上海楼市真的降了吗？_地价监测
部分楼盘降幅超30%业主要求退房 月均销售面积降至六年来最低 是否开始“挤泡沫”仍存疑
不温不火了近一年的楼市近日终于出现松动。上海（ 农用地、 商住地、 工业地） 楼市又站到了风口浪尖。在上周(10.17-10.23)，上海8个推出新房源的楼盘都不约而同地玩起了“价格秀”，有的楼盘打着团购、特价房等“旗号”，降幅甚至超过30%。这让刚刚买房的老业主耐不住了，于是，大闹售楼处，砸烂售楼处玻璃这在2008年楼市低谷时曾经出现的一幕近日频频在上海上演。
由于降幅较大，而且涉及的楼盘较有代表性，其中既有公寓又有豪宅，既有郊区房又有市中心房，于是，这一发生在上海楼市的降价风波在全国持续发酵。有的说这是开发商故意为之，目的是倒逼政策面松绑?有的说这只是开发商的价格炒作，目的是吸引购房者的眼球?也有的说这几个楼盘的降价行为将拉开上海楼市“挤泡沫”的序幕?作为全国楼市的“领跑者”，上海这一次会领跑全国楼市降价风潮吗?
某中介提供的一份“近期大幅降价楼盘一览表”显示，“龙湖郦城，前期成交均价1.7万元，优惠力度：精装公寓1.2万起，相当于7折;绿地秋霞坊，前期成交均价1.7万元，优惠力度：均价1.3万，相当于7.6折……”
这一轮的降价直接引发了老业主的不满。10月22日，上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊和浦东中海御景熙岸等3个楼盘，均出现老业主来“维权”的情况。
开发商hold不住半夜开盘
就在各方对“降价维权”争论不休时，陷入老业主“维权”风波的中海御景熙岸近日上演了戏剧性一幕：夜半开盘。
10月25日晚上10时左右，中海御景熙岸“准业主”收到消息称，当夜11时开盘，请大家晚上11时后到售楼处选房。据了解，当晚中海御景熙岸计划推出400套，房价由原来的23500元/平方米直降6000元，均价17500元/平方米，仍然维持此前的“折扣价”。
除了数百名“准业主”携家带口蜂拥而至，一些中海御景熙岸的老业主也闻讯赶到售楼处。一位中海御景熙岸的老业主在25日深夜向记者愤怒地表示：“中海之前一直说26日下午给我们老业主一个答复，现在却提前半夜悄悄卖房，是不是打算今天把房子卖完，明天向老业主宣布折扣结束就算是答复?”
据了解，中海御景熙岸从今年3月起曾多次推盘，均价大部分在2.2万元/平方米上下，就在8、9月，还有业主刚刚以超过2万元/平方米的价格在该楼盘入货。但在10月，该盘却推出了一项团购促销活动，房源的户型、位置、面积与前几次相差无几，均价则大幅下降到1.6万~1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%。
10月中旬，老业主坐不住了，开始组织“维权”，部分业主要求退房。不少业主认为，自己是刚需购房者，买房的钱来之不易，忽然一下子降价几十万令人难以接受。上周末，数百名老业主的集中“维权”还惊动了有关主管部门。据多名中海御景熙岸业主反映称，10月22日，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军曾当众表示，中海降价违反了房屋预售价格规定，价格浮动幅度超过了20%，需要重新申请备案，并向上海市房管局上报申请暂停该盘的网上预售备案登记。对于老业主提出的退房和其他补偿方案，中海表示于10月26日给老业主答复。
名盘降3成业主要求退房
然而，经过夜半开盘的戏剧性转折，10月26日下午2时，原定的“答复会”变成了“退房会”。从上午开始，陆续有200余名老业主聚集在售楼处，齐声高喊：“退房!退房!”
一名女业主告诉记者，自己10月中旬刚拿到购房发票，当时的房价是2.2万元/平方米多一点，房屋总价200万元左右，贷款就有139万。而现在银行贷款还没有放下来，房屋总价已经下降到130多万，“这种情况银行恐怕都不会批贷款给我们了，我们只能退房!”
中海方面的工作人员却迟迟没有开口答复。双方僵持半个多小时后，中海方面表示，现在“方案还在研究中”，对老业主“为何半夜开盘”及退房等要求未作正面回应。
当天，嘉定新城绿地秋霞坊的业主也继续聚集在售楼处现场“维权”。
前三季度月均销量6年最低
为什么开发商在“银十”还没有结束之时就匆忙降价?中房信分析师薛建雄认为，开发商加入降价潮是为了回笼资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。
实际上，在楼市调控政策下，上海房地产市场成交可以用“惨淡”来形容。10月24日，上海市统计局发布前三季度上海房地产市场运行态势显示：前三季度，上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，其中商品住宅1062.58万平方米，下降14.9%。而今年以来，上海商品住宅销售月均面积为118万平方米，这是2005年以来的最低水平。
上海的丁小姐目前在郊区已有一套住房，但为了改善居住条件，近一年来一直在看房。“以我看中的那个小区为例，去年10月，单价在2.2万元/平方米左右，后来僵持，转而上涨，到7、8月的时候又到了2.6万元/平方米，最近似乎没有继续上涨了，2.5万元/平方米左右，但有一套是2.3万元/平方米。”
薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是导致目前市场需求不足的主要原因。
一方面外部环境紧缩，融资困难，另一方面，楼盘不好卖，资金回笼慢，内外夹击下，资金压力考验着大小房企。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“从最新的数据来看，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链。从上市公司的中报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，同时负债率进一步提高，据说已经超过了75%，企业资金压力在变大。”
真跌还是“假摔”?
不过按照此前业界的预测，降价潮会先从二、三线城市开始，而非由上海这样的一线城市“领降”。
中房信CRIC研究中心研究员杨晨青曾表示，对于大多数全国型房企来说，即使想在淡市中加快销售速度促进回款，也一定会优先选择二、三线城市的项目打头阵，而在土地资源稀缺的一线城市，房企降价追求跑量的动因明显较小。
SOHO中国董事长潘石屹也在24日发微博称：“上周有人问我，房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”
有业内人士提醒，要警惕一些楼盘的“假摔”。上海楼价确实有松动。根据中国房产信息集团数据显示，上周(10.17-10.23)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%;成交均价则环比下降5%，为21247元/平方米。
但值得注意的是，一些降价的楼盘是否有确实的“前期价格”的成交案例作为参考，而不只是将单价自己抬上去后再来标榜7折、8折。有业内人士直言，实际上，目前上海楼市的降价中存在炒作成分，对“楼市形成拐点”和“开发商回笼资金”之间的区别，目前需冷静观察。
专家解析：
向下通道已经打开
对于未来楼价的走势，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开。不过，虽然眼下新房市场降价力度大，但只是个别楼盘;若交投双方在短期内将价格磨合到位，预计年末新房成交较今年9、10月应有一定回升，但幅度不会很高，主要还在于双限政策的存在。
黄河滔表示，部分开发商在通过降价促销获取一定销售业绩及资金后，是否延续这一策略尚不明确，而市场购房者亦存在追涨杀跌的心理，所以，对市场价格调整的试探僵持将会贯穿整个第四季度。
薛建雄则认为，在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下，调控不太可能放松。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮，而在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将下跌。从中长期来看，土地成本和建安成本都在大幅上升，短期的房价调整只是上一轮上涨过快的泡沫在楼市调控政策中被去除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦楼市调控政策放松，房价可能重新出现新一轮上涨。
地价走势：
地价上涨趋势不改
10月19日，国土资源部下属机构发布的“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”指出，第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，商业、居住、工业分别为5615元/平方米、4518元/平方米和649元/平方米;综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。
中房信CRIC研究中心研究员高岗认为，在楼市冷清、开发商拿地情绪低落的背景下，全国主要城市地价依然保持着总体上涨的趋势，这意味着楼市与土地市场的背离，表明造成当前高地价最主要的原因在于土地出让制度方面。单一主体的土地出让制度使得卖方有能力通过调整出让量和出让时间的方式来控制土地的成交价格，这一点从近期南京（ 农用地、 商住地、 工业地） 市原本出让11幅地块，后撤销5幅土地出让中也能得到反映。
高岗表示，地价的最高值是由企业间的竞争决定，而地价的最低值却由当地政府的预期决定，地方可以决定土地底价，还可以决定卖不卖，用什么规则卖。这是楼市调控最大困境。很明显地方政府应承担更多的责任。
