降温的市场：北京“商改住”项目生存现状调查
在房地产市场火热的2016年，北京的“商改住”项目也随之火了一把。但仅火了9个月，该项目就被立即叫停。一夜间，北京“商改住”遍地哀鸿。时间过去一年多，北京“商改住”项目的生存现状又是什么景象？记者近日走访了北京多个“商改住”项目，试图摸清真相。
在房地产市场火热的2016年，北京的“商改住”项目也随之火了一把。但仅火了9个月，该项目就被立即叫停。一夜间，北京“商改住”遍地哀鸿。时间过去一年多，北京“商改住”项目的生存现状又是什么景象？记者近日走访了北京多个“商改住”项目，试图摸清真相。
从排队买房到结伙退房；每平方米均价从5万元高位遭遇腰斩；前来维权的业主，正是两年前的购房人。这是北京部分“商改住”项目的真实写照。而近段时间，北京的“商改住”市场似乎有些躁动。
在收到多条“可注册，宜商宜居，有事业有生活”的推销短信后，记者近日走访了北京多个“商改住”项目。
有销售人员称“提供代开公司(空壳公司)全套业务”，有的则称“可联合几个人共同出资开公司来购买，再以股权比例划分面积”，还有的向客户表示“楼盘没有分户房产证，不需网签”，“最后几套房，稀缺资源，存量卖完就没有了”。相比于开发商们的三缄其口，项目营销人员的话术令这个一度冰封的市场多了些许别样的“温度”。
政策未明、市场躁动，商办项目低调销售
2016年是一线城市“商改住”市场最“红火”的一年。
当年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。
由此，很多城市也落地出台相关配套政策，市场一片向好，大家竞相涌入。
“2016年那段时间，我们的项目简直卖疯了，2017年初最高单价一度涨至5万多元。”通州商住样本尚品台湖项目销售人员这样向记者回忆当年的“美好时光”。
然而不到9个月，2017年3月26日，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业办公类项目的用途进行严格管控，并针对在售的商业办公项目进行严格管理。
公告明确强调，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。根据公告，企业在建(含在售)商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。
一夜间，北京“商改住”遍地哀鸿。
就在两天后的2017年3月28日，北京市住建委公布名单，6个在售项目涉嫌销售“商改住”被停网签。
数据显示，北京商办市场在“3·26”新政发布后的3天，网签总量仅为7套。而新政前三天，这一数字为850套，跌幅高达99.9%。
商办市场成“速冻”之势，但政策对之前的“商改住”项目也做了一定妥协。
2017年5月23日，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对“商改住”房屋销售做出进一步规定，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。
即老房老办法，新房新办法。而判定新老的标准，就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。
也就是说，“3·26”之前拿到预售证的楼盘是可以租售的，而“3·26”之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问，这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。也正由此，一些存在打政策“擦边球”嫌疑的项目在接下来一年多时间里屡见不鲜，也多次登上住建委的“黑名单”，被罚款、暂停网签、注销备案资质等。
事实上，“3·26”之后，以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月，金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的处罚，处罚原因包括未取得现房销售备案、私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。
在记者的实地走访中，有销售人员解释道：“商办市场目前处于监管敏感期，但项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味明显的电梯小广告，也依然默默存在于一些“商改住”项目“重灾区”。
“‘商改住’项目的政策管控比较明显，但未来政策也不太明朗，所以企业从控制成本等角度看，是会放缓此类项目的开发的。虽然此类项目过去也考虑过可以转为租赁，但实际上租赁本身效果需要打一个问号，这就使得近期此类项目的状况比较尴尬。”业内人士告诉记者，“对于房企来说，之所以押注某个项目，是因为此类项目过去销售非常火爆，尤其是不限购的属性。但因为确实是走‘擦边球’模式，所以风险是很大的。”
断崖下跌、被迫降价，重仓商办企业承压
曾在2016年商住限购传闻前创造单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目(但一直被质疑是虚假交易)，如今已是门可罗雀。而整个项目在台湖收费站出口的广告依然醒目，“46900元/平方米起，享通州临街现铺”。
尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“现在买比较划算，去年“3·26”政策一出台，一下子就冷清了，几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说，“我自己也买了一套”。
“去年政策刚出时，我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊，我们销售团队就向领导申请了50套特价房，现在均价是3万余元，最贵的一套在200万元左右。”该销售人员直言，“我们公司大部分都是商办项目，压力很大，不然也不会降价。”
不过，受益于环球影城效应和城市副中心建设，“小区30平方米的单间租金在每月3000元左右，在慢慢涨。还有很多公司来我们这里整层买楼，用来开旅店，领导现在也希望我们多整层售卖。”
而房价普遍上涨之时，自己的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。
在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园，销售人员告诉记者，现在他们项目的主要以150~200平方米大户型为主，能够满足购房者的改善型需求。
林肯公园的售楼大厅面积很大，却十分冷清，只有几个销售在聊天，显得有些无所事事。对于记者的到来，他们显得很兴奋：“看好了最好您今天就定下来。”有销售人员向记者介绍，林肯公园的房源已所剩不多，仅有三五套，但价格还是维持了2016年的水平，并没有随着房地产市场的火热而上涨。
离开之时，该销售热情地邀请记者参加幸运转轮的抽奖活动，中了末奖——一袋3千克的大米。不远处的奖品区，为了吸引看房者而准备的奖品还有很多没有发出去。
去化缓慢、销售堪忧，市场交易清冷
林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。记者了解到，在“3·26”政策出台的前一年，整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。但是，从2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅达89.5%。
林肯公园项目2014年开盘，距今已经销售了4年之久，但售楼处目前仍在运转，大厅内写着“特价工抵房入市”标语的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款，施工方再将这些房子委托给我们进行销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。
而在网页输入“林肯公园工抵房”，仅有一家不知名中介平台于今年4月21日发布的一则信息，“林肯公园二期，开发商工抵房，精装修现房，户型方正，房源有限，抓紧”。
尚品台湖于2015年末开盘，据销售人员介绍，该项目共有4000余套房屋，现在还有1000多套没有售出。
在看房间隙，记者与销售有这样一段对话。
“这些没有亮灯的都是投资客买的房吧？”
“不是，那些都是没卖出去的。不过您放心，这里的升值空间还是很大的。”
“您要是只考虑商办项目的话，可选空间还是很大的，如朝外8080、旭辉26街区等都是我们这种性质的，也都有新房。”尚品台湖的销售人员说。
尚品台湖，正是通州核心区某项目销售人员向记者做的推荐。
而由员工宿舍转化成可售房源的诺德中心某销售人员则对记者说：“没事，您可以比较一下，合生世界村的项目也不错。”
以租代售、改水改电，灰色地带依然存在
事实上，商改住的开发商在设计规划之初就尽可能迎合住宅购买者的需求，尽管验收时以毛坯房验收，并没有独立卫生间等设施，但验收合格后通过精装修，就可以令房屋有了隔层和各种居住设施。
而为了能让没有购房资格的人顺利买到，开发商也是使出了浑身解数。
记者是接到了推销短信，得知丰台区玛雅科技村在进行销售。该项目原本是总部基地(中国)控股集团旗下的一家酒店，企业为了在短时间内收回资金，便对原酒店房间进行“长租”。
“这是商业项目，所以需要您注册一家公司，然后以公司名义与集团签订一份为期20年的租赁合同。到期之后，我们还可以续签。”玛雅科技村的销售人员对记者说。
“我们可以帮您注册公司，也能帮您雇会计帮公司做账，每年大概要产生7000元费用，但您可以把房屋地址租给别的公司用，我们也能帮您找，大概每年能够7000元收入，正好收支相抵。”
但根据《合同法》，租赁合同最多只能签订20年合约。
对于记者没有购买商办房资格的问题，销售人员则主动提出可以注册公司，并推荐以公司名义购房的好处。
林肯公园的销售就对说：“您以公司的名义购买，不会占用您的个人购房(指商品住宅)指标。等房子升值了您出售，直接变更公司所有人就可以，房子实际上就变成了购房人的，这样还没有契税。”但该工作人员表示不会帮助记者注册公司和聘请会计。
而在尚品台湖的电梯间内，密密麻麻地布满了诸如“代注册公司”“改水改电”“代做账目”等与商改住项目息息相关的广告，重仓此类项目等开发商，似乎也乐于默许这些存在。
另外，近期针对商改住项目的维权事件也多了起来。比如，旭辉26街区的业主因为担心自己的房屋能否继续居住而打出了“霸王条款，欺诈业主”的横幅。还有一些尚未收房的业主借房屋不达标的名义拒绝收房，以抗议房价下跌，企图拿回自己先前付出的高额房价。
此外，“3·26”政策中“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的条款消除了商办类房产的金融属性，但在记者探访的多个商办项目中，销售人员依旧向记者表示，可以先付50%购房款，剩余款项分期十年还清。而在通州运河核心区，有销售人员甚至直接带领记者进入公寓施工现场看房。
