策略研讨：楼市换档 2019房地产投融资如何破局？

             2018年11月16日，由中国指数研究院组织的“2019中国房地产市场趋势展望&投资策略闭门研讨会”在北京金融客咖啡金色大厅成功召开。国内主流金融机构以及优秀房企代表共聚一堂，就行业发展及未来地产投融资趋势进行了探讨。

2018年11月16日，由中国指数研究院组织的“2019中国房地产市场趋势展望&投资策略闭门研讨会”在北京金融客咖啡金色大厅成功召开。国内主流金融机构以及优秀房企代表共聚一堂，就行业发展及未来地产投融资趋势进行了探讨。

会上，由中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士，中国指数研究院指数研究总监白彦军先生和中国指数研究院企业研究总监蒋云峰先生围绕2018中国房地产市场走势及2019趋势展望、2018标杆房企年度经营业绩预判及解析做了精彩发言，主要观点包括：

一、今年以来在调控政策的持续深化下，购房者预期逐渐转变，市场调整迹象显现，但因不同城市市场的轮动行情，本轮房地产市场周期明显延长，市场步入波动盘整阶段。未来在稳楼市的总基调下，房地产市场成交规模将稳中有所回落，价格将更趋平稳。预期新开工和投资将保持中低速增长。

二、在新的发展阶段，开发企业及金融机构投资更应顺应市场规律，寻求新突破。一方面，城市分化明显，企业需把握结构性机会，关注城市群辐射城市及有产业人口支撑的城市。另一方面，需要警惕市场风险，特别是商办市场的高库存风险。

三、在市场持续调整的背景下，房企2018年经营表现持续分化，规模房企在销售、拿地、产品、营销、融资、多元布局等方面规模效应持续凸显。

四、综合宏观风险和企业风险的分析，2018年房企总体风险波动不大，仍在可控范围之内，从不同阵营来看，规模越大企业风险相对越低，规模越小企业风险相对越高。

在研究成果汇报的基础之上，各方就未来房地产市场走势、市场风险与金融风险的防范、金融机构与房地产企业的合作契机及行业未来发展机会等主要问题进行了深入交流，形成以下主要观点：

金融机构主要观点

（1）资管新规下，融资通道收缩，融资环境分化显著，多元化、大型企业融资相对较好，而中小企业融资压力较为严峻，房企融资面临较大压力；今年以来融资难度增加、利率偏高，企业要做好现金流储备，加强资金流动性管理。

（2）区域来看，三四线城市主要关注未来有产业支撑、位于核心城市周边、国家战略支持的城市发展机会；项目层面，关注所在区域基本面较好的项目，未来应继续加强与布局在这些区域的优秀百强房企合作。

（3）在金融严监管下，金融机构也要加强产品创新，积极开拓新领域，寻找新机会。但是，在创新的过程中，要控制好风险，加强从信用评价到资产评价的转换。

房地产企业主要观点

（1）当前房地产市场的调整是市场周期及政策周期正常运行的结果，尽管面临严峻形势，但开发商还是要保持定力，修炼好内功，平常心应对市场变化。

（2）稳定的现金流是企业发展的核心，企业应重视防范经营管理风险，适当降低负债水平。当前，应该把加速销售回款作为重要的经营策略，在投资端保持审慎的态度，精准把握投资机会。

（3）未来一段时间，行业融资环境会保持稳定，但不同企业间融资状况将加速分化。大型房企将依托多元化融资渠道加速发展，推动行业集中度不断提升。

（4）未来，应该把握国家政策导向，适度加强在产业、长租、商业、养老等细分板块的业务拓展，增强经营资产质量。

本次会议为中国指数研究院与金融机构就房地产投融资策略开展交流探讨的常规会议，已连续举办八期。会议加强了金融机构之间的沟通，分享了房地产市场长短期发展趋势及房企经营策略转变方向，为各大投资机构做好房地产业务、控制信贷风险等提供借鉴；加深了金融机构与房企的交流，促进金融机构更全面了解企业的发展状况，帮助房地产开发企业更好地获得金融支持；同时，也为中国指数研究院继续深化中国房地产百强企业研究提供了重要参考。

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