间，会对居住环境和商业经营环境带来不利影响，相关地段的物业租金水平将有所下降，空置率上升，因此，在短期内对地价水平或可产生负面影响。

　　(三)区域经济一体化发展利于城市间优势互补，促进土地资源优化利用，增强中心城市的辐射作用，提升周边城市土地价值。

　　区域经济社会一体化发展有利于促进生产要素资源在更大的空间范围内优化配置，推进珠江三角洲城市群转型升级，提升整体竞争力，甚至带动泛珠江三角洲地区加快发展。

　　珠江三角洲经济一体化发展规划中3个经济圈的区域中心分别是广州、深圳、珠海。其中广州、深圳具有较强的辐射力，而且广州对三个经济圈都有辐射作用和服务功能;珠海则因为经济实力偏弱对周边的辐射能力有待培育。

　　目前三个经济圈内一体化进展顺利，城市居民充满信心和期待，房地产市场发展的空间正在重新布局，佛山、东莞、中山将分别直接受惠于广州、深圳、珠海的辐射作用，为自身的发展提速，使城市土地资源的价值得到更大发挥。

　　(四)取消“限外令”使深圳商业物业投资需求增长;对亚运经济、国家中心城市的良好预期将促进广州商业地产市场活跃。

　　深圳市商品房市场投资性需求旺盛，2009年11月17日深圳市正式取消了商业“限外令”，年底国家对房地产市场调控政策的密集出台，使投资性需求由住宅市场转向写字楼市场。

　　2009 12月28日广州市原则通过了《关于加快发展总部经济的实施意见》，希望到2020年，把广州建设成为辐射环珠江三角洲、泛珠江三角洲，影响全中国、面向世界的亚太地区最具活力“总部经济之都”。同时，在亚运经济和太古汇招商双重影响下，预计2010年广州市新增商业物业供应量巨大，而市场存量供应处于相对成熟的运营状态，市场整体租金水平将保持稳定。

　　(五)虽然金融危机的影响犹在，但产业结构调整有助于城市整体素质提高，从而带动工业地价平稳增长。

　　外贸形势趋暖的珠江三角洲地区发生了严重的民工荒，这将迫使低附加值企业升级改造，在市场竞争中优胜劣汰。但产业升级不可能一蹴而就，因此，珠江三角洲地区在2010年仍然面临着一方面传统工业用地需求减少，价格下降，另一方面用于发展“三高”产业的工业用地供应增加，地价上升的局势。