近年来，以服务实体经济为主要目的工业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足工业地产各路资本的种种流动在地产领域掀起巨大的波涛。

首先，传统房企开始往工业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，海内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于工业地产，成立了专门的事业部、部分或中央，探求“立异驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地团体为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告工业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港工业城、江西省2.5工业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业产业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港工业城等工业地产项目。

其次，工业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等工业地产商已经在工业地产领域浸淫20年，取得丰富成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，跟着工业地产的不断升温，多数工业地产商继承发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的工业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色工业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为海内的一大地主。联东U谷以尺度的工业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数目将达到100个。清华科技园依赖众多的资源上风，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数目扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新团体、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等工业地产贸易均制定了自身的园区扩张计划。

第三、制造企业、电商向工业地产延伸。从工业链的角度看，制造企业、电商处于工业地产的上游，是工业地产的需求方。但现如今，工业资本开始觉醒，大量企业开始试水工业地产，工业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件产业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件工业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在姑苏、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展工业地工业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业工业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星团体、银泰团体等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、复兴、海尔、联想、三一重工、玉柴团体、如意团体等均有进入工业地产的计划或步履。

最后，金融资本开始青睐工业地产。资本的嗅觉一向敏锐，工业地产火爆后，天然少不了资本的身影。一方面，工业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等工业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰接踵在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港团体借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的姑苏产业园（中新团体）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是工业地产商。另一方面，工业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入矜持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的工业投资基金，正以园区为平台，以投资打造工业集群为终极目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。

各路资本的疯狂造成了工业地产进入门槛很低的假象，实在不然，因为工业地产的客户是企业和政府，投资决议计划更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和贸易地产，工业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再因为工业地产涉及融资、开发、服务、招商、工业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的贸易模式对工业地产开发至关重要。纵览进入工业地产的企业，好像每家都宣称自己有独到的贸易模式，如工业综合体模式、商贸物流城模式、工业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。众多的产品线仅仅是工业地产开发的表象，其背后储藏的资本运作逻辑才是工业地产贸易模式的精华，总结出四大工业地产贸易模式，即以工业物业开发租售为主的地产开发商模式，以PPP为主的工业新城开发商模式，以双轮驱动为主的工业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式，每类贸易模式均有内在的资本运作逻辑和开发能力要求，后进入的工业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的贸易模式，以在工业地产领域少走错路弯路。

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