你的产业园区还那么low吗？看看人家好学生怎么做的！
产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等后续环节工作打好基础；而园区产品的迭代化更是吸引企业入驻的核心要素，现如今园区产品已经不是各类要素的简单集中，而是更多考虑产业需求，特别适用于新经济、高科技产业为代表的现代服务业，逐渐演变成为一个多功能、有活力的生态型城市综合体。产业地产运营优秀企业把握经济新常态下发展机会，灵活准确定位园区产业，升级创新园区产品打造，迎合经济发展下产业衍生的新需求。
1、产业定位：转型升级仍然是主要目标
产业定位与选择包括两个维度：主导产业和产业环节。目前国内产业园区数量较多且同质化严重，招商竞争压力大。此外经济放缓及产能过剩，加工制造业受到冲击，知识密集、技术密集等产业发展有待提升，因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。
从主导产业发展方向来看，优秀产业地产运营企业锚定受政策支持地区的新兴主导产业，根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的产业地产，其中七大战略性新兴行业成为重点发展对象。
金地智汇港位于环深融合创新发展带上，优踞深莞融合先行试验区、临深首站—塘厦，坐享双城融合的巨大产业红利与东莞南部交通枢纽的便利，无缝接驳深圳各大中心区及产业核心区。
金地集团紧抓粤港澳大湾区发展趋势和深圳产业外溢与东莞产业升级机遇，将智汇港项目定位于以智能制造为核心，先期重点引入新能源汽车、新一代信息技术、高端装备制造和文化新经济产业，后期持续引入生物产业、增材制造、节能环保、新材料等战略性新兴产业，致力于打造环深产业第一高地。
外高桥依托上海自贸区国家贸易便利化政策，致力于将园区内生物医药园打造成国际贸易通道服务的开放式平台，把全球最先进的医疗器械、进口药品、生物制品及保健品，安全、快捷地输送到中国。截至目前，园区已经形成总量超过5万平方米的高端空调库、冷藏库、冷冻库群，已有多家国内外知名医药医疗器械巨头入驻。
从产业地产涉及的环节来看，受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币压力等叠加影响，我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。优秀产业地产运营企业从产业链和产业集聚度的角度出发，随经济的转型升级，在原有产业基础上，分析现有产业链的高端方向或拓展方向，有选择的促进企业转型升级，提升产业链位置，向价值链高端靠拢。
张江高科再定位：是升级，不是转型。2017年5月，《张江科学城建设规划》正式出炉，在规划草案中，张江高科技园区再升级，将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略，在张江高科技园区的基础上，充分依托国家实验室建设和高校、科研机构等，突出科技商务文化等创新要素符合，集聚全球顶尖创新人才、集聚国家科学设施、集聚高水平创新型大学、集聚科研机构和跨国企业研发中心，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地，成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心，成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚”的世界一流科学城。
电子城近年从1.0以生产型企业为主体的制造业类逐渐升级到2.0以研发企业为主体的研发类、3.0以高科技产业聚集平台为主体的高科技总部企业集群类、4.0以创新产业聚集平台的创新型总部企业集群类。未来，电子城将以“高科技创新产业平台及现代文化创意产业平台开发运营商”的全新身份，全面打造国内科技服务领先的品牌企业。
科技创新引领苏州工业园区产业结构升级：“创新是引领发展的第一动力，是建设现代化经济体系的战略支撑。”2016年，江苏省提出了“聚力创新”的发展战略，对苏州提出了“创新四问”，为苏州工业园区的创新提出了具体路径。苏州工业园区以此为契机，紧抓全球产业梯度转移、价值链重构等机遇，引进和培育并举，大力发展高端高新产业，形成了“2+3”特色产业体系—电子信息、机械制造两大主导产业；生物医药、人工智能、纳米技术应用三大战略新兴产业，苏州工业园区正向“苏州创新园区”迈进。
2、产品业态：核心产品持续拓展升级，围绕新需求发展孵化器等产品创新
随着产业升级和产业地产市场的发展，产业地产业态内容也由最初的传统工业厂房向综合性产业园区发展，产品线、产品业态组合更加丰富，产品打造更加精细化。随着消费需求升级，产业地产企业积极进行产品创新，衍生出智慧园区、新能源园区、创客空间等多种形式。
升级拓展核心产品线，迎合精细化需求
北科建围绕科技地产为中心，将开发的产品划分为一、二、三代产品：一代产品着重于土地开发运营，讲求环境的基础设施和服务能力；二代产品是从土地开发到载体开发再到产业服务体系构建，主要包括土地的一级开发，科研用的科技载体建设，如孵化器、加速器、管理培训楼等，再进一步则是产业服务体系的建设；三代产品为智慧产业新城，城内形成多元产业集聚的融合，以高新技术产业为主导，引进文化创意、养老、教育等产业为主导产业提供后台支撑。
在产品打造层面，联东集团专注于构建产品标准化体系，客户群体锚定在区域中小型制造业企业，从拿地到销售讲求快进快出，呈现出“销售去化为主、产业物业为主、客户非投资化、园区非主体化”四大战略特征。产品以标准厂房和中试研发物业为主，前期主要拥有产业综合体和总部综合体两条核心产品线，后期为适应地方政府越来越严格的高标准产业升级要求以及一二线城市较发达区域存量园区盘活的产业诉求，联东集团又开发出一条新的产品线——科技综合体。
作为上海市属企业中唯一一家以园区开发为主业的政府平台公司，上海临港集团旗下云集了“漕河泾、临港产业区、品牌二级输出、新业坊、海外创新中心”五大产品线，涵盖一级、二级、输出管理、轻资产改造（包租）、全球孵化这两重三轻的五张牌，形成一个刚柔并举、轻重并行的产业地产产品矩阵，业务触角渗透到产业地产金字塔中的每一个层面。
产品创新：创业经济持续发酵，智慧园区成为发展新方向
受大数据、云计算、电子商务、互联网金融等时代新事物的冲击，中国房地产行业朝着产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化发展的趋势愈加明显。作为经济发展的重要平台，产业地产及产业园区也正面临着转型升级的内在需求，产业园要从根本上实现“以人为本、服务为王”的宗旨，实现转型创新驱动。
自2014年“大众创业、万众创新”的号召被提出以来持续发酵产生深远影响，产业地产运营优秀企业借机推出孵化器满足创业中小企业的需求，同时瞄准未来发展方向，结合其他行业优势资源为企业打造创新智慧和新能源园区。
其中，联东U谷联合仁和先进制造业基地指挥部打造仁和智能制造加速器，项目拟针对中小微企业建设办公楼宇和厂房，并提供相应的扶持政策、孵化及加速空间，重点打造中小微优质企业集聚园区。
荣盛产业新城集团与菜鸟网络签署合作协议书，拟在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，共同为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商、供应链服务商等各类企业服务。
天安数码城注重项目配套设施的建设，打造以智慧园区和金控平台为支撑的“一体两翼”发展战略，构建出智慧园区3个“24”体系；在建设智慧产业新城的路上，天安数码城不断增进与国内外交流与合作，借助全球资源实现创新要素对接，构建全方位多维度智慧园区体系。
此外，随着工业用地低效利用问题的频发与存量工业用地盘活被逐渐提上日程，部分产业地产优秀企业开发创新产品迎合新需求。绿地继续推进通过强化产业能力提升房地产主业内容竞争力战略，以“超高层综合体+科创产业园”等全新模式在一、二线核心区域布局战略性项目，该模式兼具了高端商办物业集聚优质商业资源和产业园集聚优质产业资源的优势。目前旗下南京超高层综合体科创产业园项目已经开工，该项目建成后将成为江苏全省第一高楼及具有全球领先水平的科创产业园示范项目。
未来产业地产的竞争不会局限于物业价格水平，而会延伸到基于特定产业链的专业化竞争，分析园区面临的产业机遇，判断产业发展逻辑，明确产业体系与产品定位对于产业地产的开发运营至关重要。
