（一）工业地产价值链横跨一、二、三级市场，直接导致战线长、跨度大
工业地产的核心在于以工业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路，很好地将“地产、工业、城市”三者进行了有机结合，进而形成三者相互促进的贸易模式，并且成为工业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨一、二、三级市场，包括工业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期城市运营服务。
这种大跨度的开发模式，直接决定了工业地产开发周期更长、专业跨度更大，也就直接导致工业地产的门槛更高的现实。
（二）从盈利模式来看，表现出“前期投入大、中期回报丰、后期收入稳”的特点
工业地产项目价值链跨度大、盈利模式丰硕，叠加效益巨大。然而，这种高额利润恰是在前期大量投入的基础上形成的。加之前期策划、土地收拾整顿、基础举措措施建设等周期长，资金压力巨大。
（三）围绕“土地”资源，借助工业地产开发运营，“企业、政府、工业”形成了紧密亲密的利益共同体
中投参谋发布的《2017-2021年中国工业地产市场深度调研及投资战略研究讲演》表示，在开发运营过程中，一方面，政府“有形手”所施展出的巨大作用：出台政策，立法支持；税费减免，创业资金支持；同一规划，同一领导；简化行政手续，提供“一站式”服务等。另一方面，工业研究、工业规划、工业导入、工业服务贯串整个项目运营，工业的构筑成为激发新城活力的核心要务。所以，围绕政府、工业的合作能力成为企业开发工业地产项目的重要课题。
目前海内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于工业地产，并成立了专门的市场研发部分。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，均已涉足工业园区运营领域。
房地产企业看中工业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。工业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以轻易吸引开发商。
从历年工业地产开发上市企业表露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和贸易地产的收益率不到5%，而工业地产则可以达到8%。
另外，住宅地产的暴利已经由去了，而工业地产的暴利时代则刚刚来临。
