策略研讨：房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会（上海）

             11月19日下午，由中国指数研究院上海分院组织的“2019中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”在上海首善财富会所2楼顺利召开，在沪百强房企以及在沪部分金融机构高管齐聚一堂，多家业内机构也出席与会。

11月19日下午，由中国指数研究院上海分院组织的“2019中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”在上海首善财富会所2楼顺利召开，在沪百强房企以及在沪部分金融机构高管齐聚一堂，多家业内机构也出席与会。本次会议由中国指数研究院上海分院总经理李力女士主持。该研讨会已由中国指数研究院上海分院连续举办三届，北京总院连续举办八届。借由此研讨会，中国指数研究院搭建起了房地产企业与金融机构长效沟通交流的平台。

中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士

本次会议首先由中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士以“房地产趋势研判及房企策略探讨”为主题进行了研究成果分享，黄瑜女士首先结合房地产市场大数据对市场进行判断，进而对新形势下房地产企业经营风险进行了逐一剖析。

中国指数研究院研究成果分享：

一、市场行业节奏正在发生变化，但新的投资机会正在孕育。从土地市场开始，今年以来流拍数量进一步提升，新一轮流拍高峰期来临。结合2012-2018年10月份住宅用地流拍数量和比例统计，从数量上可以看到今年1-10月三百城流拍土地相比过去达到历史高位。住宅用地成交价格下跌，溢价率继续下降。但对房地产企业和金融机构来说新的投资机会正在孕育。

二、市场预期正在改变，部分城市量价出现调整。百城价格环比涨幅连续24个月位于1%以内，单10月下跌城市增多。各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市涨幅回落最明显。重点城市成交规模趋于稳定，单10月同比增长、环比下降。部分主要大中城市二手房量价出现调整。

三、短期库存处在低位，各线城市去化呈时间分化。各线代表城市商品住宅可售面积低位回升，库存去化时间持续延长；现阶段商品房潜在库存规模仍显著，商品住宅库存处境明显优化；二线、三四线库存规模渐趋合理，三四线待开发面积现回升趋势；郑州、菏泽、武汉成交体量较大；杭州、重庆、武汉、佛山等住宅用地成交面积、出让金均位居前二十。

四、市场调整趋势表现为周期延长、低幅震荡。展望四季度，各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换档周期明显延长。基于全国基本面、通过模型预测综合分析， 2019-2020年全国商品住宅市场呈现量缩价稳态势，2019年全国整体市场规模将出现小幅调整，投资新开工保持中低速增长。一线城市供应结构向中低端住房倾斜，需求支撑下市场规模将低位趋稳；二线城市市场内部有所分化，整体市场规模存在一定调整空间；三四线主流购房需求普遍存在下行压力，市场规模将稳步下降。

五、预测整体政策趋势为短期保持收紧，中期结构化调整，长期显现长效性。北京、上海、深圳等一线城市的住房供应基本体现为4：4：2的三分结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。结构上的变化，使能够满足中低端住房需求的房源大大扩充。长期来看，房地产市场长效机制将有望在三到五年内落地，对市场起到稳定支撑作用。

黄瑜院长对房企经营风险的研判及应对主要从销售、产品、营销、拿地、融资、业务拓展及风险管控七大方面分别作出揭示。销售方面市场集中度持续提升，非热点二线城市出现放量契机，重点城市业绩表现突出；产品方面市场需求聚焦刚改产品，房企须以工匠精神打造高品质产品；营销方面房企倾向全域营销打造矩阵式传播，“新渠道+新IP”创新营销模式；拿地方面千亿房企拿地放缓，新增土储继续向三四线城市下沉，旧城改造、产业新城和代建等都成为拓展优质土地资源的途径；融资方面企业融资环境仍从严从紧，千亿房企融资优势明显；业务拓展方面房地产企业由开发向长期运营转变，大力挖掘存量资产运营价值。最后黄瑜院长结合战略分析、产品分析、城市布局分析等核心维度，对2019年房企整体风险评估、运营能力、成长能力、盈利/偿债能力等方面给出了相应的风险管控建议。

中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士

其次由中国指数研究院上海指数研究中心副总经理张文静女士对中指·地主产品进行了重点推介。中指地主已上线产品包括两大模块：“城市投资决策地图” 和 ”APP拿地助手”。业务逻辑涵盖了数据支持、投拓辅助、地块研判和决策管理。

城市投资决策地图是中国指数研究院推出的新一代房地产企业大数据决策支持平台。依托大数据及新技术，研判城市发展潜力与区域增长空间，发掘地块投资价值，帮助企业科学拿地。数据直观可视化，帮助企业监测房地产行业最新动态，把握行业发展趋势。

APP拿地助手是中国指数研究院推出的地产投拓人员看地、拿地的移动智能助手。汇总每月土拍信息，帮助从业人员即时掌握城市土拍热点。在线看地，随时随地查看地块航拍及详细资料，移动勘查周边概况。一键分析周边人口、现状配套、未来规划等要素，助力投拓人员看地、拿地。

最后在中国指数研究院研究成果汇报的基础上，中国指数研究院上海分院总经理李力女士作为东道主和主持人，与各位参会嘉宾展开研讨。与会各方就2019年房地产市场走势、地产+金融企业合作、风险防范与行业未来发展等相关领域展开热烈讨论与观点碰撞，初步形成多项共识。本次会议形成的主要观点如下。

金融机构主要观点

（1）与会多家金融机构对今年至明年房地产形势整体形势持谨慎态度。但是9月特别是10月份以后，市场情况不断变化回暖，结合多方面信息反馈，对政策调整敏感度在增加，市场反应和纠偏速度也在增加。金融机构对房地产业应对未来经济形势的看法可以归纳为“不折腾、稳预期、留住人、留住钱”。

（2）房地产市场从增量时代向存量时代转化。地产资管机构倾向于投资存量持有型物业，协同地产商完成资管过程盘活存量，是安全可把控的资管业务方向。

（3）国内不动产金融业务处于起步期，市场潜力巨大。虽然国外的案例和业务形态仅能提供参考不能完全复制，但专业化是不动产金融业务的发展趋势。而这需要专业化的外部研究机构建立地产行业大数据协助，以提高金融机构的专业化服务能力。

（4）与地产企业合作模式多元化，对传统金融业提出更高的要求。金融业与地产业合作从文旅资产、物业、供应链等多角度切入，对于金融机构也提出了更多的要求。包括资产处置，整个风控流程，现金流管理等方面，不动产金融变得更专业化，更精细化。

（5）政策走向方面，全面放松可能性不大。金融业内相关调研显示2019年房地产市场投资显著下跌可能性较小，因此全面的政策放松可能性不大。部分区域可能会出台政策利好，但具体政策可能会呈现区域性差别。

房地产企业主要观点

（1）房产行业有展开行业模式创新的可能性。房产业是一个非常成熟的传统行业，而在传统行业内部开展创新具有很高的可能性。国外开发项目很少有几万方以上的，而在高速发展中国，房产行业有展开行业模式创新的可能性。

（2）本次房地产周期较前几轮周期更加复杂,市场需求差异性分化。本次宏观调控政策覆盖面广渗透力强，对房地产研究工作带来更大的难度。房地产市场未来趋势是一线城市住宅供应结构多元化，保障房供应增加，对房企提供了供应结构优化的机会；二线城市结构分化新动能涌现，新兴产业成长、人口集聚效应初显；三线城市刚性需求下降，市场表现为改善性需求上升，投资需求逐步退潮。同时产业新旧动能转换，退二进三等产业梯度转移为核心城市周边的三四线城市带来布局机会。落实到具体城市需要具体研判。

（3）如何进行相关多元化是大型房企需要解决的重要命题。房地产市场“变”与“不变”是主基调。“不变”是政府的宏观调控政策，“变”是市场需求在不同城市呈现分化。因此对房地产企业要有非常强的资源平衡能力，从融资、投资到运营，资源投入产出都要求实现平衡。不同类型的房企规模差距很大，不是都适合多元化，要追求特制化打造自身优势形成自身特色的优势关联产业。

（4）房地产企业要“量利而为”。要规模也要有利润，业绩增长要有质量能创造利润。房地产市场进入下半场，房地产企业要着重打造研究能力，土地增值溢价带来超额回报的时代已经过去，房企需要从产品端，从管理，从服务上面获利，因此房地产企业的市场研究需求越来越重要。

本次会议为各大金融机构、开发商与中国指数研究院就房地产市场趋势发展开展交流探讨的会议。会议与会各方总结并分享了2018年地产金融市场表现，共同研判并展望2019年发展趋势和新的投资机会，加强了房地产企业与金融机构之间的沟通，为各大投资机构做好房地产业务，更好布局明年的业务和把控风险提供借鉴，同时也为中国指数研究院上海分院进一步深化房地产领域相关行业服务提供了重要参考。