深圳商业地产格局解析：稳中向前开拓与创新并存

近日，深圳中心区的音乐灯光夜景秀刷爆了各大社交媒体。在改革开放40年之际，深圳打造了五彩斑斓、绮丽多姿的城市新夜景，精心向外界展示了40年来的发展成就，展示了其开放、创新、生机勃勃的面貌。

图：深圳夜景图

经过40年的发展，深圳已经从当年的边陲小镇发展成为了现今上千万人口的国际化特大城市、华南地区的核心城市和商业枢纽。作为一座不断开拓、不断创新的年轻城市，深圳在商业地产上的成就也是有目共睹的：从东门街区的初见雏形，到万象城、COCOPARK、益田假日广场、海岸城等标志性购物中心的相继出现，深圳商业地产实现了从无到有、从“粗放混沌”到“高大上”的蜕变。

2014-2017年深圳的商业地产经历了一轮爆发式增长，截止2017年底，深圳共拥有购物中心144个，新增商业体量达145万平方米，同比增长率近120%。相比北京、广州等一线城市的收缩态势，深圳在商业地产存量时代显得尤为突出。

2018年，深圳商业地产发展稳中向上，继续保持2017年的良好态势。2018年深圳拟开业的大型商业项目约29个，其中上半年已开放的项目有深业上城、海航城、深圳万象汇等，新增商业体量近36万平方米；预计下半年深圳将有21个项目面世，商业体量约130万平方米，包括深圳湾万象城、深圳One Avenue卓悦中心、IBC MALL、壹方天地A区等商业旗舰项目。

在租金方面，根据中国指数研究院发布的2018上半年商业地产指数，深圳商业街平均租金约为70元/平方米·天，深圳商圈购物中心平均租金大致在50元/平方米·天。

表：2018年上半年中国商业街商铺租金（单位：元/平米·天）

表：2018年上半年中国商圈购物中心商铺租金（单位：元/平米·天）

从表中可以看出，和北京、上海等商业氛围浓厚的城市相比，深圳在商业规模和租金水平方面保持有相当的竞争力，部分区域租金水平已看齐北京上海，印证了深圳的商业活力。

2018年，深圳大型标杆商业项目层出不穷，一批大型标杆“网红”购物中心入市：深业上城、万象天地、One Avenue卓悦中心……，不断为发展中的深圳商业地产增光添彩。近年来，深圳的商业地产开始呈现出多核心化和特色化、创新化的特征：

1、多核心化

深圳早期商圈主要分布在罗湖东门老街、福田华强北等传统商业区，21世纪初，万象城、COCOPARK、海岸城等一系列大型购物中心入市，构成了深圳传统的商业格局，而原关外片区商业氛围缺失。近年来随着粤港澳大湾区、深汕特别区、深莞惠经济圈和深圳“东进西拓”战略的落地推进，深圳城市建设不断扩大，城市各区域差距逐渐缩小，各片区开始出现了自己的标杆商业项目，深圳率先形成“一城多核心”的新商业格局。

图：2018年深圳拟开业大型购物中心数量与区域分布

通过分析2018拟开业的大型商业项目区域分布，我们发现新入市项目大部分分布在南山、龙岗、宝安等非传统商业片区，而福田、罗湖等传统商业区域也在不断推出商业项目，保持核心地位。深圳各商圈形成良性竞争、升级发展的积极态势。可以预计，未来深圳将继续强化“一城多核心”的商业格局，实现区域间的良性发展。

2、特色化

与其它城市不同，深圳是一座年轻的城市，更多呈现年轻化的趋势，而持续的人口净流入成为常态。其年轻、创新的城市特征深刻地影响着城市的商业格局。深圳早先开发的项目万象城、金光华广场、海岸城等大多呈现出“高大上”的特点，而近年来怡景中心城、福田COCOPark等“主题式”概念提出，新开发项目越来越多的呈现出特色化、个性化的发展趋势。

深圳来福士广场紧随潮流，以“年轻”、“潮流”为主题，吸引大量人气。来福士广场定期打造的“Get Up潮流季”系列，在长达一个月的活动期间汇聚了Sneaker Party, 潮人健身、嘻哈音乐节等活动，吸引了大量关注，成为时尚潮流风向标。来福士广场还与网综《这！就是街舞》合作，还原海选街道、Battle擂台和荧光涂鸦互动墙等经典场景，紧贴热点，打造街舞爱好者及潮流文化的“体验圣地”。

图：深圳来福士广场潮流季活动

2018年，大型Loft城市综合体“深业上城UpperHills”隆重开业，以“小镇+品牌街+商场”构建的“Happy Together齐乐无穷”多元购物空间而引发热议。深业上城带来三种不同的购物体验场景，包括品类丰富的大型购物中心，暗藏惊喜的特色小镇以及完美生活体验街。商场中庭采用无柱设计、以白色为主色线，营造简洁透亮的空间感。而圆弧形的动线设计，扩大了品牌的橱窗和门店展示面长度，提高品牌店铺的视野可见度和可达性。

此外，深业上城还打造全球首家MUJI酒店、文化创意LOFT、国际高端奢华酒店等，为项目增添创新元素。

图：深业上城富有特色的街道设计

改革开放40年，深圳在商业建设上实现了从无到有、从稀缺到饱和、从大同小异到各放异彩的转变。未来大批商业地产项目入市，深圳的商业建设稳步向前；同时，随着城市化进程基本完成，深圳商业体量将趋向饱满，由增量市场转向存量市场，深圳商业地产竞争多核心化及各项目特色化、创新化的趋势将愈演愈烈，不断推动深圳整体商业市场开拓与创新。