“两类开发模式+五种盈利方式”，助力特色小镇土地一级开发_土地开发

  第一部分：土地一级开发

　　土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

　　从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片(或连片)开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。

　　从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

　　土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

　　第二部分：土地一级开发模式

　　土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

　　1.土地储备机构自行开发模式

　　政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

　　这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

　　如《上海（                农用地、                商住地、                工业地）                市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。

　　2.以企业为主体的开发模式

　　以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。

　　在选择企业的方式上，以前以政府确定一级开发企业为主，现在逐渐实施通过招标确定一级开发企业的办法。政府通过招投标方式确定土地一级开发企业后，由土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，确定土地一级开发委托关系，开发企业是以政府的名义实施并由政府承担相关法律责任。

　　——特色小镇土地一级开发要点：“土地+产业”联动开发

　　特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。

　　因此，在特色小镇土地一级开发时必须结合产业项目的开发，或者同时结合土地的二级开发，不断的提升土地的价值与开发项目的盈利能力，这样才能获取更多的一级土地市场利润。

　　“土地+产业”联动开发，其重点在于顶层设计和政策法制的保障。在顶层设计层面，通过投融资规划、产业规划、空间规划等，确定小镇主导产业内容与产业链体系，为小镇建设量身定制产业与产品业态。在政策法制层面，通过土地、税收等方面的政策条件以及相应的监管机制，保证特色小镇建设项目的顺利推进与落地实施。

　　在特色小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系，而且具有很高的关联程度。

　　第三部分：土地一级开发的盈利方式

　　企业参与土地一级开发中，主要包括以下五种盈利方式：

　　1、固定比例收益

　　该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线，该模式仅从土地一级开发本身获利。

　　该模式有三种具体形式：

　　一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%。

　　二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

　　三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常为12-15%)，所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

　　北京（                农用地、                商住地、                工业地）                是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”

　　此外，这种模式在福建（                农用地、                商住地、                工业地）                漳州（                农用地、                商住地、                工业地）                也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。

　　2、分享土地出让金

　　指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：

　　一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权。

　　二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。

　　但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

　　这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。

　　出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。

　　3、分享土地增值收益

　　该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。

　　具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本(项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的各项费用(土地收益基金、失地农民保障金等)后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

　　分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发企业的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围(通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定)，以及分批出让计划的安排。

　　在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等;投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等。

　　这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳（                农用地、                商住地、                工业地）                市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州（                农用地、                商住地、                工业地）                省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。

　　4、持有部分优质公建配套设施

　　该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发企业则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。

　　由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。

　　因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。

　　此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即是这种模式的体现。

　　1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。

　　1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。

　　5、一二级联动开发，低价拿地

　　该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发企业取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作模式，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目。

　　在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。

　　一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：

　　一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发。

　　二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。

　　近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都（                农用地、                商住地、                工业地）                、廊坊（                农用地、                商住地、                工业地）                香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市企业抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发企业的拆迁投入资金和土地出让金。

　　如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。

　　特色小镇一般选址于大城市周边区域，通过“土地+产业”联动开发可以提高土地一级开发的运作效率与使用价值，保障特色小镇项目的落地实施。

　　同时，企业参与特色小镇土地一级开发中，还可以获得固定比例收益、分享土地出让金、分享土地增值收益、持有部分优质公建配套设施、一二级联动开发，低价拿地等方面的收益，实现企业资本投入的高效盈利与安全退出。