《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号 ）文件第四、第五条划定：
四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不合用于房地产开发企业。
上述划定，延续《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干题目的通知》（财税[2006]21号）文件精神，在投资方与被投资方任何一方是房产企业性质的，均不合用土地增值税暂不征收的优惠政策。
抛出题目：假如在投资确当期，被投资方不是房地产企业，在投资满12个月之后变更为房地产企业，原土地投资行为是否计征土地增值税？
某房地产公司土地本钱确认依据主要是：投资协议（或者公司章程）、增值税专用发票。投资协议是实际存在的，但是增值税专用发票如何索取呢？在此，我们必需明确两个题目：一是土地投资行为是否计征征税；二是征收增值税之后是否开具发票。我们先探讨第一个题目：
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36附件一）第十一条划定：“ 有偿，是指取得货泉、货物或者其他经济利益。”有偿，可以做以下几个方面的理解：
1、“有偿”是确立是否缴纳增值税的前提之一，其直接影响应税行为是否成立的判断；
2、“有偿”不合用视同销售服务、无形资产或者不动产的划定；
3、“有偿”并不代表等价，即不要求完全经济意义上的等价。但假如价格显著偏低或偏高且不具有公道贸易目的，税务机关可以按第四十四条划定确定销售额。
4、“有偿”分两种形式，货泉形式、非货泉形式。
因此营改增后，财税[2002]191号“以无形资产、不动产投资入股，介入接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的划定不再延续执行，对将不动产投资入股换取股权行为，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。
假如转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，假如不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11%缴税。因此，对不动产对外投资分为不动产是5月1日之前仍是5月1日之后转让两种情形。
我们明确了土地投资行为营改增之后计征增值税的划定之后，如何开具发票呢？
从现行的《发票治理办法》及实施细则来看，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营流动中，开具、收取的收付款凭证。可见，开具发票应当同时知足以下前提：
①、从事“销售商品、提供服务以及其他经营流动”；
②、“对外”发生经营业务；
③、具有收付款行为。
显然，仅仅依据《发票治理办法》，土地投资行为不符合开具发票的前提。个人观点，纳税人在缴纳增值税以后，可以开具增值税发票的，理由如下：
1、增值税纳税义务发生时间的理解。纳税人产生增值税纳税义务有两层含义：一是该应税行为要缴纳增值税，二是缴纳增值税之后相应产生了开具发票的权利。二者互相认证，互为“表里”。
纳税人不需要的除外（企业之间无偿借款视同销售，一般不需要就“视同利息”部门开具发票，否则会计无法支付对价，无法做账）。
2、增值税原理解读。《国家税务总局关于增值税若干征收题目的通知》（国税发〔1994〕122号）第三条划定，一般纳税人将货物无偿赠予给他人，假如受赠者为一般纳税人，可以根据受赠者的要求开具专用发票。该文件的立法精神就是：缴纳增值税之后相应产生了开具发票的权利，形成权利和义务的同一。
