武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范_土地评价

　　第一条 为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《武汉（                农用地、                商住地、                工业地）                市城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》、《房地产估价规范》和《城镇上地估价规程》的有关规定，制定本规范。

　　第二条 本市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁评估适用本规范。

　　第三条 采用本规范的估价目的统一称为“城市房屋拆迁”.房屋拆迁评估是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。房屋拆迁评估对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。

　　第四条 房屋拆迁评估的价值定义是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值。即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

　　第五条 房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日.房屋拆迁评估作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过15日。

　　第二章 估价方法

　　第六条 房屋拆迁评估应手用市场比较法进行评估。不能适用市场比较法的，可采用收益法进行评估。难以确定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法进行评估。

　　第七条 采用市场比较法评估的，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过12个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例

　　进行比较修正。可比实例的成交单价一般相差不应超过30%。

　　第八条 采用收益法评估的，应同时选择二种以上的评估方法进行评估。

　　第九条 采用收益法评估的，评估结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照其同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率直选取5年期国债利率。

　　第十条 采用成本法评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋拆旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法(尚可使用年限)计算、房屋建筑设备应单独计算折旧。

　　第十一条 采用成本法评估的，各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限，按附件一确定;各种结构房屋的建筑物残值率，按附件二确定。

　　第三章 拆迁房屋分类评估

　　第十二条拆迁房屋按用途分为住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生产用房、商业经营用房和其他用房。

　　第十三条 住宅房屋的拆迁补偿评估，可只采用一种估价方法，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。

　　第十四条 生产用房、商业经营用房的拆迁补偿评估，原则上应采用两种以上的估价方法。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的经营用房，应当采用市场比较法估价.没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价、难以确定房屋收钱的，可采用成本法或其他方法进行估价.

　　第十五条 其他用途房屋的拆迁补偿评估，可只采用成本法，但应说明理由.

　　第十六条 拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积由房地产权属管理部门核发的产权资料为准。由于各种原因拆迁人无法提供准确资料的，评估报告书可以以单价形式进行计算以建筑面积为计价单位、委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拔方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

　　第十七条 进行拆迁房屋的分类评估可先根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格，然后进行楼层、朝向修正，得出每户房屋的价格。计算公式为：

　　估价对象价格=平均价格X(1十朝向修正系数)X(l十层次修正系数)

　　本计算公式中平均价格指单栋房屋平均价格，朝向修正系数可参照附件三确定，层次修正系数可参照附件四确定。修正系数绝对值大于或等于5%的，调整幅度一般控制在±2%以内;修正系数绝对值小于5%，调整幅度一般控制在±1%以内。

　　第十八条 在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。

　　第四章 估价程序

　　第十九条拆迁房屋评估由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。

　　第二十条 拆迁评估的委托人应当向估价机构提供以下资料;

　　(一)估价委托书;

　　(二)房屋拆迁许可证;

　　(三)估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证

　　(如确实无法提供，可先提供房屋基本情况调查表);

　　(四)拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

　　(五)其他有关资料。

　　第二十一条 拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给子配合。不予配合的，估价机构有权等评估各项前提条件成熟后再出具估价报告。

　　第二十二条 估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，在规定的时间内出具正式估价报告。估价报告书及有关资料在估价机构自行归档的同时应上报武汉市房地产估价师协会备案。

　　第五章 估价报告书

　　第二十三条单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

　　第二十四条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用A4纸张规格。具体的内容要求如下：

　　第二十五条 非表格估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。

　　第六章 附则

　　第二十六条本规范将“估价’与“评估”作为同义词来使用。

　　第二十六条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，仅评估其建筑物净残值。

　　第二十八条 凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估、本技术规范未作规定的，应按照国家和本市其他房地产评估技术规范的有关规定执行。

　　第二十九条 本规范由武汉市房产行政管理部门负责解释.

　　第三十条 本规范自公布之日起施行。

　　附件一：各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限

　　1、钢筋混凝士结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

　　2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

　　3、砖混结构二等:生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

　　4、砖木结构一等:生产用房3O年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

　　5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

　　6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

　　7、简易结构：10年。

　　附件二：各种结构房屋的建筑物残值率

　　1、钢筋混凝土结构：0;

　　2.砖混结构一等：2%;

　　3、砖混结构二等：2%;

　　4、砖木结构一等：6%

　　5、砖木结构二等：4%

　　6、砖木结构三等：3%

　　7、简易结构：0;

　　附件三：朝向修正系数

　　朝向 北 西 东 二间朝南 一间朝南 三间朝南

　　修正系数 -5% -3% -2% 0% 3% 5%

　　朝向以住宅主卧室为推

　　附件四：层次修正系数表四 五 六 七 八层及以上

　　一 -3% -5% -5% -5% -5%

　　二 0% 0% 0% 0% 0%

　　三 5% 5% 5% 5% 5%

　　四 -2% 5% 5% 5% 5%

　　五 -4% 5% 5% 5%

　　六 -6% 0% 0%

　　七 -8% 0%

　　八层及以上 10%

　　顶层 -15%

　　注：八层以上有电梯的楼房，住房免费使用电楼的，三楼以上均为5%，顶层一15%;住房交电梯使用费的，二楼以上均为0%，顶层一15%;一层有架空层的，有独用小院的，在主干道临街的，为100%.三层(含三层)以下调节系数为0%。顶层修正不包括复式结构或特殊防水处理的顶层房屋。

　　附件五：表格式估价结果报告格式

　　城市房屋拆迁补偿估价结果报告

　　估价机构：　　　　　　估价报告编号：　　　　　　　　　　估价目的;城市房屋拆迁

　　表格内容：估价委托方、权属证书编号、被拆迁房屋座落、被拆迁房屋用途、建筑面积、附属设施设备、建筑结构、楼房或平房、土地因素、房地单位价格、房地总价格、备注。

　　(一)上述估价结果的限定条件;

　　(1)被拆迁房屋的权属状况;

　　(2)被拆迁房屋的实体状况：成新率、建造年代、使用情况等;

　　(3)城市房屋拆迁估价的价值定义;

　　(4)其他条件应满足本报告规定的全部假设和限定条件;

　　(5)估价时点及报告有效期.

　　(二)其他需要说明的事项

　　(三)估价机构和估价人员

　　XXX房地产评估公司(盖章)

　　房地产估价师XXX(签字)证书编号：

　　房地产估价师XXX(签字)证书编号：

　　XXXX年XX月XX日