现代高端写字楼正在面临巨大的竞争压力
现代高端写字楼正在面临巨大的竞争压力
近日，新闻记者亲临上海中心探访求证，并采访到商业地产界资深人士。据业界人士透露，像上海中心这样的超高层摩天大楼不再具备一枝独秀的条件。在高端写字楼市场上，中国第一高楼也面临着巨大的竞争压力。
超高层的摩天大楼一直是世界级都市努力打造的名片。据都市高楼建筑协会(CTBUH)统计，预计2020年前完工的世界最高20座高楼中，中国将独占10席。就连之前没有超高建筑的韩国首尔为了打造高端城市形象，也计划一举修建3座摩天大楼同时冲进前20!
2015年底，上海浦东的天际线迎来了新高度。耗资142亿、高度632米的上海中心大厦(Shanghai Tower)拔地而起，超越了旁边的上海环球金融中心，成为中国第一、世界第二高的建筑。
近日，新闻记者亲临上海中心探访求证，并采访到商业地产界资深人士。据业界人士透露，像上海中心这样的超高层摩天大楼不再具备一枝独秀的条件。在高端写字楼市场上，中国第一高楼也面临着巨大的竞争压力。
黄浦江畔的繁华气息引发美国人关注
一江之隔的陆家嘴和外滩共同构成了上海滩举世闻名的天际线。黄浦江边的繁华景象也吸引了意想不到的美国投资客。
据房产周刊网站报道，好莱坞影帝，教父罗伯特德尼罗于2013年底和家人朋友一道参与了上海南京路的179项目。这个项目位于外滩黄金地段南京东路179号，占地7.65万平方米，将修建成好莱坞风格的豪华五星级旅馆。
据BBC报道，德尼罗和这块地产的业主上海外滩投资开发集团签署了合作协议，金额可能高达人民币12亿元。德尼罗表示，自己希望能把上海外滩变成世界上最重要的观光景点之一。
站在上海外滩，隔着黄浦江望去，632米高的上海中心与420米高的金茂大厦、492米高的上海环球金融中心这些高端写字楼和东方明珠塔共同构成上海金融城的美景。如今黄浦江畔再次迎来了美国投资者审视的目光，可惜这次迎来的却是质疑的声音。
▲上海中心大厦建设历程
上海中心略显冷清，办公区空置率高
面对世界知名媒体CNBC突如其来的爆料，新闻记者进行了实地走访求证。
走进上海中心大厦内部，记者发现这座摩天大楼的功能分区十分详尽。这里一共分为9个区，1号区是零售区，2号区到6号区属于办公区，酒店和观景台座落于7号区到9号区。
▲每经记者 唐洁摄
上海中心大厦一名负责办理临时卡的工作人员介绍说，目前大厦8楼至65楼都被用作办公楼。该大厦一位大堂经理向记者表示，目前办公区有30%的空间已有企业入驻。
上海中心大厦的租赁中介方之一世邦魏理仕(CBRE)方面则对新闻记者表示，目前该摩天大楼约有60%的办公空间已被承租出去，但实际仅有三分之一的空间有租户进驻，租户中包含阿里巴巴(Alibaba)和锦天城律师事务所等。
临近中午11点半，记者又来到了该大厦内已开业的宴会厅和对外开放的观光层。从人流量来看，这里的氛围略显冷清。
▲大厦内一家装潢高档的餐厅
济新闻记者来到大厦内一家装潢高档的餐厅时发现，虽然餐厅服务员已经开工上班，但餐厅内门可罗雀，食客数量很少。
中原地产三级市场部一名工作人员向记者透露，目前上海中心大厦的办公楼加商业和酒店的整体出租率约70%。根据房网资讯中心的分析，这个水平并不算高。其他毗邻的上海高端写字楼，整体入驻率能够达到85%以上的水平。
每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者从中原地产工商铺租赁官网了解到，上海中心大厦平均日租金约为16.66元/平方，与之相邻的金茂大厦平均日租价为13.3元/平方。据媒体报道，2017年上海甲级写字楼的租金水平整体出现下调，靠近核心商圈的写字楼平均日租金一般在10元/平方的水平。
超高层摩天楼面临严峻挑战
现场走访之后，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者采访到了几位业内资深的地产人士。
戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁告诉记者：
超高层地标项目由于体量庞大，相当于4-5个常规项目同期集中竣工入市，在去化周期上的挑战比常规项目大很多。
仲量联行的数据显示，2017年第一季度上海高档写字楼的空置率已激增至12%。
沈洁对此表示，上海作为国际金融中心城市，高端写字楼的需求相对稳定。空置率的压力更多来自于商务区之间的竞争，尤其是新兴商务区带来的分流效应以及对优质客户的抢夺，市场需要一定时间进行消化。
除了上海之外，全国还有不少热点城市也在加速兴建大型超高摩天大楼。面对这种趋势，沈洁认为：
诸多新建项目超高层硬件品质都趋于国际化，未来应更注重客户体验、自身配套、楼宇智能以及服务管理这些‘软件’的提升。
上海中心大厦如今面临的招租困境，并不仅仅来源于新建的摩天大楼带来的同质化竞争压力。上海市进行地如火如荼的老城区改造工程，也在分流写字楼客源。
按照规划，2017-2020年间，上海核心商务区与非核心商务区分别将有约216万平方米和488万平方米的新增竣工面积。戴德梁行认为，在这种大背景下，上海主城区近年来对核心地段的老旧楼房的改造陆续增多，改造后的高品质写字楼对于区域内存量客户的虹吸效应十分明显。
