上海写字楼进入升级改造时代

　随着一线城市逐渐进入存量房为主的阶段，核心区传统写字楼开始步入升级改造时代。根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔(包括写字楼32笔，商务园区6笔)，其中涉及改造的项目有7个，占比接近两成。

　　东海商业中心改造效果图

　　上海第一批现代办公楼大约在1995年开始建造并进入市场，主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。

　　高力国际华东及西南区资本市场及投资服务执行董事汪蓓介绍，经过20多年的发展，上海市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引了大批投资者和企业。但部分现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理运营成本居高不下。

　　据第一太平戴维斯统计，2016年第四季度，上海写字楼市场新增供应约13万平方米，全年新增供应68万平方米。截至2016年底，上海核心区写字楼存量为704万平方米，非核心区存量为222万平方米;核心区平均空置率大约8.4%，非核心区平均空置率约22.8%。

　　第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善表示，在过去的两年中，市场对于写字楼整体改造的相关咨询需求非常强烈。地理位置优越、周边供应稀缺的项目，会吸引一些投资者，通过翻新改造提升租金回报和出租率。

　　以上海知名的改造项目，位于核心商圈的东海商业中心为例，其写字楼于1997年竣工，2015年在进行了全面的整体改造，淘汰了40%的租户，取而代之的是国内外知名企业，租金上涨了40%左右，物业管理费上涨12%左右。

　　此外，2016年完成大宗交易的爱美高大厦、中区广场、汇银铭尊、惠生科技园、北岸长风E/G号楼等项目也均与改造相关。

　　高力国际华东区办公楼服务执行董事赖锦雄指出，一个项目改造是否成功不只是看硬件是否得到提升，还包括商业配套、物业管理服务水平、租户品质等。

　　高力国际曾针对50家写字楼租户进行一项调查，了解他们最为关心的三项硬件因素，结果显示租户对大楼的整体外部形象、商务配套设施、大堂的形象等最为关注，同时租户也对物业管理团队提出了很高的要求，大多数租户希望由国际知名物业公司提供服务。

　　写字楼存量市场呈现出的巨大潜力已吸引了一些基金进场。较早进入该领域的高和资本，目前已在北京、上海核心区域收购资产规模逾100亿元，总投资超过240亿元，收购项目13宗。

歌斐资产也于2016年正式成立歌斐改造增值基金，旨在应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量写字楼地产，提升其价值。