作者本人有幸在海内几家顶尖的工业地产公司从事过非常核心的岗位。这些年来，对工业地产的盈利模式也有较为深入的思索。
近些年，良多传统住宅开发商或是实体企业纷纷想进入工业地产，或是想模仿华夏幸福工业新城模式，或是想抄袭天安数码城工业综合模式，或是想走联东U谷复合型产品路线，亦或是想尝试亿达的轻资产策略。无论是什么模式，枢纽是要适合自己，所谓鞋子合分歧适脚知道。
但无论是哪种模式，既然都属于工业地产，那么它们老是有一些共性，而某一领域盈利模式往往就是在大多共性中去提炼的。假如要探讨工业地产的盈利模式，我们不妨先把“工业地产”与“盈利模式”分开思索一下。
所谓的“盈利模式”就是一个企业或是一种业务类型如何赚钱。我一直以为，分析一个业务模式是否具有逻辑性并且能赚钱。那么我们就看它的“投融管退”是否走的通。假如走的通，那么它就是可行的盈利模式。简朴的讲，一种业务模式，它走完“投融管退”，终极还能盈利。
那么工业地产是什么？工业地产就是在产业用地上建成的屋子，包括所谓的研发用房、厂房、配套宿舍和贸易等，它与住宅地产最大区别是用户对象和持有比例。
第一点、工业地产建起来的屋子是面向企业用户销售和租赁的，而住宅地产是面向家庭或是个人消费者的；企业用户理性决议计划时间长，家庭或是个人消费者感性决议计划快；这就导致一个根本性的区别——去化速度。去化速度对于房地产企业来说有多么重要，不用我多讲。
第二点、持有比例，因为产业用地的价格低，且考虑工业会萃的因素，全国产业用地政策都是要求开发企业全部或是一部门比例持有运营。这就使得开发企业要占用大量资金持有物业，另外对开发企业自身的工业园区的运营能力提出很高的要求。
以上两个题目，直接造成工业地产模式中的“退出”的难点，这也是一直困扰工业地产开发企业的挫折。就像你买了一样投资品，本来是想倒手一把赚点钱，后来却发现却卖不出去。假如真的没有退路，按照上面说法，这就不是一个成功的业务模式。事实上，退出的路径肯定是有的，只是没有住宅地产那么通畅而已。
退出的挫折会直接传递到融资环节，导致工业地产项目融资难的题目。跟资金方打交道多的人肯定知道，资金方基本上都是还没进来就想着怎么退出。而且“投融管退”本来也是治理基金的方法。所以这就导致有些工业地产项目仍是没进入运营阶段，就开始举步维艰（融资难），尤其是一些小的开发商开发的。
说的这里，良多人肯定也看明白工业地产的特性。说到底就是持有型物业，持有型物业自有它的投资逻辑以及它的“投融管退”。相信，认识普洛斯、凯德、丰树等外资不动产投资企业的话，很轻易就想到持有型物业最典型的退出方式就是资产证券化（REITs）。
当然海内目前还没放开权益性资产证券化，所以真正说是以REITs退出都是扯淡，唯有一开始就考虑做境外结构，才有可能真正会通过REITs。这里必需说明，海内诸如鹏华前海万科REITs、各种类型的ABS，这些的内核都是债券型的资产证券化，不是真正的退出，更应该说是一种融资手段。
对于持有型物业，最理想的退出模式就是通过REITs退出。退出环节买通，对于具有运营能力的企业做工业地产的业务模式就是可行的，具有投资逻辑。
但究竟，目前真正有能力可以在工业地工业务模式的顶层设计上就设计在境外REITs退出的公司并未几。更多工业地产开发企业还是靠销售配套住宅（宿舍）往返笼一部门投资，然后再通过房钱来实现退出，当然在这个过程也会用到一些金融手段，好比说ABS、经营性贷款等往返笼资金。长期持有通过房钱实现退出的最核心投资逻辑就是房钱能够笼盖融资本钱。
目前来看，真正能靠REITs实现退出在海内工业地产开发企业几乎没有（靠上市公司IPO的不算）。大多还是靠卖一部门物业，然后持有一部门物业运营，这是目前最常见的业务模式了。当然，受益于房价的快速上涨，产业物业的价格也随之水涨船高，所以有些开发企业可以把整个项目整体转让实现退出，这个处置方式在一线城市的上海和深圳较为活跃。
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