2017年，工业园区的投资热度愈发的高了。先是国家将招商引资上升到国家战略层面，而后各地政府工作讲演更是将工业园区作为2017年政府工作的头条与重点，再次，总理在政府工作讲演上更是剑指工业园区。在这样的背景下，不少企业将转型的目光瞄准了工业园区，越来越多的企业跃身这片红海。
方案看了，故事讲了，好不轻易政府同意了，题目来了。

“我的地价都快是隔壁老王的两倍了
难不成我拿了块假地？”
“网上明明说可以转成贸易用地的
为啥不批准呢？”
“什么？转让土地咋要缴这么多的税？”

所以，尽管工业园区炙手可热，但在跃身投入之前，尤其是拿地规则，一定要仔细了解政府相关划定，不然将来出了事情，追悔莫及。
关于地价题目：对于产业用地出让最低价格，2006年国发31号文件及国土资源部最新颁发的《全国产业用地出让最低价尺度》早做了明确划定：

全国产业用地必需采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价尺度。

对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的产业项目用地，最低可按对应《尺度》的60％执行。

对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的产业项目用地，最低可按对应《尺度》的30%执行。
对实行这类地价政策的产业项目用地，由省级国土资源治理部分报部存案。

2009年，国土资源部对《全国产业用地出让最低价尺度》实施政策进行了微调，对地方确定的优先发展工业且用地集约的产业项目，在土地出让时可按不低于对应《尺度》的70%执行。
中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的国有未利用地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的产业项目用地，土地出让价格可按不低于对应《尺度》的15%执行。

使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的国有未利用地，土地出让价格可按不低于对应《尺度》的50%执行。

2012年，国土资源部又出台了《关于推进土地利用计划差别化治理的意见》，针对东部和中西部资源不平衡的现状，再次对出让低价进行了调整。中西部地区以农、林、牧、渔业产品初加工为主的产业项目用地出让价格下调19%~30%，未利用的产业用地下调幅度更可高达85%；东部地区产业项目用地出让价格上调30%。

2014年，国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》划定:“实行新增产业用地弹性出让年期制，重点推行产业用地长期租赁”。
政府鼓励地方政府实行国有土地租赁方式有偿使用，依法办理租赁国有建设用地使用权登记。经出租人同意，承租土地使用权可转租、转让或典质。租赁期限届满，承租人享有优先承租权。租赁期限不得超过二十年。

对于产业用地先租赁再转让的，先签订不高于6年的租赁合同和用地履约协议，每年房钱按不低于出让年期50年地价的2%确定，租赁期满达到商定前提的，签订剩余年限土地出让合同，将租赁土地转为出让。
出让产业用地时，根据出产经营需求，选择20、30或50年任一种使用年限签订土地出让合同，地价款按成交价结合相应年限系数计算确定，20年地价系数为0.5，30年为0.6。土地出让合同商定的使用期限届满，土地使用权人可在交付土地之日起50年年限内申请续期使用，重签合同。建厂房、盖工厂......总之，这片地暂时就归你用了。

但假如你还打算在土地上做些文章，好比把廉价的产业用地转为高贵的贸易用地，甚至是住宅用地......呵呵，恐怕你想多了。

产业用地转商用，一般的流程是这样的：先写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部分办理规划变更，最后再和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。
      但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是批不下来的。

由于国家现在对于城市规划治理的非常严，假如分歧划定变性了，到时候规划审查的时候，所有签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。

假如非要变性，最有可能的结局就是由政府收回土地使用权，变更土地规划用途重新挂牌出让，再将一定比例的出让金返还给原企业。但是有一种情况是可以的，就是建员工宿舍。

假如是为了利便职工上放工，在产业用地内建设的宿舍楼，这样的宿舍属于产业用地的糊口服务举措措施；

按照国土资源部《关于发布和实施〈产业项目建设用地控制指标〉的通知》（即24号文），在供地文件和用地合中，应明确商定行政办公及糊口服务举措措施用地所占比重，不得超过产业项目总用地面积的7%。
一般情况下，只要比例不超标，获得国土局和规划局的批准即可，建宿舍不需要在产业用地以外单独供地。

但是有一点要留意，由于土地性质为产业用地，不能建造成套住宅，所以建设的宿舍是拿不到土地证和房产证的，也不能对外销售。
顺便说一下，假如是在产业用地之外成片建设宿舍区，则要按照三类栖身用地的有关尺度进行规划建设，这种在申报宿舍用地策略的时候可是要考虑被驳回的可能。




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