“允许城里人买农村宅基地” 会让房价大跌吗？

最近两天，关于“允许城里人购买农村宅基地”的建议，引起了广泛的关注。

由此引发了一系列问题：这个建议能实现吗？如果落实，它将如何影响中国楼市？房价会大跌吗？

抛出这个建议的，是全国政协经济委员会副主任杨伟民。时间是11月16日，场合是：在“第三届中国新型城镇化理论?政策?实践论坛”上。这个论坛是由清华大学举办的。

杨伟民的建议之所以引人注目，是因为他之前还有一个身份——中共中央财经领导小组办公室副主任。他担任这个职务，长达7个年头。2018年3月，年届62岁的杨伟民转到了政协任职。

中央财办，被公认为高层的“核心智囊机构”。在这里工作，不仅能接触大量信息，还洞悉政策风向。

比如在2015年12月，杨伟民在一个论坛上表示：

“十三五”期间，中国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展，形成经济发展新的增长节点。中国要解决北京（楼盘）这样特大城市存在的城市病，需要再有十个类似北京这样的中心城市才行。

这就是媒体上所谓“中国要再建设10个北京”说法的由来。随后，武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、西安（楼盘）等城市陆续成为“国家中心城市”。

到政协任职之后，杨伟民公开露面的机会大增。比如2018年6月的时候，他曾透露了中国住房空置的整体情况，第一次揭开了中国楼市“空置率”的面纱，他说：

我在中央财办时，曾经请有关单位通过“用电量”对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少。

目前农村空置宅基地3000万亩，相当于城市建成区总面积37%。因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区30%左右，比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。

至于“允许城市人到农村购买宅基地”的建议，杨伟民在今年6月就提出过，11月16日他再次强调了这个建议。他的最新说法是：

目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，应该赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承。

允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。

根据宪法，中国的“城市建设用地”的所有权归国家，农村土地归集体所有。在相当长的时间里，如果城市需要扩大，则由地方政府出面向农村征地，给予补偿后“招拍挂”，其中巨额差价成为政府的“卖地收入”，被地方政府用来修建基础设施等。

没有经过征地环节，农村集体土地上建设的房屋就是“小产权房”。至于农村的宅基地，更不能上市流通，只能在本村内部流转。这样，城市资金很难流入农村，农民也很难享受土地增值带来的红利。

如果宅基地的“使用权”可以卖给城里人，而且打破地域限制，将是中国土地制度的一项重大改革。它可能引发的变化是：

第一，这将给予“城里人”一个机会，让他们可以“复得返自然”。

事实上，已经有一些厌倦了繁华、喧嚣的城里人，早早就进入了农村，他们使用的方式是租。租下近郊农民的房屋，然后改造。但这种做法是打擦边球，权益很难得到保证，投入的资金很有可能打水漂。

目前，国家正在推进农村土地制度改革，宅基地的“所有权”、“资格权”、“使用权”被分离。农村宅基地的“所有权”是农村集体的，“资格权”是当地村民的，如果卖给城里人被允许，卖出的是“使用权”。即便城里人获得的是“第三手权利”，仍然很多人翘首以待。

第二，对于农村人来说，资产多了一个变现、升值的机会，有助于他们城市化。

农村人想进城生活，面临的首要问题是没有钱买房子。如果宅基地流通权扩大，可以把“若干年的使用权”卖给全国范围内的城里人，价值必将大大提升，这可以让城市化提速。而整个社会的财富，也流动了起来，总值将大大增长。

第三，创造更多就业机会，有效刺激内需。

城里人买农村宅基地，一般是两大用途：自用，当自己的乡村别墅，或者接待朋友、客户的会所；开办客栈，发展旅游业。无论是哪种选择，都可以有效刺激内需，并带动就业。

至于负面作用，大概有这几类：由于监管不严，对环境造成破坏，衍生大量违法建筑；富人或者大企业可能大面积圈地，在土地上出现更大的不平等。

对于这些负面影响，可以通过制度设定、加强监管来解决。比如购买农村宅基地比较多的个人、机构，应该承担更高的房产税等等。

如果“城里人可以购买农村宅基地”，将对楼市带来什么影响呢？

我的看法是：对大城市整体影响比较小，对郊区影响略大；对中小城市来说，影响可能非常大。

大城市有持续的增量人口，近郊土地早就“名花有主”，当地农民也知道价值，不会轻易出售。能卖的，往往是远郊的宅基地。这些宅基地即便建成了很好的房子，上班、上学仍然是一个大问题，实际居住价值不大，基本上只能度假用。

但大城市郊区的房子，特别是别墅，可能会受到严重影响。尤其是那些配套不好、位置偏僻的郊区别墅，最终会被宅基地里生长出来的野别墅“杀死”，完全失去资产的流动性，最终跑输大盘。

至于小城市就更麻烦，比如一些县城、镇，本来增量人口就有限，商品房供应量就偏大，农村宅基地的买卖会让这些城市的住房只有居住价值，完全失去了金融属性。

杨伟民的建议能实现吗？我觉得这只是早晚的问题，很可能会在一些地方试点，然后向全国推广。到时候，山清水秀、或者有特殊物产的乡村，其宅基地价格会暴涨。

到时候，一波城里人去农村“圈地”的热潮将掀起。动手早的能赚钱，盲目跟风的则可能会被穷乡僻壤的宅基地“套牢”。

毕竟，“逆城市化”不是当今、未来的主流，而只是城里人图新鲜的一种尝试。

至于想通过盘活农村宅基地，大幅压低城市房价，只是一个良好的愿望而已。大城市房价偏高，是一个世界性的趋势，即便是美国都难以避免。中国一线城市、强二线城市的高房价，将长期存在。