不久前，某前三甲的传统房企，声称要几年内干100个科技小镇，信誓旦旦，“不成功、便成仁”般的真诚与悲壮。
只是就国外的经验来看，一个成功的科技小镇就应该有一个大型实业企业做旗舰店来兜底，动辄都是世界500强，最次也是行业龙头——这么看来，短短几年，这家企业就可以催生100家“世界500强”，且还是干实业的，这做开发商也太屈才，直接应该当发改委主任嘛。
很快，在一酒桌上碰见该企业的某位经理人，本着守土有责、忠人之事的义愤，对我的质疑提出激烈的反驳：我们老板要拿出1000个亿，不计成本来做产业地产，你说说，还有哪个企业能有这样的气魄？
洗脑洗成这样，也确实无话可说，老板用来骗你的话，你也当真了？好比中国男足上场前，主教练和舆论都是：你们好好踢，不要有压力，把平时的训练水平正常发挥就行，最差就当练兵了，然后你还真信了。
踢完了呢？呵呵呵呵。
再说，老板的钱就是大风刮来的么？马爸爸最近都说了，钱在100万的时候都是你的，超过1亿麻烦就大了，超过10个亿，人家让你帮他管钱而已，你千万不要以为这是你的钱。何况这些钱全都是有成本的，难道老板还真把产业地产当慈善事业来做了？真要这样，还不如直接做捐款，1000亿还能砸出个全球名声来，要不产业地产没做好，留下一地鸡毛，岂不更难堪？
传统房企转型产业地产有两个最大的弊病，那就是追求规模和速度。这家某园要几年干100个科技小镇是如此，另一家某地要3年内做30个产业地产项目亦是如此，对于规模与速度的追求真是深深地刻在了骨子里，化在了基因里。
很可惜，产业地产从来都不是一个可以做速度和规模的行业，如果真要可以做规模，从中国第一个园区蛇口工业园开始，已经发展了38年了。这38年里，那些先行的产业地产企业都是吃屎的么？他们为啥不去规模化呢？这是因为，他们不少都是在血与泪的碰壁教训之后，发现横向的规模化无法实现，所以才转而选择纵向的不断深耕。
有这样一家企业，如果按照传统房企规模与速度的衡量标准，绝对是一个“失败的存在”。它叫无锡星洲工业园，是中国和新加坡两国企业在无锡合作的一个园中园，从93年至今已经24年，总共才开发了90万平米。要在传统房企的序列里，领导早下课多少回了，别人一年一个项目就可以开个几百万方，你这一年不到4万方，难不成自己在搬砖砌墙啊？就像万达搞游乐园，要几年多少个，那迪士尼百年才几个？
可它园区的入驻企业均是响当当的制造业龙头，包括希捷、日本松下、住友、村田等，2016年一年的园区产值达到500亿，利税50亿——面对这样一组数字，传统房企们就顾左右而言其他了，一般会强调自己的园区企业代表着未来，也正孵化着未来，虽然当下很小，虽然当下喜欢在高大上的像写字楼的地方发展，虽然为了企业更好的发展，希望政府能够在分割销售方面能够给予支持，虽然卖完了就卖完了。
有一个搞笑的例子，深圳区域做园区，政府对开发商都一定的自持比例的要求，某个靠动画片火遍了中国的企业，就叫某强吧，搞个园区，要分几期开发，按照计划前几期都卖，最后一期全部自持，正好满足政府的要求，现在正在干第一期。我只能说：高，实在是高，这样的吃相实在不雅，自持部分真不知猴年马月了。不过背后是否有啥，就不得而知了。
还有一个搞笑的例子，前几年创业咖啡火热，一个华南的上市房企，参观了别人家的众创咖啡之后，茅塞顿开，发现产业地产太简单了，把自己原先用来做会所的地方改成咖啡厅就行，又便宜又方便，然后挂个牌子：众创空间。
目前来看，传统房企为了能填补其在产业资源方面的匮乏，还有一个比较便捷的路子，那就是购买知名的科技类型企业的服务或者软件，比如华为、微软、惠普等，就说双方建立深度的合作伙伴关系，致力于全球技术的产业化实现，为了显得更真，有时还搞个空间来做展示，那几家企业也乐得一个免费推广自己的机会，可以说相看两不厌。但如果要具体问到底合作的啥，那只能显得自己太不懂事、情商太低了，并且领导来视察的时候，也主要问趋势嘛。
不过想想也是，传统房企经过这些年的高歌猛进，人员庞大且薪酬颇高，这可都是硬成本，又借了太多的钱要投出去，不短时间把规模做上去，确实苦海无涯了。
越大的传统房企，转型产业地产越是胡扯与没有机会，产业地产是一个更多靠人的能动性、更强调细嚼慢咽、更需要拼可能性的领域，习惯了标准、流程、集团化的企业会愈发不适应，尤其是全国布局的房企更是麻烦。
产业地产的客户特点，也决定了习惯了高高在上的大企业没机会。传统住宅领域是大客群，小客户，客户没有议价能力，随便一个销售经理就可以搞定，且得罪一个，还有后来人；产业地产领域，是大客户，小客群，客户都是董事长，对方需要对等谈判，合作模式多样，不是一个简单的高级职业经理人可以决定，并且数量很少，谈崩一个，下一个不知何时才来。
所以说一些扎根于区域的中型传统房企，我认为还有点机会，老板在此地深耕，具有各种资源聚拢的可能性，并且老板可以冲在第一线，降低各种决策成本，也因为船小好调头，内部没那么庞大的官僚机构，老板一言堂，说推倒也就推倒了。
