工业地产，已经从蓝海逐渐发展成红海之势，越来越多的实业资本、传统房企和金融气力一拥而入。其中，不少人怀着对工业地产的一知半解，高举GDP和项目成功的大旗，追求短期的利益，照搬传统住宅模式进行工业地产的复制，结果换来的却是雾里看花、迷失自我。如何擦亮双眼，防范工业地产行业的谜团、误区？

误区一：GDP高的地方做园区有市场

GDP高的地方，要看它的组成部门是什么。靠国企的能力来撑GDP的地方是没有机会的，只有民营企业和外资多的地方才会有机会。由于对于国企而言，他们不是我的客户，那些国企本身有非常强的驭驾能力，同时还有非常便捷的与政府沟通的渠道，所以他们能够直接从政府那里拿到土地、物业，这中间不需要我们来做什么。那些民营企业和外资企业才有可能是我们园区物业的使用方。

误区二：项目的成功不即是企业的成功

某一个项目可能具备天时、地利、人和，可以做起来，但并不代表可以将这些“复制粘贴”到另一个项目上去。做住宅也许可以“抄设计”，以产品来复制，而工业地产不具备项目的复制性，需要把项目放到整个链条上考虑。这个项目本身而言是亏本的，但在整个链条上它就是有价值的。项目的模式永远不即是企业的模式，你能看到的永远只能是你能看到的。

误区三：把园区PPP当作一棍子买卖

中国一直提倡PPP模式（政企合作模式），如今工业园区PPP成为整个PPP行业当中的一颗皇冠上的明珠。它是一个策划出来的PPP，不像传统的、做基础举措措施建设那样可以计算出本钱吗，工业园区有太多未知性。

误区四：追求纯粹轻资产和园区服务

很多园区服务都会提到轻资产，我的理解是纯粹的轻资产没有未来，这样的园区服务目前来看是一个伪命题。但是对于这种在园区内工作的高级职业经济人而言，它应该是一个机会。

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