一、土地增值税预征轨制的建立

       《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条划定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，因为涉及本钱确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。详细办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

       以上划定是各省对于房地产企业没有达到清算前提预征的纲领性文件。留意《细则》的措辞：“项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入”，夸大的是“竣工结算前”！

       房地产企业销售房屋的两种形式：期房和现房。限售期房的时候，因为符合以上前提，可以预征的，但是销售现房，竣工决算讲演出来之后，本钱可以可靠计量，是否还得预征呢？就字面意思理解，显然不需要预征土地增值税的，仅就销售期房预征土地增值税！现实是残酷的，尽管我们明白道理：法无明文不征税。但是，实践中，房地产企业在没有进行“通知清算”或者“强制清算”之前，均是需要预征土地增值税的。

       因此，我们可以宽泛地舆解为：房地产企业没有达到清算前提之前取得的预售收入，均需要预征土地增值税。

二、预征土地增值税的计税依据

       营改增之前，我们是按照当期实现的预售收入作为计税依据，合用当地的预征率计算土地增值税预缴税款。即：当期“预收账款”发生数×土地增值税预征率。

       《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管划定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件就关于营改增后土地增值税应税收入确认题目做如下划定：

       营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

       为利便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

       土地增值税预征的计征依据=预收款 - 应预缴增值税税款

       文件夸大“预收款方式销售”，也就是说该文件合用的条件前提是销售期房收入；假如房地产企业销售的是“现房”，则可以不合用该文件，合用哪个文件呢？

       《财政部 国家税务总局 关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据题目的通知》（财税[2016]43号）文件第三条开门见山：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

       纳税人犯难了？销售屋子取得预收款土地增值税预缴的计税依据哪个？不含税收入？仍是不含预缴增值税的收入？

转载文章请注明出处：厂房网">上海厂房出售