工业园区主体是工业，园区是工业发展的载体与平台，也是为创造工业要素聚合、资源配置、出产服务配套的工业发展“小环境”。因此，工业园区的建设与治理，必需要按照工业发展的规律实施。一个是园区内的工业培育与发展要按照工业发展规律；二是工业园区本身也应该遵照工业发展基本规律，因此工业园区既是工业发展平台，自身也是工业项目，必需按照工业发展的组织方式、资源配置、价值实现、运营协调等规律发展。
　　
从工业发展形势看，重资产的轻运营化、轻资产的重价值化是重要的发展趋势，相对于工业发展传统的土地、资本、技术等“硬资产”而言，尺度、质量、品牌等“软资产”越来越施展着重要作用；工业发展方式与模式也从过去注重厂房建设、出产产品、增加产量，向晋升品牌、价值与贸易模式转变。而工业园区的发展，也从过去注重物理空间、现实平台、投资建设向工业服务、虚拟平台、价值实现等方面转变；工业园区的功能也从最初的技术孵化与项目孵化，向培育工业转变；工业园区发展形式也从聚合工业要素向融合发展、单一工业发展向工业融合发展的转变。

基于工业及园区发展的新趋势，当前工业园区发展必需由具有工业发展经验、把握工业要素资源、熟知工业发展规律的专业运营企业，采取全新的立异园区建设、治理模式，才能改变当前中国工业园区建设模式中存在的“开发工业园区的机构不懂工业”“投资工业园区利润不靠工业”的畸形模式，才能真正破解当前众多工业园区存在的“工业空心化”“企业僵尸化”“园区鬼城化”的题目。

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