1、工业园区的招商引资现状
依据投资者的选址尺度的变化，中国工业园区的招商引资可以分为三个阶段：1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中;2、20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面对工业园区的优惠政策趋同，投资环境(尤其是基础环境)成为吸引投资的枢纽;3、方兴未艾的 “工业环境主导”阶段，良好的工业基础、完善的工业链条、完备的工业配套成为投资者首先关心的因素。 在招商引资发展的新阶段，传统的招商引资模式已经不能知足新形势的竞争要求，暴露出诸多的题目。
首先，工业园区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发本钱过高。在国家有关政策的鼓励下，工业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使工业园区的政策优惠逐步趋同。为了在招商引资竞争中获取上风，各地工业园区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、 “五免五减半”、“七免七减半”，甚至还减免增值税地方留成部门;规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金;免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依赖政策优惠的低层次的招商引资终极损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的本钱过高，也不利于工业园区的长远发展。
其次，优惠政策的作用弱化也使工业园区的竞争力下降。20世纪90年代，工业园区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，工业园区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入WTO以后，营造公平的竞争环境成为必定要求，这必将使得工业园区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必需要有新的思路。
第三，国际工业转移也为工业园区的发展带来了新的挑战。从国际工业转移的新特点来看，传统的招商引资模式已不能适应组团式工业转移的要求。当前，国际工业转移正呈工业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而工业园区的工业基础和工业配套成为承接国际工业转移的主要因素，这对工业园区的招商引资提出了更高的要求。
第四，重复建设，工业雷同，到处圈地，集约化不高。我国工业园区遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类工业园区4200余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区工业园区工业93%雷同，中部地区工业园区工业97%雷同。规划以IT为主导工业的工业园区，仅沿江地带就有20多家，从东部上海的张江高新区，一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地工业园区。我国工业园区普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不公道等题目，这些题目导致了日益严峻的后果：土地资源和投资的铺张;耕地占用过多，威胁农业发展;土地收益外流，损害国家利益;目前我国发达地区工业园区投入产出率不及西方发达国家工业园区的一半;我国欠发达地区及中西部地区每平方米的投入数不及我国发达地区的1/10，产出数不及1/20，而占地数却与发达地区工业园区不相上下。
2、招商引资政策的理论依据
打破市场机制失灵前提下自发的企业集群低水平演进，政府在建设和开发工业园区、进步企业集群工业联系度应该施展重要的作用。
在产权轨制和相应的市场体系体例不健全的前提下，政府通过建设工业园区提供公共产品具有不可替换的作用。使用公共产品的外部性很强，公共产品投资收益回收的长期性，时间越长，风险越大，所以超出了企业等市场主体投资意愿和能力。政府在某一个区位投资公共物品，尽管有外部性，但政府可以通过市场化的操纵回收一部门投资。园区的公共产品对进入园区的企业是免费或低价格享受的，这种做法在金融体系体例不够发达的区域是对金融市场的有效替换，相称于通过政府向企业集资在特定区位集聚的兴建公共产品。而且这种市场化的方式真正体现了工业园区内公共产品的价值，避免低效率的公共投资。
政府集中在特定区域的公共产品投资，最直接的效应就是形成区位上风，降低该区位的经济流动的本钱。政府主导开发的工业园区是跳跃式企业集群的空间形式，弥补了企业集群在提供供应物品上的先天缺陷，因此，工业组织的范围找到了一个新的开放式的工业分布范围，工业园区结合了工业组织和区位这两种外部经济。
3、招商引资政策的作用和局限
一个区位能否形成企业的集聚，是企业效益最大化选择的结果。为了吸引企业投资，各地政府在某种程度上替换了市场主体、金融市场的投资行为，利用优惠地价和优惠的基础举措措施来降低企业运行本钱，还通过税收优惠来间接增加企业利润。各地政府推出的优惠政策是决定工业园区的招商引资能否成功的重要因素。但是，政府的招商引资的优惠政策假如要作为一种对任何企业普惠的政策，很有可能造成企业集聚行为与工业组织的割裂，也就是任何招商引资的优惠的效应仅仅反映到了进入工业园区的单个企业，而不是与企业相关的工业组织。招商引资政策提供的是直接的要素的优惠价格，如土地、税收、配套资金等的优惠，上风区位的企业在园区内部和外部并没有产品出产和销售在纵向和横向的分工与合作的联系，由此产生了工业园区的外部经济区位与工业组织割裂。
工业园区的工业组织基础是在长期演变的过程中形成的，而推出优惠政策的预期是要在短期内形成企业在工业园区的集聚，长期的工业组织演变与短期的政策效应，本身有着不可调和之处，这一对悖论是工业园区政府行为与企业行为之间的矛盾，不管用什么样的政策、何种开发手段，这两者的矛盾是永恒的，差别在于两者之间的权衡。
作为一个有限职能的地方政府，在我国现阶段地方政府除了供给土地和财政投入基础建设，其它任何要素的供应都是和企业、个人的经济行为相冲突。政府替换企业，在某些领域是有效的，但是工业园区完全由政府包干不一定就比企业行为更有效率。政府开发工业园区和招商引资的应该有所为有所不为，并不是所有的优惠政策都是有效的。既然政府干涉干与无法影响要素的供求价格，政策的重点应该是低本钱的另一个原因——要素的活动性，政府的优惠政策的终极目的只能是降低要素活动的本钱。
优惠政策旨在有助于降低要素活动的本钱，事实上即是促进了要素在该地区的集聚，这是一个长期和短期效果都一致的政策。成功的工业园区开发，有很多这方面的例子。有些地方政府成立了工业园区开发委员会，在硬件建设方面投资改善工业园区的内外部交通、通讯等公共举措措施，进行土地整治和基础举措措施建设，在治理方面投入大量人力物力进行工业园区规划认证，制定产业园出产举措措施的建筑尺度。有些地方政府对区域内的工业园区根据工业组织的特点进行工业功能的总体规划和分类，对于不同工业、不同规模的企业给予工业政策的引导。这些政策同样给予了优惠，同时维持了区位与工业组织的联系，工业园区与外部联系的改善降低了要素流入工业园区的本钱，工业园区企业与工业组织内企业的联系降低了专业化分工与合作的本钱。
4、工业园区的招商引资战略
工业园区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取外资的特殊营销。既然招商引资是一种营销流动，那么就要进行营销环境的分析，即工业园区的引资环境。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，工业园区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。 而工业园区的营销环境可分为硬环境和软环境。
招商引资的硬环境。工业园区招商引资的硬环境是指影响引资的物质前提，包括天然资源、基础举措措施、环境保护等。
天然资源是指与地舆、天气、资源有关的天然物质前提。沿海工业园区的地舆上风显著，而内陆工业园区资源丰硕，同样可以吸引外商，只要能依据本身上风进行宣传，同样可以增加对外资的吸引力。 基础举措措施是指交通、通信、能源供给等前提。基础举措措施的落后是制约很多工业园区引进外资的“瓶颈”因素。另外，基础举措措施还应包括为区内投资者提供的各类糊口服务举措措施和前提，以及文化娱乐举措措施。
环境保护也是外商选择工业园区进行投资的一个重要考虑因素，恶劣的环境质量是无法保证工作质量和产品质量的，而好的环境质量能体现出好的治理水平，也轻易吸引外资。
工业园区引资的软环境是指经济和社会前提，包括市场潜力、劳动力资源、政策法规、金融中介服务以及社会治安等。
市场潜力是指工业园区周边市场的容量和潜力。市场是吸引外资的枢纽，让出一部门市场是吸引外资的一个很好的策略。
劳动力资源包括劳动力的质量和数目。工业园区内劳动力数目充足，劳动力质量高，便能更好地吸引外资企业进驻。因此，工业园区应有很好的人力资源措施，吸引各种人才。
政策法规是招商引资环境中的一个核心因素。除了国家制定的一些法律法规外，工业园区应有自己特殊的政策。在国家法律答应的范围内给投资者最大的优惠，从而吸引更多的投资者。
