租赁市场量价齐升 是谁制造了高房租？

　　如果你是租客，你的房租最近涨了吗?如果你是业主，你最近涨租金了吗?对于这两个问题，大多数人都会给出肯定的答案。

　　不过，房租究竟涨了多少，并没有一个权威的数据给出答案。7月份成交的租房交易中，合同租金确实较去年同期有较大幅度上涨，业主普遍可以成功拿到符合或者高出自己预期的租金，博弈过程中，中介竞价扮演了重要角色。业内人士分析指出，租金近期的明显上涨是多种原因共同促成的，不过租房市场淡旺季一直很明显，经历了7月毕业季的冲高，未来量价都有望出现回落。

　　7月租房市场量价齐升具体涨幅存疑

　　7月毕业季，除了大量的职场新人，还为市场带来了大量的新增租赁需求。

　　大量需求进入市场，直接带来的影响就是租房市场的量价齐升。租金最近涨了，成为很多人的直观感受，但究竟是暴涨，还是小幅上涨，众说纷纭。

　　据我爱我家集团研究院统计，2018年7月，北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(公寓运营)达成的住宅租赁交易总量环比6月增长11.3%，同比2017年7月增长15.5%。其中，普租交易量7月环比增长12.2%，公寓运营环比增长11%。

　　在价格上，我爱我家集团研究院统计显示，2018年7月，北京的住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%，涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%，相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%。

　　而以链家大数据为基础的贝壳研究院数据则显示，2018年7月北京租赁市场步入传统旺季，市场温度提升。租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。另外，贝壳研究院数据显示，东城区、顺义区单平米租金涨幅领涨全市，环比涨幅超过10%。月租金涨幅排列前五的小区，环比涨幅均超过20%。

　　对于两家给出的统计数据出现偏差，有业内人士透露，租房数据各家有偏差，这十分正常，也不是这个月突然出现的，一直以来各家的租房统计数据都不一样，但大的走势基本相同。这里最主要的原因还是统计口径的不同，各家能搜集到的，大多是通过自己公司成交的租赁交易数据，尤其是目前市场上分割出租的比例越来越高，数据很难是透明的。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场缺少数据统计办法，相比买卖市场需要过户交易，租赁市场交易不透明，目前市场发布数据的中介很多又是房源代理机构，所以租金价格的发布动机存疑。

　　《广厦时代》了解到，北京楼市中，住宅交易数据每月变化是很透明的，市住建委官网每天会更新前一天新房的期房和现房以及存量二手房的成交签约数据，因此市面上每家分析机构拿到的数据源都是一样的，因此统计数据也是一致的。但在租房上，以往主动选择将租房交易到官方平台备案的很少，但随着北京积分落户、学区等政策的出台，很多人开始关心租房交易的备案问题。

　　事实上，市住建委此前曾针对租房备案问题进行过解答：通过链家、我爱我家、自如成交的房屋租赁，由链家、我爱我家、自如现有住房租赁服务平台直接进行网上备案。通过房地产中介行业协会其他会员单位成交的房屋租赁，由中介行业协会服务平台直接进行网上备案。公共租赁住房租赁合同，由市住建委住房保障服务平台直接向住房租赁监管平台备案。通过“手拉手”自行成交的房屋租赁，租赁双方可以到各区房屋租赁服务窗口，或到中介行业协会指定的租赁备案便民服务点进行网上备案。

　　也就是说，除了业主与租客之间自行达成的成交，市住建委基本都有合同备案，只是这一数据尚未公开。因此，市场上的统计数据，很难统一。

　　业主房租预期提高中介推波助澜

　　近期房租的明显上涨，除了毕业季的原因，很多人也反映，与中介的推波助澜有关。近期本想选择自行出租的业主，大都经历过多家中介的竞价。

　　李先生名下北五环外立水桥附近的房子7月初租约到期，去年，他是以5500元/月的价格租给了个人租户，到期后，考虑到市场的变化，李先生提出月租金涨500元，以6000元/平方米的价格续租一年，但租客没有同意。

　　租客拒绝后，李先生选择把这套房源挂在网上，自己寻找租客。最初，李先生挂出的出租价格是6200元/月，按照他的设想，给租客留出了200元的谈价空间，最终能按照他最初预期的6000元/月成交。

　　房源挂出后，李先生很快就接到了咨询电话，但全部都是中介公司打来的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的价格包租他的房源，但李先生没有同意，然后两家中介就和他展开谈判，博弈价格。最终，B中介以6650元/月，加45天免租期的价格租下了他的房子。这样算下来一年的租金，还是比他预期的6000元/月要高些，而且比较省心。

　　李先生告诉《广厦时代》，他在签合同时，特别声明了他不接受分割出租，只能整租。如果他可以接受这些中介的改造协议，延长合同租期，租金还可以谈到更高，但不会像互联网上一些案例那么夸张。他看到网上提到天通苑三居中介抬价后可以租到10000元/月，他也想过再扛扛价格，看看中介会不会继续往上报价，但到6650这个数字后，另一家中介并没有继续加价的意愿。他也在网上看了看，天通苑三居8000元/月左右的整租价格还挺多的，就没有继续扛着。

　　房子委托给中介后，李先生后续还在网上查看过，他的房子很快就租出去了，但成交价格他并不清楚，后续房源所在的小区，挂出的房源价格也没有低于6500元/月的了。

　　李先生告诉我们，以他多年出租房的经验，本身是并不愿意把房子租给中介的，但他挂网上以后，确实少有普通租客前来咨询，中介的速度和效率又很高，很快就把他的房源拢到了自己手中。

　　在租房途径上，66.07%毕业生选择通过中介寻找中意的房源，56.16%的毕业生会通过相关网站找房租房。互联网和中介依然是毕业生寻找房源的主要渠道。

　　但普通租客对信息的发现速度与中介相比显然不具备可比性，除非是业主特别坚定地拒绝中介，否则租客很难寻找到真正的个人房源。这就为中介互相抬价提供了底气。

　　张大伟也指出，对于很多中介公司来说，目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。

　　中介公司在和业主签合同时，部分会签订不止一年的租约，提前锁定未来的租金价格。虽然前期业主看似是拿到了高于预期的租金，但随着市场的波动，实际出租价与签约价的价差会越来越大，这其中就为中介公司留出了比较大的操作空间。

　　多重因素推动租金上涨8月后或出现回调

　　除了中介公司之间竞争，带来的租金价格的被动上涨，近期租金上涨的原因还有很多。

　　张大伟分析认为，首先，租赁市场的价格上涨，具备原动力。从市场整体看，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，当下以北京等一线城市为例，租售比只有1%-2%。这种情况下，租金依然有长期上涨的推动力。

　　每年的6-7月份适逢毕业生毕业，进入租赁市场，所以成交量相对较高，很多之前的租赁合同也会在这个时间到期，所以很多交易体现的是同比涨幅。但部分中介公司提前囤积区域房源，炒作大幅度上涨个案误导市场，也对市场有影响。

　　其次，租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限，目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造，N+1，+2，也就是2居、3居变成多1-2间卧室已经成为主流。这种情况下，平均单套的租金虽然上涨了，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

　　从区域看，房地产供应郊区化，郊区的租赁房源占比越来越大，这种情况下，租赁客户在租金上涨的影响下，会选择向郊区转移。

　　第三，租金的上涨源自租赁市场的资本推动，租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。

　　截至目前，很多企业与银行开始介入租赁市场，提供了信贷工具，押金信用，与租赁房源升级。这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需。相反，大量无序资金进入租赁市场，对于租赁行业来说，是租金上涨的一个很重要原因。

　　可见，租金的上涨是多重原因交织的结果，但业内人士也指出，租赁市场的淡旺季十分明显，经过毕业季租房需求的集中爆发，近期租赁市场的热度也会出现降温。

　　我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，7月过后，年内两个租赁旺季都已结束，预计8月租赁市场量价都会有所回落。

　　他分析称，在年内，北京住房租赁市场的淡旺季规律依然存在，3月返京人流创下交易量高峰之后，7月大学生的毕业租赁需求不出意外地又带来了年内的第二次高峰。伴随需求的增长，北京租金价格也在逐步上涨，但两大旺季过后，8月起市场将向淡季过渡，市场的量价水平都将趋于下行。

　　90后已成为租房市场主力军

　　毕业季，毕业生们成为租房市场的主力人群，他们的加入让90后在租客中的占比继续扩大。尤其是在公寓类房屋的租赁中，90后已经成为占比最高的年龄段。

　　90后租客比例正在逐步赶超80后

　　根据我爱我家集团研究院的数据统计，7月，北京通过我爱我家成交的普租交易中，70后客户、80后客户、90后客户及其他年龄段客户的占比依次为23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，环比6月的涨跌幅度分别为3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后，其次为90后。

　　从今年前7个月的数据来看，90后占比整体上是逐步扩大的，虽然7月80后占比上升、90后占比下降，但综合6月数据来看，暑期毕业季的90后占比已经达到历史最大，90后占比正在逐步赶超80后。

　　而在7月我爱我家品牌公寓相寓(公寓运营)的租赁交易中，70后客户、80后客户、90后客户及其他年龄段客户的占比依次为12.1%、30.4%、43.8%、13.7%，环比6月的涨跌幅度分别为1.8%、-0.4%、-2.3%、0.9%。

　　与普租不同的是，相寓(公寓运营)中90后的占比最高，80后其次。而从前7个月的数据可见，90后占比是在逐步扩大的，虽然7月占比有缩小。

　　我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，租客群体上，90后正逐步取代80后成为市场主力。首先，在普租市场上，90后占比不断提高，二者的差距正在逐步缩小;其次，在公寓运营市场上，90后的占比已经超过四成，近乎五成，占比早已超过80后。80后、90后在普租市场、公寓运营市场上的不同占比也说明，90后对高品质的、追求个性化服务的公寓运营更加青睐。

　　90后租房追求品质生活

　　90后逐渐成为租房市场的主力军，而他们租房的需求和特点与其他年龄段的人也显然不同。“房子是租来的，但生活不是”这句互联网上很红的话，很好地描绘了90后租房的心态。

　　胡景晖认为，90后群体存在三大特征。一是多元化，他们思维活跃，追求个性，对服务品质要求高，对服务内容要求广。二是流动性大，当前一二线城市之间的差异在缩小，很多90后在北上广深更主要的是租房，买房、创业则更愿意回老家或二三线城市，所以未来一线城市的租赁会更活跃，二线城市的买卖可能会更活跃。三是行为轨迹难以捉摸，90后目前留下的、能呈现出来的大数据行为痕迹没有老一代多，加上思维灵活，相关的数据跟踪挖掘是比较困难的。因此，随着90后逐步成为市场主力，未来住房租赁服务需要更加多元化、品质化、个性化、科技化。

　　《58集团2018高校毕业生就业安居报告》调研数据显示，毕业生租房除了考虑地理位置(75.68%)及租金(72.97%)，房源配备设施、周边配套也以67.57%、56.76%成为毕业生租房时考虑的重点。

　　对于租住地段的选择，毕业生倾向于选择交通便利、距离公司近的房源。根据58安居客房产研究院调研数据，有81.5%的高校毕业生希望通勤时间在45分钟以内，普遍认为30分钟以内为最佳通勤时间，占比达39.78%。在通勤方式上，68.87%的毕业生选择公交或地铁作为通勤工具，其次为单车。