郑州市2008-2012年住房建设规划_土地规划

　　一、总则

　　“十一五”是我市全面实施跨越式发展的重要时期，编制和实施《郑州市2008-2012年住房建设规划》，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求，促进房地产业持续健康发展，对于把握国家促进中部地区崛起的重要战略机遇，努力把郑州建设成为中原城市群经济隆起带核心城市和国家区域性中心城市，具有十分重要的意义。

　　(一)指导思想

　　按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用、带动周边城市协同发展”的城市发展思路，紧扣和谐发展主题，以党的十七大精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以建设资源节约型和环境友好型和谐社会为目标，以“有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标”为原则,坚持发展与节约并重、市场与保障并重、长远规划与近期目标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重，正确把握房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，创新发展模式，提升开发品位，改善居住环境，努力使住房建设与人口增长相协调、与城市发展相协调、与经济社会发展相协调,积极推进和谐社会发展和小康社会建设，充分发挥房地产业作为国民经济基础性和先导性产业的重要作用。

　　(二)编制依据

　　1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)

　　2.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)

　　3.建设部《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》(建规〔2008〕46号)

　　4.《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》(郑政〔2007〕24号)

　　5.《郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

　　6.《郑州市城市总体规划纲要(2007—2020年)》

　　7.《郑州市土地利用总体规划(2005-2020年)》

　　8.《郑州市全面建设小康社会规划纲要(修订稿)》

　　9.《郑州市住房建设规划(2006—2010年)》

　　10.《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008—2010年)》

　　11.《郑州市居民住房现状及需求调查报告》

　　12.《郑州市城市低收入家庭住房调查报告》

　　13.郑州市历年房地产运行情况分析

　　(三)规划作用

　　为落实十七大提出的“住有所居”的目标,进一步加强我市房地产业宏观调控，按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用，带动周边城市协同发展”的城市发展思路，建立和完善多层次住房供应和保障体系，有效增加住房供应，调整供应结构,有力缓解住房供求矛盾,着力解决城市低收入家庭住房困难，切实稳定住房价格，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，使居民住房条件得到进一步改善，促进房地产市场健康发展。

　　(四)适用范围

　　郑州市建成区:包括中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区5个行政区以及郑东新区、郑州高新区和郑州经济开发区。

　　(五)计划期限

　　本规划是我市近期住房建设控制和指导的重要依据,对全市住房建设发挥综合调控作用,计划期限为2008年至2012年。

　　二、郑州市国民经济发展概况

　　2007年，我市在省委、省政府的正确领导下，坚持科学发展观统领全局，全面完成跨越式发展年度目标。全市全年生产总值完成2421亿元，同比增长16%，地方财政收入达到277亿元，增长37.2%。城市化进程步伐加快，建成区面积，到2007年底由2001年的142平方公里增加到294平方公里，平均每年约增加25.3平方公里。随着城市规模的扩大，建成区人口也呈现剧增态势，建成区人口2006年底达到309万人，2007年约320万人。郑东新区“三年出形象”和中心城区“三年一大变”的目标基本实现;人民生活质量显著提高，2007年我市城市居民家庭人均可支配收入为14084元，比2006年增长15.6%，市区人均住房建筑面积为24平方米。金融机构人民币存款余额达到1658.7亿元，贷款余额2939.9亿元，年均增长21.1%;我市进入了全面提升产业层次、加快经济转型、促进统筹协调发展的新阶段。

　　规划期内，我市经济社会的发展目标是：在转变发展方式取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的基础上，到2012年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好，人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现全面建设小康社会目标。到2020年，全市生产总值占全省的比重达到1/4左右。到2009年，全市生产总值、人均生产总值均比2000年翻两番;到2012年，全市生产总值达到4500亿元左右，人均生产总值达到7600美元左右，城镇居民人均可支配收入达到2万元左右，农民人均纯收入达到9800元左右;到2020年，全市生产总值达到9700亿元左右，人均生产总值达到1.3万美元左右，城镇居民人均可支配收入达到3.4万元左右，农民人均纯收入达到1.9万元左右。到2012年，中心城区面积390平方公里左右，人口440万左右;到2020年，中心城区面积500平方公里左右，人口500万以上，城镇化率75%左右。

　　三、住房现状与需求

　　(一)居民住房现状与需求分析

　　依据2006年调查数据，我市建成区现有住房总量13520.3万平方米，其中住宅8004万平方米，非住宅5516.3万平方米。依据2006年6月底我市开展的住房现状与需求调查结果，市区人均住房建筑面积2006年底达到23平方米，居民户均人口3.10人，户均住房0.96套，户均住房面积74.57平方米，平均房龄为11.7年;现有住房中主力户型为两室一厅和三室一厅，其中两室一厅占44.9%、三室一厅占22.3%、一室一厅占10.0%，其他户型所占比例为17.8%;被访居民对现有住房的满意度为58.1%。“面积小、户型不合理”是居民对现有住房不满意的主要原因，不满意率为66.6%。

　　在20000户被访家庭中，今后几年有购房打算的有13210户，占66.0%，与因“面积小、户型不合理”而不满意现有居住条件的居民所占比例基本持平。在购房时间意向选择中，“1年内买房”的占7.4%、“1-3年内买房”的占19.3%、“3-5年内买房”的占18.4%、“5年以上买房”的占21.0%。对今后几年购房“没考虑”的有6790户，占34.0%。

　　从居民购房需求的住房类型看,居民对住房类型的选择上商品住房和经济适用住房分别为68.5%和31.5%。在商品住房选项中,普通商品住房占58.7%,限价商品住房占5.8%,高档商品住房占4.0%。

　　从居民购房需求的户型结构看，选择三室一厅户型的占34.9%、三室两厅的占23.6%、两室一厅的占21%、两室两厅的占11%、一室一厅的占1.6%。

　　从居民购房的户型面积看，有85.9%的居民愿意购买120平方米以下的住房，其中90平方米以下的占32.4%，90-110平方米的占41.6%，110-120平方米的占11.9%。

　　从居民购房的区域需求看，36.0%的居民购房地理区域仍为中心城区，东区(含郑东新区)和以中原路为轴线的西区逐渐成为购房的热点区域，分别占24.4%和18.4%，南区占6.6%、北区占10.9%、郑州高新开发区占2.5%、郑州经济开发区占1.2%。

　　(二)低收入家庭住房现状及需求分析

　　2007年对低收入家庭住房入户调查共计3.84万户,占市区总户数的3.85%;调查人数为13.20万人,占市区总人数的4.30%。调查结果显示,市区调查住户家庭的住房总面积为177.75万平方米,其中:具有自有产权的住房面积为108.67万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的61.1%;非自有产权的住房面积为69.08万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的38.9%。被调查住房家庭人均住房(含租房)面积为13.49平方米,与市区人均住房面积23.80平方米相差10.31平方米。人均住房面积(含租房)12平方米以下的12404户,占调查总户数的32.3%。

　　从分布区域情况看,中原区低收入家庭相对较多,调查户数为12771户,占市区调查总户数的33.2%,占该区总户数的8.1%;调查人数为43889人,占市区调查总人数的33.3%,占该区总人数的8.8%。金水区低收入家庭相对较少,调查户数为6819户,占市区调查总户数的17.8%,占该区总户数的3.0%;调查人数为23297人,占市区调查总人数的17.7%,占该区总人数的3.2%。

　　从现有住房户型结构看,现有住房(含租房)主要户型为二室一厅,单间和一室一厅,居住在这三种户型中的低收入家庭比例达到了77.7%。其中,拥有两室一厅的占38.4%、拥有单间的占20.5%、拥有一室一厅的占18.8%。有68.6%的家庭住房拥有相对独立的卫生间和厨房的成套住宅,31.4%的家庭则居住在没有相对独立的卫生间和厨房的非成套住宅中。从现有住房建成年代看,20世纪80年代之前的住房占总量的25.9%,80和90年代建成的住房占总量的68.2%,而2000年以后建成住房的比例仅为5.9%。

　　在30515户家庭中有购房需求的家庭有17629户,占57.8%,扣除部分最低收入家庭不切实际的购房需求后为16026户,占52.5%;有租房需求的家庭有9013户,占29.5%;无住房需求的家庭有3873户,占12.7%。

　　从购房需求类型看,有限产权的经济适用住房最受欢迎,有16678户家庭选择购买“有限产权经济适用住房”,占有购房需求家庭94.6%。低收入住房困难家庭的购房意向区域首选中原区,有6371户,占36.1%;二七区有3296户,占18.7%。这与调查住户家庭的区域分布基本一致。

　　图3.1

　　在有租房需求的9013户家庭中,改善居住条件是最强烈的愿望,有7417户,占82.3%。中原区、管城回族区是租房的密集区域,分别为2496户、2474户,分别占27.7%、27.4%。租房面积多选择中小户型,选择60—70平方米的有2361户,占26.2%,其次是50—60平方米,有1966户,占21.8%。

　　综合分析低收入住房困难家庭的住房需求及经济承受能力等因素,2008年1月28日，经市政府第98次常务会议，研究决定将家庭人均月收入低于520元且人均住房建筑面积低于12平方米的14489户家庭纳入廉租住房保障范围,其余的16026户家庭纳入经济适用住房保障范围。

　　(三)住房市场供求分析

　　2001年以来，我市坚持以市场供求平衡、结构合理、价格稳定为工作目标，率先实施了具有“郑州特色”的房地产开发建设规模宏观管理，全市房地产市场持续呈现出良性健康的发展态势。

　　一是住房供求总量基本平衡。近几年来，由于政府不断加大宏观调控，再加上市场自身的调节作用，我市商品房供销整体上保持平衡。商品住房累计供应面积3516.27万平方米,累计销售面积3435.42万平方米，累计供销比为1.02：1，商品住房供求总量基本平衡。2003-2006年4年中，住宅供应量持续相对不足，2007年商品房市场加大了投放量，有利于缓解供需矛盾。

　　表3.1 2001-2007年商品住宅供销情况

　　单位：万平方米

　　二是住房结构基本合理。自2006年6月以来，我市在新建住房建设项目安排中，严格执行了国办发﹝2006﹞37号文件的规定，其中2006年6月1日—2007年5月31日，套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积比重达71.66%;2007年全年套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积比重达70.05%。从住宅销售套型面积来看，住宅消费套型结构日趋合理，大户型需求比例呈逐年下降趋势，而中、小套型呈上升态势，特别是90平方米以下的中小套型住宅销售面积比例逐步提高，由2005年的13.4%逐步提升至2007年28.03%。2007年90平方米以下住宅新批预售面积比例占32.36%，套数比例已达54.05%。同时消费者对中、小套型住房的认可度也得到不断提高。

　　图3.2 2002-2007年90平方米以下住宅销售面积占比情况

　　三是我市房价持续上涨，涨幅明显。 2002年以来商品住宅价格持续上涨。2007年商品住宅累计销售均价为3552元/平方米，从2002年至2007年五年间，商品住宅销售均价同比涨幅分别为：4.10%、10.80%、12.30%、13.80%和19.44%，增幅明显。同时随着国家宏观政策的调控及住房供应结构的优化调整，房价总水平将趋于稳定。另外一个特点就是多层住宅与高层住宅的价格差距逐步缩小，随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品。

　　图3.3 2001-2007年度商品住宅价格变化情况

　　图3.4 2007年不同类型商品住宅价格变化情况

　　四是经济适用住房建设规模创历史新高，廉租住房保障范围进一步扩大。2007年全市实现经济适用住房新开工面积109.33万平方米，竣工面积76.08万平方米，同比分别增长22%和12%，超额完成了市政府下达的开、竣工“双70万”的目标，其中新开工面积在周边十个省会城市中居第三位，仅次于南京、武汉两个城市。全市累计筹集廉租住房保障资金7022.3万元，累计有2856户低收入家庭纳入了廉租住房保障范围，对符合条件的“双困”家庭实现了应保尽保。

　　(四)影响住房供给与需求的因素分析

　　2008年是全面贯彻党的十七大精神的第一年，也是我市实施经济社会跨越式发展三年行动计划的关键之年。河南省委、省政府明确指出“中原崛起看郑州”，要求郑州增强“发展力、辐射力、带动力、创造力、影响力、凝聚力”，率先实现跨越式发展，在中原崛起乃至中部崛起中起到龙头带动作用，这都势必将对我市经济社会产生重要的影响。首先，从我市国民经济和社会发展前景看，《郑州市全面建设小康社会规划纲要》要求，在规划期内，我市要在转变发展方式上取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的基础上，到2012年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好，人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现全面建设小康社会目标。到2020年，全市生产总值占全省的比重达到1/4左右。到2009年，全市生产总值、人均生产总值均比2000年翻两番;到2012年，全市生产总值达到4500亿元左右，人均生产总值达到7600美元左右，城镇居民人均可支配收入达到2万元左右，农民人均纯收入达到9800元左右;到2020年，全市生产总值达到9700亿元左右，人均生产总值达到1.3万美元左右，城镇居民人均可支配收入达到3.4万元左右，农民人均纯收入达到1.9万元左右。其次，城市规划上，到2012年，中心城区面积390平方公里左右，人口440万左右;到2020年，中心城区面积500平方公里左右，人口500万以上，城镇化率75%左右。第三，随着郑州在全国经济格局中的地位及区位优势的逐步提升和显现，对外部的吸引力增强，2003年至2005年外地个人(郑州市区以外，含郊县市)在郑州购房比例(按购买面积占个人购买总面积计算)逐年上升，2006和2007年虽未增长，但仍保持在较高的水平(2003年以来外地个人购房比例依次为41.7%、44.9%、56.9%、55.3%和54.52%)。同时外地人购房选择的户型面积也与我市居民购房需求实现了相协调发展。

　　把我市建设成为国家区域性中心城市和中原城市群龙头城市，住房问题是重要的民生问题，完善住房保障体系是促进社会和谐的一项重要内容。近年来，党和国家高度重视房地产和住房保障体系建设工作，特别是相继在调整住房供应结构，稳定住房价格，建立保障制度方面出台了一系列政策。中央和地方各级财政都拨出专款用于廉租住房的建设和租赁住房租金补贴的发放，并建立了土地供应绿色通道。下一步，还将采取措施，加快限价商品房建设的推进力度，以解决中等以下收入家庭和公务员群体的住房困难问题。随着住房供应体系不断健全，住房保障范围不断扩大，将会直接提供开发商机，有效增加住房供应，有力缓解住房供求矛盾。

　　我市城市化进程不断加快，城市建设快速发展。2008年我市城市基础设施建设投资计划将达到70亿元以上，新修、扩建、改造道路26条，同时要建设火车站扩建工程、轨道交通工程等一批大型骨干工程。中心城区内，将继续加快城中村改造和旧城改造步伐。城市建设的大投入、大发展不但为我们完善城市功能，拓宽城市空间带来机遇，而且也必将为我市房地产业带来更多发展机遇。

　　此外，为防止通货膨胀加快，遏制包括住房在内的商品价格的过快上涨，中央实施了稳健的财政政策和从紧的货币政策，连续数次提高存款准备金率和存贷款基准利率，紧缩货币的流动性。在这一系列的宏观调控措施下，房地产开发的融资难度加大，融资成本提高，销售回款速度减慢，资金链条绷紧，房地产行业将面临重大挑战。这势必对住房供给产生影响。

　　我们还必须清醒地看到，我市房地产业在快速发展中还存在着不少亟待解决的问题，主要是：住房价格涨幅仍然较大，经济适用住房供需矛盾仍然突出，物业管理和服务水平有待进一步提高，房地产市场秩序还有待进一步规范，问题楼盘等社会不和谐因素较为突出。这些问题都需要我们认真研究，并采取有效措施加以解决。

　　四、住房建设规划

　　(一)规划期内住房建设总量

　　根据“十一五”时期住房目标需求预测，结合宏观经济发展周期，房地产调控政策影响，住房有效需求预测，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，将我市2008年—2012年的住房建设总量确定为5500万平方米。按照“国办发〔2006〕37号”和省建设厅关于贯彻落实国办发〔2006〕37号文件《加强城市规划对房地产市场调控力度的通知》(豫建规园〔2006〕61号)中对新建住房结构比例的有关要求，结合目前我市经济社会发展实际和居民居住水平，参照前期开展的住房现状及需求调查结果，拟将目前我市市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、中等收入、高收入，相应的住房供应层次依次为廉租住房和周转住房(主要解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群的临时性住房困难)，经济适用住房，限价商品住房和普通商品住房等。为此，规划期间，按照资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，依据居民购房意向比例，同时结合土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，我市确定的5500万平方米新建住房总量中各类住房具体分配比例是：普通商品住房2892万平方米，占52.6%;旧城改造和城中村改造配套建设商品住房1700万平方米，占30.9%;限价商品住房570万平方米，占10.4%;经济适用住房300万平方米，占5.5%;廉租住房38万平方米，占0.7%。

　　表4.1 各类住房具体分配面积和比例

　　单位：万平方米

　　图4.1 各类住房分配面积和比例

　　单位：万平方米

　　(二)规划期内年度住房建设目标

　　为满足居民不同层次住房需求，实现供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标，现将规划期内各年度住房建设目标明确如下：

　　2008年住房建设总量为1050万平方米。计划建设普通商品住房总量为635万平方米;旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米;限价商品住房建设总量为50万平方米;保障性住房建设总量为165万平方米，其中，建设经济适用住房150万平方米，建设廉租住房15万平方米。

　　2009年住房建设总量为1100万平方米。计划建设普通商品住房建设总量为605万平方米;旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房300万平方米;限价商品住房建设总量为100万平方米;保障性住房建设总量为95万平方米，其中建设经济适用住房80万平方米，建设廉租住房15万平方米。

　　2010年住房建设总量为1057.5万平方米。计划建设普通商品住房建设总量为567万平方米;旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房350万平方米;限价商品住房建设总量为120万平方米;保障性住房建设总量为20.5万平方米，其中建设经济适用住房18万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

　　2011年住房建设总量为1112.5万平方米。计划建设普通商品住房建设总量为535万平方米;旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房400万平方米;限价商品住房建设总量为150万平方米;保障性住房建设总量为27.5万平方米，其中建设经济适用住房25万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

　　2012年住房建设总量为1180万平方米。计划建设普通商品住房建设总量为550万平方米;旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房450万平方米;限价商品住房建设总量为150万平方米;保障性住房建设总量为30万平方米，其中建设经济适用住房27万平方米，建设廉租住房3万平方米。

　　表4.2 规划期内各年份住房类型分类建设数量

　　单位：万平方米

　　(三)各类住房套型结构比例控制原则

　　规划期间，我市将继续按照总量与项目相结合的原则，充分考虑市场需求、城市区域定位等因素，综合确定新建住房结构比例，确保新审批、新开工的住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

　　1.商品住房建设标准和结构比例控制原则。新建商品住房项目中除城中村改造、旧城改造建设的配套商品住房的住房套型结构比例按不低于70%控制外,其余项目则优先安排套型建筑面积90平方米以下住房套型结构比例达到70%以上的项目。

　　2.经济适用住房建设标准控制在建筑面积60平方米左右,户型以两居室为主,配建一部分紧凑的三居室。

　　3.廉租住房在经济适用住房建设项目中的配建比例原则上不低于10%，廉租住房建设标准原则上不超过50平方米,户型以紧凑的两居室为主,配建适量的一居室和三居室。同时要引导房地产开发企业在旧城改造项目中建设部分小户型简装修住宅，在城中村改造中原则上从村集体经济用房、配套开发商品房中提供5%的60平方米小户型简装修住宅，出租给辖区政府作为过渡性廉租住房房源。

　　4.限价商品住房建设标准和套型结构比例控制原则。限价商品住房建筑面积应控制在90平方米以下,户型以紧凑的三居室和两居室为主。

　　5.周转住房房源建设标准和比例控制原则。旧城改造和城中村改造时,在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品房中,提供不低于其总面积30%的套型建筑面积在60平方米以下的小户型住宅,作为周转住房房源。

　　(四) 今明两年将重点加大保障性住房、限价商品住房及旧城和城中村改造建设力度

　　为加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,改进和规范经济适用住房制度,加大旧城改造和城中村改造力度,积极探索和建立限价商品房制度,进一步强化政府公共服务职责,我市将对除普通商品住房外的廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、旧城改造和城中村改造,按照“政府主导、社会参与”的原则,建立市、区两级管理体制,以区为主,市区联动,稳步推进各类住房建设。

　　1. 保障性住房建设

　　经济适用住房和廉租住房项目要按照合理布局、方便就近的原则,实施科学规划,以实现经济适用住房由现行的计划供应方式向按需求供应方式转变,多渠道筹集廉租住房房源为目标,继续加大保障性住房建设力度。

　　表4.3 2008-2012年保障性住房建设区域分布

　　单位：万平方米

　　同时，为切实有力地推进保障性住房建设，郑州市公共住宅建设投资集团公司, 要充分发挥投融资平台功能，履行和承担政府的社会保障责任，重点保证实现保障性住房建设。

　　2.限价商品住房建设

　　加快推进限价商品住房试点工作，尽快向中等收入家庭形成有效供给，运用市场机制和政府指导相结合的办法解决中等收入家庭的住房困难。

　　2008年限价商品住房建设目标50万平方米。2008年,积极稳妥地推进限价商品房的试点工作,在金水、中原、管城回族、二七、惠济等市内5区,分别选取1—2个项目进行试点建设,各区年度建设目标均不低于10万平方米,并逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模。

　　2009年限价商品住房建设目标100万平方米。逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模，进一步扩大各区限价商品房住房建设量，年度建设目标均不低于20万平方米。

　　3.旧城改造和城中村改造(含周转性住房)

　　旧城改造和城中村改造要本着成熟一个,改造一个的原则,特别是城中村改造要按照轻重缓急、重点推进的原则，避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市,对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,并及时避免集中拆建引起的被动性住房需求增加。2008年、2009年分别开工建设配套商品住房200万平方米、300万平方米。

　　同时,按照《郑州市人民政府关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》(郑政文〔2007〕208号)文件要求,城中村改造时,在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品房中,要求提供不低于其总面积30%的套型建筑面积在60平方米以下的小户型住宅,作为周转住房房源主要满足无住房的外来务工人员和大中专毕业生;并在旧城改造和城中村改造项目中按规定配建过渡性廉租住房。

　　五、保障性住房建设规划

　　为积极贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发﹝2007﹞24号)，扎实推进保障性住房建设工作，市政府于2007年9月8日至11月18日在全市范围内组织开展了城市低收入家庭的住房调查，并形成了《郑州市城市低收入家庭住房调查报告》，在此基础上结合我市实际，制定了《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008-2010年)》，从而为住房保障工作夯实了基础。

　　(一)政府保障能力和市场供应能力分析

　　1.政府保障能力分析

　　近年来,随着我市经济总量的逐年增加,财政收入也呈现出逐年递增的趋势。但认真分析财政收入形势,还存在很多不确定因素,增收减收因素并存。根据我市的财政能力,廉租住房保障资金5年内财政可安排5.85亿元,平均每年可安排1.17亿元。

　　2.土地供应能力分析

　　未来5年内,我市将大力加强保障性住房建设用地供应力度。采取措施增加廉租住房和经济适用住房的土地供应量,优先保证保障性住房用地计划的落实,并严格监管保障性住房建设用地的开发利用。2008—2012年,全市保障性住房建设用地计划供应计划为265公顷。

　　3.市场供应能力分析

　　全市经济适用住房建设工作自1995年起步以来,已开发建设661.51万平方米,为5.5万余户中低收入家庭解决了住房困难问题。2007年新开工项目18个,开工面积近109.33万平方米,竣工项目12个,竣工面积76.08万平方米。

　　我市廉租住房主要采取在经济适用住房项目中配套建设的方式。自2006年12月第一个廉租住房项目开工以来,截止目前相继有4个配建项目陆续开工,在建面积3.5万平方米,2008年将陆续竣工,能够提供近600套廉租住房。

　　自2006年我市在经济适用住房项目中配建廉租住房以来,2007年又以城中村改造为切入点,在商品房项目中配建廉租住房,在开发建设总面积中提供5%的小户型简装修住宅,作为过渡性廉租住房源,按照每月每平方米5元的租金标准,出租给辖区政府(租用期为5年),由区政府统一管理。在满足廉租住房工作需要后,多余住房作为周转住房,出租给外来务工人员和其他住房困难群众。

　　据《郑州市住房建设规划(2006—2010年)》等相关数据,我市建成区现有住房8836万平方米,其中可租赁住房约有5.7万套(不含城中村),下一步城中村改造后可提供的租赁住房约有19万套,不同区域的租赁住房月租金标准约在每平方米6—10元。届时,我市可租赁住房能够有效满足城市低收入家庭、外来务工人员以及大中专毕业生等住房困难人群的租赁住房需求。

　　(二)解决城市低收入家庭住房困难的发展规划

　　以城市低收入家庭为对象,强化政府公共服务职责,切实将廉租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时,要不断改进和规范经济适用住房制度,稳步推进周转住房建设。规划期期末,使全市低收入家庭住房条件得到明显改善,外来务工人员等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

　　1.廉租住房

　　保障范围由城市最低收入住房困难家庭全面扩大到低收入住房困难家庭。

　　(1)到2010年底前,符合条件、申请廉租住房的城市低收入住房困难家庭实现应保尽保。

　　(2)符合廉租住房保障条件的家庭中,居住在政府提供房源的比例不低于50%。

　　2.经济适用住房

　　进一步规范经济适用住房的建设、交易和管理行为;加大经济适用住房供应,严格限制保障对象,切实改善低收入住房困难家庭的居住条件。

　　(1)全部解决国发〔2007〕24号发布前已取得经济适用住房购买资格的21000户低收入住房困难家庭的住房需求。

　　(2)全部解决城市低收入家庭住房调查中经核实符合条件并输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。

　　(3)规划期内我市经济适用住房供应要略大于需求,力争在2010年底前实现全市经济适用住房由现行的计划供应方式向按需求供应方式转变。

　　3.周转住房

　　周转住房房源主要满足在郑州市区无住房的外来务工人员和大中专毕业生居住需求。

　　(1)在城中村、旧城改造项目和经济适用住房项目中,引导建设一定数量符合外来务工人员和大中专毕业生特点的住房,以合理租金向其出租。

　　(2)在外来务工人员相对集中的郑州高新区和郑州经济开发区,集中建设适宜外来务工人员居住的集体宿舍。

　　(3)引导用工单位向外来务工人员和大中专毕业生提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。

　　(三)解决城市低收入家庭住房困难的年度供应计划

　　2008年—2012年年度建设目标：

　　2008年我市新开工建设经济适用住房150万平方米，建设廉租住房15万平方米。

　　2009年我市新开工建设经济适用住房80万平方米，建设廉租住房15万平方米。

　　2010年我市新开工建设经济适用住房18万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

　　2011年我市新开工建设经济适用住房25万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

　　2012年我市新开工建设经济适用住房27万平方米，建设廉租住房3万平方米。

　　表5.1 保障性住房年度建设目标

　　单位：万平方米

　　图5.1 保障性住房年度建设目标

　　单位：万平方米

　　(四)保障性住房建设项目规划指标

　　1.廉租住房

　　单套廉租住房建筑面积控制在50平方米以内,根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。

　　2.经济适用住房

　　经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。市政府根据低收入住房困难家庭的实际情况,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型结构比例。

　　3.周转住房

　　单套周转住房建筑面积原则上不超过60平方米。主力户型以标准间为主。

　　4.保障性住房项目规划指标

　　经济适用住房和廉租住房项目选址应按照合理布局、方便就近的原则科学规划。建筑工程的规划设计必须符合国家有关法律法规和相关技术规范。涉及建筑高度、建筑密度、容积率和配套设施等控制性指标应符合控制性详细规划,原则上执行以下标准:

　　(1)容积率:≤3.0;

　　(2)建筑高度:≤60m;

　　(3)建筑密度:≤28%

　　(4)绿地率:≥30%;

　　(5)停车位:0.2—0.3个/户。

　　保障性住房建设应在符合国家质量安全标准前提下,按照发展节能省地环保型住宅的要求,大力推广新材料、新技术、新工艺。同时,要加强政府引导,注重发挥郑州公共住宅建设投资有限公司在节能省地环保型住房建设中的引导和示范作用。

　　六、多渠道改善其他住房困难群体居住条件

　　据调查,我市市区暂住人口达120多万,流动就业人员80万左右,且以每年5—8万的速度递增。这部分人员主要集中在第二产业和第三产业,分别为24.7万人和23.3万人,其中建筑业和餐饮业最多,分别达到了18万人和15万人。

　　从调查情况看,外来务工人员的住房主要由用工单位提供;用工单位无力提供的,由个人购买或租住私有住房,所租住房环境较差,功能不全。

　　改善其他住房困难群体居住条件的主要措施：

　　1.在城中村改造时,从配套开发建设的商品房、安置村集体办公和经济用房中,分别提供5%的小户型简装修住宅出租给辖区政府,作为过渡性廉租住房和周转住房。

　　2.在旧城改造时,引导开发企业在配套开发的商品房中建设部分小户型简装修住宅出租给辖区政府,作为过渡性廉租住房和周转房。

　　3.在推进限价商品住房项目建设时,引导建设一定量的周转住房。

　　4.制订建筑工地农民工临时住所建设标准,努力实现施工现场临时住所管理的规范化、制度化,为其提供安全、卫生、舒适的临时居住场所。

　　通过以上措施有效满足外来务工人员和大中专毕业生的居住需求,改善其居住条件。

　　另外，加快推进国有困难企业利用自有生活用地集资建经济适用住房建设工作，研究制定优惠政策,合理引导企业对原有住房实施危旧房改造,改善国有困难企业职工的居住和生活条件。

　　七、住房建设用地供应计划

　　在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房用地的供应;坚持新增用地供应与存量用地挖潜相结合，积极盘活闲置土地;坚持区域住房发展合理布局，优化住房供应结构。

　　(一)土地供应总面积

　　规划期间，我市住房用地供应总量为1340公顷，其中商品住房建设用地1075公顷，政策性保障住房用地265公顷。

　　(二)土地供应结构

　　表7.1 2008年—2012年住房建设用地供应基本情况表

　　单位：公顷

　　八、政策支持及保障措施

　　(一)实施住房建设规划的政策策略

　　1.加强政策性保障住房建设管理，稳步扩大住房保障范围。按照“加强供应、重点保障、总量控制、区域平衡”的原则，逐步建立包括经济适用住房、廉租住房和周转住房为主要内容的新的住房保障体系。政策性保障住房由政府统一规划，其建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市低收入住房保障建设管理工作领导小组统一研究后提交市政府制定。其中廉租住房建设资金除政府财政预算资金安排外，全市年度土地出让净收益的10%用于廉租住房建设。

　　加大经济适用住房建设力度，建立市区两级政府联动机制，采取政府统一征购渠道，积极推进项目法人招投标制度，切实增加土地供应，进一步完善项目法人招投标制度，加强经济适用住房建设与管理，继续完善销售监管制度，实施阳光公开销售。

　　进一步完善廉租住房制度，研究制订廉租住房中、长期发展规划和年度建设目标，逐步降低申请条件，扩大廉租住房覆盖范围;以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，提高住房保障能力;采取多种手段筹集廉租住房房源，并做好房源储备工作，一方面是政府要掌握一部分房源，同时还要能够控制一部分房源，必要时可将其转化为廉租住房房源。

　　尽快启动周转住房政策，在采取集中建设的同时，严格执行“郑政文﹝2007﹞208号”规定，城中村改造时，在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品房中,提供不低于其总面积30%的套型建筑面积在60平方米以下的小户型住宅,作为周转住房房源，有效解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群的临时性住房困难。

　　2.切实发挥土地政策的综合调节作用。加强年度土地供应计划与住宅用地计划的协调衔接，建立住宅用地的年度需求预测机制，科学制订住宅用地的年度供应计划。按照全市住房发展规划和建设目标，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。充分运用房地产宏观调控管理手段，把住房销售价位、套型面积等控制性要求作为土地出让前置条件，研究制定具体的实施办法。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约、高效利用土地的原则，坚持新增供应与存量挖潜相结合，盘活闲置存量土地，坚决停止别墅类土地供应，优先保证普通商品住房和政策性保障住房建设的合理用地需求。根据 “积极稳妥、先易后难、区别对待、依法规范”的原则，加大对闲置土地的清理力度，严格制止囤积土地行为。

　　3.强化规划调控作用。对于普通商品住房项目和经济适用住房项目的建设用地，规划部门在选址规划审查中，专人督办，优先办理。同时，加大控制性详细规划编制力度，提高控制性详细规划的覆盖面。城市近期建设规划确定的建设地段，特别是拟新建或改造的居住用地，必须编制控制性详细规划。居住用地的控制性详细规划，在满足控制性详细规划技术要求的同时，还须明确提出地块的住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上规划的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上规划的住宅建筑面积)两项强制性指标。要依据控制性详细规划，提出居住用地的容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，确保套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积70%以上。

　　4.积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念，通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究建立解决进城务工人员住房问题的有效机制，有效扩大租赁管理覆盖面，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

　　5.建立房地产开发企业品牌评估体系。加快构建符合我市实际的企业品牌评估体系，促进房地产宏观管理工作，引导企业理性发展。研究出台相关扶持政策，引导开发企业不断提升开发品位和品质，注重加强企业品牌塑造，积极推进企业文化建设，加快新材料和新工艺的推广运用;引导开发企业实现从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业方向上转型，着力打造郑州品牌企业或企业集团。通过开发企业开发水平的不断提升，从而不断改善我市人居环境。

　　6.加快实施住宅建筑节能。新建住宅全面实施节能50%的设计标准，重点组织研究建筑节能设计、设备、施工、检测技术等支撑体系，开发节能建材、墙体材料，建立健全新技术、新产品推广和淘汰使用制度，推进节能标准体系建设;强化规划调控，合理规划住宅建设用地，继续组织实施国家康居示范工程和省级住宅示范小区建设，通过示范小区推进住宅节能和产业现代化，完善住宅产业技术保障体系，提高住房整体品质。

　　7.积极推进物业管理市场化、专业化，有效改善人居环境。加强监督检查，规范物业管理行为，加大对业主委员会的指导工作，提高物业管理市场化程度;深化直管公房和机关、企事业单位住房维修管理市场化、社会化改革，推进旧住宅小区整治改造并实施物业管理;培育一批信誉好、水平高的名牌物业管理企业，带动全行业的健康发展，努力改善城市文化、人居、社会环境，提升城市品位，提高人民生活质量，促进社会全面和谐发展。

　　8.进一步完善房地产信息披露制度。在建立健全住房状况与需求调查工作机制的基础上，进一步完善房地产市场住房信息发布体系，适时公布房地产开发的近期与远期规划，努力向社会各界提供全面、准确、及时的房地产市场信息，增强房地产市场信息透明度，公布居民住房现状与需求等相关信息，引导企业理性投资。坚持正确的舆论导向，积极运用电视、网络、报刊等媒体平台，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大居民树立正确的住房消费观念，合理消费，梯度消费。

　　9.规范市场活动，加强行业管理。切实整治房地产交易环节违法违规行为，依法查处合同欺诈、违规预售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为;建立健全房地产估价、经纪管理制度，规范房地产中介行为;严格对房地产企业资质的核准及日常监管工作;加强内部业务系统整合和制度建设，完善房地产交易与权属登记规范化管理工作。

　　(二)实施住房(含保障性住房)建设规划的保障措施

　　为保证我市2008年-2012年住房建设规划的顺利实施，我们将采取如下措施：

　　一是要强化对房地产开发建设工作的组织领导，完善住房建设规划实施的沟通协调机制，加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合，增强政策的执行效率。

　　二是要进一步健全房地产开发建设宏观管理机制，建立住房建设规划、年度目标管理制度。以实施房地产开发建设年度规模管理作为落实年度目标管理的有效手段。

　　三是要完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，要加强住房规划实施过程的效能监察，将落实近期建设目标、制定实施住房建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察的工作重点，加强监督监察。对措施不落实、工作不到位的，要责成限期整改;对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工和商品预售许可证及施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要予以严肃查处。积极引入社会监督与制约机制，形成有效的信息反馈机制，及时发现新情况、解决新问题，确保住房规划的有效落实。同时要强化规划审查验收制度，加强住房竣工资料管理，对不符合年度住房建设规划的建设项目，规划、建设、房管部门不予办理相关手续。

　　四是要在项目规模的具体安排中,以“有效利用增量，积极盘活存量，合理区域布局，保证有效供给”为重点，结合企业自有资金和项目前期准备情况，对项目按照“七优先、九不准、三控制”的原则予以安排。

　　“七优先”是对通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得《国有土地使用证》的项目;政府批准的城中村改造项目;收购、兼并破产企业的项目;成规模的旧城区改造项目;有开发实力(年开发能力在10万平方米以上)且销售信誉好(销售率在90%以上)的房地产开发企业的项目;房地产开发扫尾的项目;以及土地闲置时间相对较长的项目优先安排开发建设规模。上述项目中对套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例超过70%的项目将予以重点保证。

　　“三控制”是对利用土地进行高档商品住房建设的项目;利用房地产开发企业名义变相为单位职工集资建房的项目;建设规模小于2万平方米的项目严格控制。

　　“九不准”是对未取得房地产开发企业开发资质等级证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的;房地产开发项目资本金达不到规定标准的;开发建设项目拖欠政府规费拒不缴纳和已开发建设项目严重拖欠工程款、工人工资的;工程质量低劣或者发生重大工程质量事故，被责令停业整顿的;未按规定报送房地产预警预报数据信息、《房地产开发项目手册》的;未经批准而擅自开发建设或连续两年不能达到政府规定开工、竣工指标的;在售项目未按照规定实施商品房买卖合同联机备案的;房地产开发项目空置率在20%以上的且未采取有力措施进行消化的;购房人对房地产开发建设和销售投诉率较高的房地产开发企业，实施黑名单制度，并记入房地产开发企业信用档案。

　　五是要加大对项目规模落实情况的跟踪监督力度，适时掌握项目建设进度和销售情况，防止新开工建设项目的管理失控，有效控制空置面积过大和空置面积上升较快的项目，从而促进住宅市场有效供应的形成。

　　(三)低收入家庭住房保障措施及实施机制

　　1.加强组织机构建设

　　郑州市低收入家庭住房保障工作建立市、区(县、市)两级管理体制,建成区内以区为主,市区联动。解决城市低收入家庭住房困难工作所需资金由市、区两级财政按照一定比例共同承担。一是市低收入家庭住房保障工作领导小组全面指导和协调全市低收入家庭住房保障工作,确保发展规划和年度计划目标的全面完成。二是各县(市)、区人民政府成立主管领导牵头、相关部门参加的住房保障工作领导小组,把解决低收入家庭住房困难问题作为政府的重要责任,列入重要议事日程,切实加强领导,落实相应的管理工作机构和具体实施机构,认真抓好各项工作。三是各县(市)、区要依照本规划,研究制定本辖区住房保障工作方案,报市政府审核后实施。

　　2.强化目标责任制管理

　　一是郑州市人民政府对全市解决城市低收入家庭住房困难工作负总责,对住房保障工作相关部门和所属县(市)、区人民政府实行目标责任制管理,并定期对相关部门和各县(市)、区解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况进行考核。二是各级人民政府向同级人民代表大会所作的《政府工作报告》中要报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。各县(市)、区人民政府的住房保障工作要自觉接受同级人民代表大会和社会各界的监督,努力做到公开、公平、公正。

　　3.切实加强住房保障工作规范化管理

　　(1)根据国家新的政策要求,结合我市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,尽快修订和完善廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法,加快建立起科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的住房保障工作管理机制。各级住房保障工作管理部门要加强制度建设、管理服务、实施程序和动态管理,进一步严格保障性住房的建设和价格管理,健全准入和退出机制,不断提升规范化管理水平。

　　(2)保障性住房建设应按照政府主导、市场运作的原则,加快建立公开透明的项目法人招标制度和运行机制,选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施开发建设。各相关部门和单位要严把保障性住房规划、工程质量、配套建设、小区绿化和工程验收关,确保保障性住房的建设质量。

　　4.明确职责，分工协作

　　市房管、发展改革、建设、财政、民政、规划、国土资源、物价、土地储备等相关部门,按照各自职责分工,分别做好住房保障发展规划和年度计划制定,保障性住房项目的审核立项、项目用地选址、土地征购、土地供应、建设和管理、工程质量监督、成本价格监管,住房保障资金筹措和低收入家庭认定等工作。

　　市建成区人民政府负责辖区内的低收入住房困难家庭的调查摸底工作,配合做好低收入住房困难家庭的资格认定工作,保障性住房建设用地的征收、报批和项目申报工作,以及其他相关事项的协调工作。

　　附件: 1.郑州市2008-2012年住房需求预测

　　2.2008-2009年保障性住房建设区域分布

　　3.2008-2012年保障性住房建设区域分布

　　附件1

　　郑州市2008-2012年住房需求预测

　　一、规划期内住房目标需求预测

　　(一)按建成区面积测算

　　一是新增建成区新建住房。2007年底，我市建成区面积为294平方公里，根据《郑州市全面建设小康社会规划纲要(修订稿)》，到2012年，中心城区面积将达到390平方公里左右，新建成区净增加96平方公里，按照住宅用地占新建成区面积20%的通用比例计算，在5年的发展时间内需新建住宅3264万平方米;二是现建成区内旧城改造和城中村改造新建住房，考虑到改造的进度和适当提高土地利用率，五年内约需新建住宅约1400万平方米;三是我市建成区现有住房8836万平方米，按国际通行的旧房每年自然淘汰率2%计算，每年需新建住宅176.72万平方米，五年共需新建883.6万平方米。以上三项相加测算出到2012年需新建住宅5547.6万平方米，平均每年新建住宅1109.52万平方米。

　　(二)按建成区人口测算

　　一是城镇新增人口的住房需求。2007年底我市建成区人口320万人，预计到2012年建成区人口达到440万人，新增城镇人口120万人，到2012年我市城镇人均住房建筑面积28平方米，这部分新增城镇人口需新建住房3360万平方米。二是建成区现有人口的住房需求。2007年建成区人均住房建筑面积为24平方米，2012年达到28平方米，人均增加4平方米，则现有320万人需增加住房1280万平方米。三是我市建成区现有住房8836万平方米，按国际通行的旧房每年自然淘汰率2%计算，每年需新建住宅176.72万平方米，五年共需新建883.6万平方米。以上三项住房需求共5523.6万平方米，平均每年需新建各类住房1104.72万平方米。

　　上述两种测算结果的误差率在0.5%左右。

　　二、规划期内年度住房有效需求预测

　　(一)居民能实现的住房需求来自于国民收入中个人所得用于住房消费的支出。专家依据恩格尔系数研究分析认为,我国现阶段城镇居民住房消费支出(其中85%属购建房支出)的绝对值相当于同期GDP的6%左右。结合《郑州市全面建设小康社会规划纲要》，以2007年2421亿元为底数，2010年、2011年、2012年全市生产总值将分别达到3468亿元、3984亿元、4500亿元。按其6%计算, 2010年、2011年和2012年的住房消费支出分别为208亿元、239亿元、270亿元, 其中购建房支出分别为176亿元、203亿元、229亿元(自有住房购买额);2007年底全市居民按揭购房贷款余额按照静态的205亿计算，则2010年、2011年和2012年的购房支出分别为381亿元、408亿元和434亿元;依据2008年第一季度商品住宅均价3892元/平方米的静态计算，则2010年、2011年和2012年有效需求分别为979万平方米、1048万平方米和1115万平方米，加上2008年的1050万平方米和2009年的1100万平方米，共5225万平方米，年均1045万平方米。

　　(二)2002年至2006年(2006年商品住房销售715.44万平方米，同比增长34.38%)商品住房销售面积平均年增长率为26.5%，2007年商品住房销售832.41万平方米，同比增长16.35%，考虑到近两年来国家已出台的宏观调控政策对住房消费需求的影响，2007年之后房地产发展会进入高速发展之后的平稳增长期，与经济发展周期及经济增长水平保持一致，则住房消费增长幅度将会有小幅的缩减，按照10%的年增长率，可计算出2008年的商品住房销售面积分别为915万平方米，依次类推,则2009年、2010年、2011年和2012年的商品住房销售面积分别为998万平方米、1081万平方米、1164万平方米、1247万平方米;合计5405万平方米，年均1081万平方米。

　　(三)根据近几年的商品住房销售总金额及商品住房价格增长变化情况测算。经统计，2003-2007年市区商品住房销售金额的年增长率依次为48.74%、48.1%、20.52%、52.85%、38.96%，年均增长39.74%;2003-2007年市区商品住房销售价格的年增长率依次为4.10%、10.80%、12.30%、13.80%、19.44%，年均增长10.79%。考虑到近两年来国家已出台的宏观调控政策对住房消费需求的影响，预计住房消费增长幅度将会有小幅的缩减，因此,将规划期内商品住房销售金额年增长率和商品住房销售价格年增长率分别调整为20%和8%，据此推算出2008-2012年的商品住房销售金额和商品住房销售价格，由此测算出2008年至2012年市区住房需求量分别为925万平方米、1028万平方米、1142万平方米、1269万平方米、1410万平方米，合计5774万平方米，年均1155万平方米。

　　取上述三项测算的平均数,则五年内需新建住房5468万平方米,年均需新建住房1093.6万平方米。

　　以住房有效需求预测为依据，结合市政府2006年底确定的我市2008年750万平方米的住房建设规模总量，将2008年房地产开发建设规模调整为1050万平方米，2009年房地产开发建设规模确定为1100万平方米。

　　以2008年1050万平方米、2009年1100万平方米的住房建设目标为基础，结合宏观经济发展周期、房地产调控政策的影响、住房有效需求预测，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，规划期内共建设商品住房5500万平方米;确定2010年、2011年、2012年的住房建设总量分别为：1057.5万平方米、1112.5万平方米、1180万平方米。

　　三、规划期内保障性住房需求预测

　　根据《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2008——2010年)》，规划期内我市市区年均新增人口14.6万人，按户均不足三人计算，约有5.84万户。根据低收入住房调查结果，低收入住房困难家庭占市区居民总户数的3.06%，据此推算出我市城市低收入住房困难家庭年增幅约为1800户，其中廉租房保障户数约占20%，为360户;经济适用住房保障户数约占80%，为1440户。

　　目前已取得经济适用住房购买资格证的低收入住房困难家庭有21000户，另有在城市低收入家庭住房调查中经核实符合条件的低收入住房困难家庭16026户;要解决这37026户的住房需求，需建经济适用住房222.156万平方米，这一部分重点在三年内保证实现供给;加上规划期内新增经济适用住房需求，同时考虑现有人口家庭条件的变化因素(部分家庭可能由现在的不符合住房保障条件转化为符合住房保障条件)，每年需新建经济适用住房15万平方米，五年共需新增75万平方米。五年累计约297万平方米。根据 “规划期内我市经济适用住房供应要略大于需求，力争2010年以前实现全市经济适用住房由现行的按计划供应方式向按需求供应方式转变”的工作思路，计划规划期内的经济适用住房供应量为300万平方米。

　　廉租房我市目前纳入廉租住房保障范围的家庭有14489户，按照单套廉租住房建筑面积50平方米，廉租住房需求为72.45万平方米;规划期内每年新增廉租住房保障户数约360户，五年共计1800户，廉租住房需求为9万平方米;即五年规划期内廉租住房需求共约82万平方米。根据郑政办﹝2008﹞1号文件关于“符合廉租住房保障条件的家庭中，居住在政府提供房源的比例不低于50%”，则规划期内至少需要建设廉租房41万平方米，扣除在建的3.5万平方米，规划期内还应建设约38万平方米。