珠海楼市地价涨幅全国第二_地价监测

　　近日，全国城市地价动态监测系统17日公示数字显示，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海（                农用地、                商住地、                工业地）                、惠州（                农用地、                商住地、                工业地）                等广东（                农用地、                商住地、                工业地）                城市赫然在列。同时，据市住房和城乡建设局公示，珠海上半年，房价涨幅达8.47%，与年初政府所承诺不会超过11%的大限越来越近。这已让开发商们有些坐立不安，频频推货。据市统计局公示，今年上半年，珠海住房供应量创近两年新高。

　　楼价涨幅接近“大限”

　　日前，全国城市地价动态监测系统17日公示数字显示，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，珠海、惠州、韶关（                农用地、                商住地、                工业地）                和湛江（                农用地、                商住地、                工业地）                等广东城市赫然在列。

　　据住房和城乡建设局统计，1-5月，全市商品房预售面积120.17万平方米，比去年同期上涨44.57%，供应量相对较大，高出近两年同期上半年水平。销售方面，上半年，全市商品房销售面积为114.42万平方米，同比下降5.9%，降幅较一季度收窄24.2个百分点。

　　尽管销售量低迷，但珠海房价依旧处于上涨趋势，上半年新建住房11028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。距离年初时，相关部门承诺房价涨幅不会超过11%的大限越来越近。

　　二季度地价涨幅“全国第二”

　　同时，据全国城市地价动态监测系统公示数字显示，今年二季度，全国综合地价环比涨幅前十位排名中，珠海位列全国第二名，第一名为深圳（                农用地、                商住地、                工业地）                。

　　据市统计局日前公示，今年上半年，房地产开发投资91.02亿元，同比增长29.3%。其中前5月，已经达到54.3亿，比2010年同期的32.4亿，增幅为67%。而住宅施工及竣工面积分别为107万平方米及125万平方米。同比去年分别增长了57%和54%。

　　此外，相比毗邻珠海如中山（                农用地、                商住地、                工业地）                、东莞（                农用地、                商住地、                工业地）                等二三线城市，已执行限购的广州等城市今年上半年楼价涨幅相对得到一定程度遏制。今年上半年广州（                农用地、                商住地、                工业地）                一手房价涨幅不到2%，而珠海上半年涨幅已是其四倍之多。

　　应对限购可能

　　开发商下半年或面临回款压力

　　据南都记者调查发现珠海楼市紧张气氛自3月份就开始弥漫。为应对限购令可能突然出台，开发商们只有快速出货、快速销售。

　　面对高投资，市场持续平淡的状况，有业内人士指出，下半年投资方将面临较大的回款压力。同时，下半年将有大量项目面世，市场竞争力面临更大压力。其中，对于目前的开发商来说，除受整个市场低迷情况影响，还有自6月开始实施的网签。

　　城区加推新盘

　　虽然珠海限购令还未出台，但不少主城区开发商开始加紧推货。据南都记者调查发现，上半年，香洲区、西区及坦洲新推出商品房共约10万套左右，香洲区共有18个项目开盘加推，新推货量3749套，占总量的34%;西区共有15个项目，新推3779套，占总量的34%。然而，上半年香洲区新推货虽占总量3成，但开盘销售率仅有27%左右。据百脑会市场部相关工作人员介绍，香洲区上半年的开盘销售率不及西区和坦洲。西区的开盘销售率可达到34%，其中，中珠上郡及时代山湖海三期开盘销售率都超过9成，坦洲上半年开盘销售率更是可达到39%。

　　中小户型增多

　　或是主城区开发商已经察觉势头不妙。为此，今年上半年，香洲区商品房供应的产品类型较去年有很大的变化。多家房地产机构调查数字披露，从面积细分段上看，2010年，供应以120-170平方米中大面积为主，90平方米以内户型供应量则相对较少。在今年国八条等综合政策影响下，香洲区商品房供应策略有所改变，以70-110户型为主，占总量3成左右，总价基本控制在150万以内。

　　但预售面积依旧不理想。以前四月为例，珠海预购面积为71.15万平方米，相比去年85.51万平方米，下降16.79%。其中，香洲区占珠海市成交总量的51.64%，同比下降18.73个百分点。而西区成交相对稳定，金湾占24.5%，同比上涨17.43%，斗门23.85，同比上涨13%左右。

　　近期预测

　　网签作用下半年显现

　　据了解，6月初，珠海开始商品房明码实价整治行动后，同月20日珠海市主城区范围内新申请并取得商品房预售许可证的，均实行商品房预售合同网上备案管理，也就是网签。据悉，6月17日，嘉丰花园二期，国子间等5个项目取得预售证，但截至6月31日，5个项目中，仅有两个项目加推，其余三个项目均未开始销售，其中原因，正是开发商均有意识在6月20日之前取得预售证，将成为珠海首个网签项目，避免受政策影响。

　　但也有业内人士透露，网签可以防止开发商捂盘，使楼盘销售更加透明化。但对房地产销售情况并不会产生实质性影响。就珠海目前情况而言，只有新拿预售证的项目才能在预售网上显示签约情况，因此网签的规范作用也要在下半年随着越来越多的项目取得预售证后才开始显现出来。

　　远期分析

　　对珠三角一体化影响微

　　有业内人士告诉南都记者，珠海不少楼盘在加快出货，如果珠三角地区实行全域限购，短期来看，对深圳及外来的投资客肯定有些影响，交投会清淡;如果只是局部限购，仅对珠海及中山城区实行限购，则对邻近珠海的中山坦洲、神湾、南朗等地，以及珠海西（                农用地、                商住地、                工业地）                区的金湾、斗门更为有利;长远来看，随着交通条件的改善，珠江三角洲城市一体化越来越变为现实，深圳人到珠海、中山等西部地区的投资置业步伐只会加快，一段时间的限购，只能对它们产生短期而微小的影响。