湖北省城镇土地定级更新技术规范_土地评价

　　1.总则

　　1.1 编写依据

　　为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T 8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001，结合本省实际，制定本规范。

　　1.2 适用范围

　　本实施规范适用于湖北省各城镇建设用地范围以及独立工矿区、开发区、旅游区的土地级别的更新。城镇土地定级更新范围与城镇总体规划和土地利用总体规划协调一致。

　　1.3湖北省城镇土地定级更新原则

　　1. 连续性原则

　　在原有基础上进行的土地定级成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续性。

　　2. 可比性原则

　　定级成果更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。

　　3.实用性原则

　　成果更新要尽量采用最新资料，能反映社会经济和自然状况的现实，并考虑近期规划即将实施的项目，反应未来土地级别变化的趋势，使更新的成果资料具有实用性。

　　1.4 湖北省城镇土地定级更新技术途径

　　(1)以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别;

　　(2)以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。

　　1.5湖北省城镇土地定级更新方法

　　利用土地市场交易资料及城镇地价监测体系，结合原土地级别进行地价空间结构分析，当地价随社会经济发展，空间结构发生变动，以及因新区扩展、旧城改造、城市建设等导致地价突变时进行土地级别更新。当全域地价空间结构发生非均衡变化，进行全面更新;对于全域地价空间结构变化不大，仅因商服、交通、基础设施、环境条件等影响因素个别发生变化使得少数区域级别发生变化的城镇，可针对发生变化的区域以及上轮土地定级不同级别交界处，进行局部更新，局部更新区域较多时，宜进行全面更新。

　　1.6 湖北省城镇土地定级更新分类

　　城镇土地定级分综合定级和分类定级两种。小城镇城市市区面积小，人口少，土地利用率较低，土地结构单一，各种用地分区不明确，可只进行综合定级;大中城市社会经济发展水平较高，城市土地利用结构分异明显，在进行综合定级的同时，必须按照商业、工业和住宅等主要城市土地利用类型，进行分类定级。

　　1.7 技术应用

　　湖北省城镇土地定级更新原则上要求采用计算机技术，如MapGis、Mapinfo、Arcinfo等工具软件以及相关的应用软件。数据库要独立于特定的软件平台，避免对特定软件的依附，保持数据本身的完整性与一致性;同时数据格式要具有兼容性，满足与其它数据资源融通的发展要求，提高资源共享程度;数据库要素编码遵循《城镇土地分等定级数据库标准》规定。

　　2. 湖北省城镇土地定级更新程序

　　1.前期工作准备

　　各城镇根据社会经济条件及相对区位条件变化、市场地价水平变化以及原土地级别在实践应用中暴露出的缺陷和问题，编写土地定级更新任务书，制定土地定级更新调查表和工作表、准备工作底图、确定土地定级更新范围等。

　　土地定级更新任务书的内容包括：城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原土地级别在实践中的应用情况、土地定级更新工作的领导和组织、更新时间安排和经费预算、更新成果要求及技术方案等。

　　表格和图件准备参见《城镇土地分等定级规程》11.2和11.3的规定。

　　2.资料更新调查

　　基础资料和土地定级因子资料的收集以上轮定级原始资料为主，更新调查为辅，先部门收集相关信息，后实地补充调查;原土地定级成果不完善、原始资料不完备，则以更新现状调查为主，原始资料补充为辅。

　　资料更新调查包括：商服繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件资料、城市规划资料、人口资料以及其它资料。

　　3.数据分析处理

　　包括更新完善土地定级估价信息系统，调查资料的分析整理，资料录入计算及定级更新，初步成果实地验证和校核等。

　　更新完善土地定级估价信息系统。若原土地定级是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查的情况，更新完善定级估价信息系统。否则，应逐步构建定级估价系统完成基准地价更新工作。

　　调查资料的分析整理。根据土地定级因素，对收集到的样点资料进行初步筛选，并进行分类整理。

　　资料录入计算及定级更新。将所有数据库资料全部录入计算机，形成基础资料数据库。对录入的数据进行分析，对有疑问的数据进行复核，检查录入过程中产生的失误，并对其改正或剔除。根据不同的技术途径选择相应方法进行定级计算，更新土地级别。

　　初步成果分析与实地校核。对初步划定的级别与原土地级别进行对比分析，并进行实地校核检验并与同类型同等别城镇土地级别进行比较分析。

　　4.成果完善与编制

　　该阶段就定级更新初步成果进行讨论，就定级估价的初步成果讨论，征求有关各方面意见，并结合实际情况对成果进行适当调整完善;撰写土地定级更新的技术报告、工作报告及专题报告等;进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等成果材料整理;整理各类成果数字化存档。

　　5.成果检查验收

　　土地定级更新工作完成后,由完成工作的作业组或队伍对成果进行全面检查,写出成果检查说明,报请省国土资源管理行政部门进行验收。

　　省国土资源管理行政部门负责本辖区土地定级更新成果的检查验收。由省级国土资源管理行政部门和有关单位抽调技术人员组成验收组，按《湖北省城镇基准地价更新验收办法》进行验收。

　　3.湖北省城镇土地定级更新

　　3.1 利用多因素综合加权法更新土地级别

　　利用多因素综合加权法更新土地级别的要求及技术程序根据《城镇土地分等定级规程》3.6.2与本规范规定进行。

　　3.1.1 土地定级更新因素的选择原则

　　根据《城镇土地分等定级规程》，土地定级更新因素选择遵循显著性和差异性原则;各城镇在选择定级因素时尽量简化所选因素的数量，突出重要因素对土地级别的影响。

　　3.1.2 土地定级更新因素选择范围

　　3.1.2.1 综合定级因素因子选择范围

　　1.商服繁华程度方面因素

　　a.商服繁华影响度：商服中心、高级商务区

　　b.商服集聚影响度：商服网点密度

　　2.交通条件方面因素

　　a.道路通达度：道路类型、路网密度

　　b.公交便捷度：公交站点流量

　　c.对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口

　　3.基础设施方面因素

　　a.基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯

　　b.公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院

　　4.环境条件方面因素

　　a.环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、视觉环境、人文环境

　　b.自然条件优劣度：地形、地质

　　c. 绿地覆盖度

　　5.发展潜力方面因素

　　城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施

　　6.人口方面因素

　　a.客流人口密度

　　b.居住人口密度

　　7.其它方面因素

　　3.1.2.2 商业用地定级因素因子选择范围

　　1.商服繁华程度方面因素

　　a.商服繁华影响度：商服中心、高级商务区

　　b.商服集聚影响度：商服网点密度

　　2.交通条件方面因素

　　a.道路通达度：道路类型、路网密度

　　b.公交便捷度：公交站点流量

　　3.基础设施方面因素

　　a.生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯

　　b.公用设施完备度：医院、邮局、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院

　　4.环境条件方面因素

　　a.环境质量优劣度：声环境、视觉环境

　　b.自然条件优劣度：地形、地质

　　5.发展潜力方面因素

　　城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施

　　6.人口方面因素

　　客流人口密度

　　7.其它方面因素

　　3.1.2.3 住宅用地定级因素因子选择范围

　　1.基础设施方面因素

　　a.生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯

　　b.公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院

　　2.交通条件方面因素

　　a.道路通达度：道路类型、路网密度

　　b.公交便捷度：公交站点流量

　　3.环境条件方面因素

　　a.环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、视觉环境、人文环境

　　b.绿地覆盖度

　　4.商务繁华程度方面因素

　　a.商服繁华影响度：商服中心

　　b.商服集聚影响度：商服网点密度

　　5.发展潜力方面因素

　　城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施

　　6.人口方面因素

　　居住人口密度

　　7.其它方面因素

　　3.1.2.4 工业用地定级因素因子选择范围

　　1.交通条件方面因素

　　a.道路通达度：道路类型、路网密度

　　b.公交便捷度：公交站点流量

　　c.对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口

　　2.基础设施方面因素

　　生活设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯

　　3.产业集聚规模方面的因素

　　a.产业集聚影响度

　　b.企业聚集度

　　4.环境条件方面因素

　　自然条件优劣度：地形、地质等

　　5.发展潜力方面因素

　　城市规划：规划道路、规划基础设施

　　6.其它方面因素

　　3.1.3 城镇土地定级更新因素选择方法

　　因素选择方法参照《城镇土地分等定级规程》12.3规定。

　　3.1.4土地定级更新因素权重确定

　　3.1.4.1权重确定原则

　　参照《城镇土地分等定级规程》12.4.1规定。

　　3.1.4.2权重确定方法

　　定级因素权重确定的方法一般有特尔菲法、因素成对比较法和层次分析法(AHP方法)。各方法的要求和确定程序根据《城镇土地分等定级规程》的规定进行。并将更新结果与原土地定级因素权重进行比较确定。

　　3.1.5定级更新资料的调查

　　定级更新资料调查的一般要求和调查的内容根据《城镇土地分等定级规程》13规定进行。

　　3.1.6定级更新因素资料的整理与量化

　　3.1.6.1定级更新因素资料的整理与量化的基本要求

　　1.资料整理

　　定级因素按其分布类型及对土地质量的影响方式不同可分为点(或点面)状因素、线状因素、面状因素三种类型。

　　点状因素、因子：商服中心、高级商务区、对外交通便利度(火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口)、公用设施、水环境、视觉环境、规划商服中心、

　　线状因素、因子：道路通达度、公交便捷度、声环境、规划道路、

　　面状因素、因子：商业网点密度、基础设施、大气环境、人文环境、自然条件优劣度、绿地覆盖度、客流人口密度、居住人口密度、产业集聚影响度、企业聚集度、规划基础设施

　　2.因素定量化的基本要求

　　根据《城镇土地分等定级规程》14.1进行。

　　3.1.6.2 商服繁华程度资料整理

　　1.商服繁华影响度资料整理

　　商服繁华影响度主要由商服中心、高级商务区两个指标体现，商服中心的划分及功能分、作用分计算按照《城镇土地分等定级规程》14.2规定进行，高级商务区的规模指数及作用分计算按照《城镇土地分等定级规程》15.11.3规定进行。

　　2.商服聚集影响度资料整理

　　商服聚集影响度主要由商服网点密度体现，用其来衡量区域性的商服活动频度，选择一定范围内单位面积的商服店铺的数量作为商业店铺集聚度的指标，作用分按下式计算：

　　式中： ――i区域或单元商服网点密度作用分;

　　――i区域或单元商服网点密度指标值;

　　――商服网点密度指标的最大值;

　　――商服网点密度指标的最小值。

　　商服网点密度指标值与作用分对应划分5~10个区间，按《城镇土地分等定级规程》表B8编制区域作用分值表。

　　3.1.6.3 交通条件资料整理

　　交通条件优劣主要由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度来体现，其资料整理遵循《城镇土地分等定级规程》14.3规定。

　　3.1.6.4 基本设施资料整理

　　基本设施条件优劣主要由基础设施完善度、公用设施完备度来体现，按各城镇内部条件差异选择对土地级别有显著差异影响的指标，其资料整理按照《城镇土地分等定级规程》14.4进行。

　　3.1.6.5 环境条件资料整理

　　环境条件优劣主要由环境质量优劣度、自然条件优劣度、绿地覆盖度来体现，其资料整理按照《城镇土地分等定级规程》14.5进行。

　　其中环境质量优劣度可由声环境、大气环境、水环境、视觉环境及人文环境等五个因子来评价。声环境主要分析噪声污染对土地级别的影响，噪声污染主要来自工业生产和交通运输，工业噪声主要呈点状分布，交通噪声污染则呈网状分布;大气环境主要分析大气污染对土地级别影响，收集各区域空气轻度污染、重度污染、良好、优等各指标值;人文环境可以划分为教育学习、邻里素质和社会治安等三个方面，指标可选择居民素质，案情发生率等，无衰减;视觉环境指外部景观对视觉的感受从而影响土地级别，如：建筑物位置、外形之间是否协调，公园绿化及临湖、临山等形成的景观是否赏心悦目等;水环境，水能够提升住宅品质，但水体的污染反而会影响周围的环境，指标可选择单位面积水污染度，呈点状分布。

　　3.1.6.6 发展潜力资料整理

　　发展潜力主要是考虑规划条件对城镇土地定级的影响，主要通过规划商服中心、规划道路、规划基础设施等来体现。其资料调查整理及因素因子作用分计算，可参照《城镇土地分等定级规程》附录J的有关规定进行。

　　3.1.6.7 人口资料整理

　　人口资料主要包括居住人口资料和流动人口资料。

　　1.居住人口资料整理

　　(1)居住人口密度指标值计算

　　式中： ――i区域或单元居住人口密度指标值;

　　――i区域或单元居住人口总数(为常住人口和暂住人口之和);

　　――i区域或单元面积。

　　(2)居住人口密度作用分值计算

　　式中： ――i区域或单元居住人口密度作用分;

　　――i区域或单元居住人口密度指标值;

　　――居住人口密度最佳值(城镇人口未达到最佳值时取最大值);

　　――居住人口密度指标的最小值。

　　(3)作用分值表整理

　　密度值与作用分值对应划分5~10个区间，按《城镇土地分等定级规程》表B8编制区域作用分值表。

　　2.客流人口资料计算

　　(1)客流人口密度指标值计算

　　式中： ――i区域或单元客流人口密度指标值;

　　――i区域或单元客流人口总数;

　　――i区域或单元面积。

　　(2)客流人口密度作用分值计算

　　式中： ――i区域或单元客流人口密度作用分;

　　――i区域或单元客流人口密度指标值;

　　――客流人口密度指标的最大值;

　　――客流人口密度指标的最小值。

　　(3)作用分值表整理

　　密度值与作用分值对应划分5~10个区间，按《城镇土地分等定级规程》表B8编制区域作用分值表。

　　3.1.6.8 产业聚集规模资料整理

　　产业集聚规模主要由产业集聚影响度和企业聚集度体现。

　　产业集聚影响度以单位面积的工业产值为指标计算功能分，各城镇根据企业状况分为若干个片区，统计各区工业产值，再除以各区土地面积得到单位面积的年工业总产值;企业集聚度以企业密度为指标计算功能分，根据各城镇的实际情况，将定级范围内的地域分为若干个区域，统计各区域的工业企业个数，除以各区面积得到各区单位面积的企业密度。

　　功能分及作用分计算、分值表整理参照《城镇土地分等定级规程》14.7规定进行。

　　3.1.6.9定级更新因素作用分值图勾绘

　　参照《城镇土地分等定级规程》14.9规定进行。

　　3.1.7城镇土地定级更新单元分值计算与级别初步划分

　　3.1.7.1单元分值计算

　　城镇土地定级单元划分以及单元内定级因素的分值取值，按照《城镇土地分等定级规程》15.2，15.3规定进行，单元内各因素影响分值计算遵循《城镇土地分等定级规程》15有关规定。

　　应特别注意作用分取值方向应一致。大多数因子对土地的影响与功能分呈正相关，但是如噪声污染等因子，功能分越大，噪声影响越大，因子对土地的影响与功能分呈负相关。对这类因子的取值要进行处理，可用100减去作用分，作为该因素对土地级别的影响分值。

　　3.1.7.2土地级别的初步划分

　　1.定级单元总分计算

　　每一个定级单元，按照各因素的功能分及衰减公式计算各因素得分，并按下式计算单元总分值：

　　其中：Sj——j单元的土地总分值;

　　Fij——j单元的i因素分值;

　　Wi——i因素的权重

　　2.土地级别的初步划分

　　(1)级别数量规定

　　(2)级别划分方法

　　主要有总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法三种，具体级别划分要求及方法应用见《城镇土地分等定级规程》15.10.1，15.10.2。

　　3.2 利用级差收益更新土地级别

　　根据企业利润资料，剥离资金、活劳动等因素对企业利润的影响，测算出土地的级差收益来验证并更新土地级别。

　　测算土地级差收益的步骤参见《城镇土地估价规程》7.12中的规定。

　　3.3 利用市场交易价格更新土地级别

　　3.3.1 基本思路与步骤

　　直接从土地收益的还原量—地价出发，根据地价水平高低一致性在城镇空间划分地价均质区，制定地价区间，划分土地级。具体操作步骤如下：

　　(1)按土地条件相似和样本地价相近划分地价均质区;

　　(2)参考《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇基准地价更新技术实施细则》，对均质区内各类用地的样点地价进行统计分析、检验、计算得出各均质区平均地价;

　　(3)对各均质区平均地价进行方差分析，确定各土地级别相对应的平均地价区间;

　　(4)根据均质区平均地价水平分布特征，将处于同一地价区间的相邻均质区域归并，更新各类用地的土地级别。

　　3.3.2 地价均质区划分

　　主要根据地域分异规律和地价分异特征划分地价均质区，具体步骤如下：

　　(1)土地利用功能类型分区。从城镇土地定级估价更新的实际应用需要出发，以最能揭示土地使用差异的用地性质和用途进行类型分区，根据《城市地籍调查规程》对城市土地的划分结合城镇规划资料，按主导土地利用类型初步划分地价均质区。

　　(2)土地区位条件划分。以土地利用功能类型划分的均质区为基础，分析区位条件的分异特征，对商服繁华程度、道路情况、基本设施等主要因素差异较大的区域进行细分。

　　(3)样本地价分区。根据收集到的市场样本地价的分布特征，对地价水平差异较大的区域进行细分或调整地价均质区的界限。

　　(4)地价均质区的确定。地价均质区的确定原则：①同一地价均质区内主导土地利用类型基本一致，辅助土地利用类型基本相似;②同一地价均质区内土地区域条件和地价水平基本一致;③明显属于同一商服中心的区域不能分割为不同的地价均质区;④以明显的现状地物、土地利用类型界线为地价均质区边界线。

　　3.3.3 利用市场地价资料更新土地级别

　　在地价均质区划分的基础上，根据以下步骤更新土地级别：

　　(1)对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算、得出各均值区域的平均地价。

　　(2)对各均值地域平均地价进行数理统计分析确定各土地级相对应的平均地价区间。

　　(3)在图上对处于同一地价区间的相邻均值地域勾画连块，得到各类用地的土地级。

　　3.4土地级别的确定

　　3.4.1 土地级别确定的原则

　　参见《城镇土地定级规程》15.12中的规定。

　　3.4.2 土地级别初步确定

　　(1)采用全面更新的城镇，以多因素加权评价法确定的土地级别为主，级差收益测算法或市场交易地价资料验证更新土地级别。

　　(2)采用局部更新的城镇，以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证更新土地级别。

　　(3)土地市场比较发达，市场地价交易资料丰富、规范，房地产交易管理比较完善的城镇直接以市场交易地价资料更新土地级别。

　　3.4.3土地级别检验与调整

　　土地级别检验与调整的步骤为：

　　1.将因子中影响权重较大的单因子分值图分别与级别初步成果图进行比较，复查因素因子分布图，存在偏差，则修改定级因子图，重新进行定级计算，直至单因子分值图与定级结果基本吻合。

　　2.聘请熟悉本城镇有关城镇规划、土地利用管理方面的专家召开意见征询会议，检查格网分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的野外验证，结合实际情况，对土地级别初步结果进行细部调整。

　　3.对于土地市场较为发达、土地交易案例较为丰富的城镇，在利用市场交易价格法得到土地初步级别之后，须在实地校核验证，并征询专家意见，对土地级别初步结果进行细部调整。

　　3.4.4土地级别确定与边界落实

　　在实地踏勘进行验证、调整的基础上，结合专家咨询意见，最终确定综合级别、分类级别，参考《城镇土地定级规程》17.2和17.3的规定落实土地级别和宗地土地级别的界线，并对土地级别界线进行描述。

　　3.4.5 土地级别图的编制与级别面积的统计

　　参见《城镇土地定级规程》16中的规定。

　　3.5土地级别更新结果分析

　　土地级别更新结果须作专题分析，主要包括土地级别空间变化分析及其说明、土地级别面积变化分析及其说明。

　　3.6土地级别更新成果整理

　　土地级别更新成果整理主要包括土地级别图、土地级别更新报告以及其他相关图表的整理。

　　土地级别图的整理内容与要求参见《城镇土地定级规程》16.2-16.4中的规定。

　　土地级别更新报告整理的主要内容有：

　　(1)工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等。

　　(2)估价对象的自然、经济及社会概况。

　　(3)阐述土地定级更新的方法与过程。包括原土地级的应用情况以及土地区位条件变化状况、技术途径的选择、资料收集、资料整理、确定定级体系和定级单元，定级因素和指标选择，土地定级方法与步骤、级别确定与划分的方法、样点地价资料检验、土地级别结果分析。

　　(4)用计算机系统更新土地级别时，各步骤及测算过程、测算中间结果等内容均应写入更新报告。