曾几何时，产业地产是一门边缘生意。这个“边缘”，既是指相对于主流地产生意的非主流位置，也是指空间上的边缘化——配套落后、产业匮乏和人口不足的城市郊区，乃至一片不毛的荒芜地带。
在那个时代，产业地产只有这一个主战场，尽管战斗艰苦卓绝，充满了可歌可泣的牺牲与奉献，惊天动地的革新与创举，却因为远离传统意义的主流战场而被湮灭，被忽视，这个空间版图的背景乐总是悲凉和孤独的。
时更世易，斗转星移。国家政策的号召，资本力量的助推，城市发展的引导，产业升级的呼唤，曾经“下里巴人”产业地产已经成为早已成为舞台上最会演绎“阳春白雪”的主流明星，哪一家做地产生意的企业要是没有一点产业概念，不仅会被行业同仁所鄙视，更会在与地方政府谈判时所轻视，直至在历史浩浩汤汤的大潮中被无视。
产业地产也从早期的“敌后根据地”，一跃而登上枪炮轰鸣、夺目耀眼的“正面战场”，光环效应自然今非昔比。园区中国认为，未来产业地产将拥有三大正面战场，其空间版图也将面临空前震荡和重构，原有势力未必安如泰山，新晋势力则可能快速崛起，试问明日之域中，又将是谁家天下？
当今之大江南北，园区中国有分教：轰轰烈烈，众创孵化下乡；浩浩汤汤，产业园区进城。
城市更新，正在产业地产行业提出一个全新的高难度课题，和一般意义上的产业园区相比，这门生意是典型的“三高”——门槛特别高，利润特别高，成功概率特别高。这种项目，基本拿到了就是胜利，但如何让这个胜利可持续和可复制，则是下一阶段要认真考虑的事情。
园区中国强调过，城市更新，本质上完全是一个“小而美、垂而传”的产业地产模式，而绝不是一个房地产模式，需要五种维度的统一：产业维度、市场维度、城市维度、资本维度、成本维度。在这方面，原生土著的优势并不那么像想象中那么明显，传统房企和实体经济业主也各有短长。
以往打着“改造提升”名义进来却以住宅、公寓销售淘金的投机者们，发现这门生意其实变成了“城市中心版的产业地产”，甚至面临比郊区的产业园区更有难度的招商引资和服务运营任务；而越来越挑动市场敏锐神经的，则是僧多粥少的城市更新市场中可以快速盈利的份额不断减少，非常考验产业和运营要素的高难度动作不断增加。
其实，在这个战场上，永远不缺乏资本的弹药和政策的扶持，有的是垂涎欲滴的金融大鳄挥舞着钞票，也有的是政府怀揣一千种专项补助方案等着解囊相授，而最缺乏的，其实还是能够很好的搭建盈利模式、控制风险以及具有良好运营思路的操盘者。
这个操盘者可能会有几十种的金融运作路径，无论是秉持着黑石道行，还是铁狮门风格，抑或是凯德Style，“产业规划能力+土地整合能力+合作伙伴资源”的强弱将会决定阁下的这条金光大道能够走多远。
一言以蔽之，如果没有园区的实操经验和顶层设计，缺乏对于城市产业集聚的观察与理解，是绝无可能用金融手段做好城市更新的。
整体来看，与传统更讲求增量的大规模产业园区相比，城市更新是一个存量游戏，第一要务是如何高效盘活存量，以及在产业升级、服务运营和产城融合方面求得最佳平衡。在这个基础上，要解决“产业经济”和“土地空间”两个核心问题：
一是从经济基础上，如何促进产业转型升级和产城良性融合？二是从物质形态上，是空间优化的问题，即在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去？
在这里做产业地产是另一种做法，那就是内涵式挖掘，利用资本和信息手段，在原有城市化和工业化基础上来做重新排序、整理和统筹，基于产业的主题和概念进行“排列—组合—链接”，从而在没有空间的地方找到了空间，来实现新的价值创造。因此，这门生意考验的是前期的产业定位与规划，中期的产业招商和资源平台整合，后期的项目运营以及资本化运作，而载体的建设反而是相对次要的考虑因素。
打一个比喻，城市更新版的产业地产更像做一件精雕细琢的艺术品，开创性、艺术性与节制性的统一在这里体现得淋漓尽致，一刀出错，无可救药。
