（一）工业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大

工业地产的核心在于以工业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、工业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的贸易模式，并且成为工业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括工业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。

这种大跨度的开发模式，直接决定了工业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致工业地产的门槛更高的现实。

（二）从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点

工业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰硕，叠加效益巨大。然而，这种高额利润恰是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地收拾整顿、基础举措措施建设等周期长，资金压力巨大。

（三）围绕“土地”资源，借助工业地产开发运营，“企业、政府、工业”形成了紧密亲密的利益共同体

《2017-2021年中国工业地产市场深度调研及投资战略研究讲演》表示，在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所施展出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；同一规划，同一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，工业研究、工业规划、工业导入、工业服务贯串整个项目运营，工业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、工业的合作能力成为企业开发工业地产项目的重要课题。

目前海内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于工业地产，并成立了专门的市场研发部分。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，均已涉足工业园区运营领域。

房地产企业看中工业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。工业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以轻易吸引开发商。

从历年工业地产开发上市企业表露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和贸易地产的收益率不到5%，而工业地产则可以达到8%。

另外，住宅地产的暴利已经由去了，而工业地产的暴利时代则刚刚来临。

跟着中国城市化进程的发展，城市中央区用地愈发紧张，办公楼房钱日渐昂贵，与此同时，城郊地区基础举措措施建设逐步改善，为工业地产的发展提供基础的平台。

工业地产项目通常布局在城市发展主脉络在线，以城市发展规划的近郊地区优质土地为目标，同时面临较少的竞争者，项目开发可以以较低的本钱进行，同时，可获得政府包括水供给、污水处理、电力及公共交通等多种形式的支持。当工业园得到充分开发并投入运营，而城市发展亦延伸至城郊地区，运营商便可以享受因市中央区扩张带来的升值。

在知足企业但愿以较低本钱在城市中央区以外建立优质办公空间需求的同时，工业地产将从事相似行业或处于统一工业链的公司集聚，达致工业园区内信息互动和资源共享的效果。

《2017-2021年中国工业地产市场深度调研及投资战略研究讲演》表示，工业地产运营商往往拥有比住宅和贸易开发商更广泛的资源整合能力，以及深度的工业认知和运营经验，充分挖掘城市和资源的政策上风，进行整体的开发和立体推广，会萃工业客户，创造就业机会，从而形成工业集聚效应，转化为核心竞争力，以此促进区域的工业优化进级和城市价值的晋升，从而对当地经济繁荣做出贡献。

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