产城生态运营商在地域分布上具有显著的集群性。主要集中于长三角区域的上海、姑苏;珠三角区域的
深圳、广州，环渤海地区的北京、天津以及中部地区的武汉等城市，即工业地产均发源于经济发展水平
高、工业支撑能力强，并且具有较强人口导入能力的城市。
各企业的项目分布也具有一定的区域性和集群性，固然多个企业已实现全国化布局，但从项目的地舆分
布上看，项目仍或位于发达的经济圈内或环重要经济圈，主要考量可能在于经济圈的工业支撑能力强或
能承接发达经济圈的工业转移，也在于更轻易的将人口导入。
营业收入增长趋势显著
(1)国有企业营业收入
企业营业收入规模与其项目规模和业务板块有关。项目规模与政府规划相关，因此不同国有企业的营业
收入规模相差悬殊，同时业务多元化企业的营业收入规模比较高。外高桥和东湖高新的营业收入遥遥领
先，外高桥2016年营业收入是张江高科的4倍多，是空港股份的12倍。
国有企业营业收入变化趋势大致类似。对比发现，除外高桥和市北高新以外，其他6家企业营业收入规
模均呈下降趋势，并且2014年业绩较为凸起。
营业收入的下滑主要是由房地产销售收入下降造成的。张江高科在2014年至2016年营业收入连年下滑
，其销售收入从2014年的18.93亿下降为2016年的8.58亿。主因在于张江高科销售物业以旅馆、店铺、
研发楼和厂房为主，并未包括住宅物业，因此在大多数房地产开发企业营业收入实现增长时，张江高科
并未大幅增长。同样，海泰发展营业收入也呈现下降趋势，主要是产业地产市场萎缩，带来公司销售成
交量减少。
(2)政企合作企业营业收入
受益于2016年房地产市场的持续回暖，诸如华夏幸福、招商蛇口类以房地产为主营业务的企业营业收
入与其他企业有显著差距，并保持逐年递增趋势。
得益于产城PPP模式的巨大成功，华夏幸福的营业收入保持快速增长态势，2016年营业收入同比增长
40%。宏泰发展在2015年同比增速回正，之后保持着增长态势，且增速不断加快，2016年营业收入同
比增速为38%。中电光谷在2016年同比增速转正，增速高达3 6 %。华南城的营业收入则从2014年的
135亿港币下跌到2016年的78亿港币，2014年至2016年的复合增长率为-10%。同样呈现下降趋势的还
有亿达中国，2014年至2016年的复合增长率分别为-6%。
(3)市场化企业的营业收入
除毅德控股、坤鼎团体2016年的营业收入泛起下滑外，其他企业的营业收入均呈现增长趋势。这可能
主要归功于2016年房地产市场的大好行情，企业的销售业绩更上一层楼。
(1)2016年多数产城生态运营商的净利润实现晋升
对于国有企业，因房地产销售收入下滑导致营业收入整体下滑的张江高科其净利润水平反而不断进步，
由2015年的4.9亿元上升为2016年的7.3亿元，这与张江高科战略转型相关。张江高科从产业地产开发
商向高科技企业时间合伙人转型，从园区开发租赁业务向立异创业服务平台转型。
对于政企合作运营商，受益于2016年房地产市场回暖，华夏幸福、华南城的净利润总额维持上升趋势
。
对于市场化企业，除万科、碧桂园、深业团体等以房地产为主营业务的运营商外，其他企业的净利润现
状不容乐观。
(2)2016年多数产城生态运营商的净利润率泛起下滑。
对于国有企业，浦东金桥、张江高科的净利润率高于行业均匀，外高桥和东湖高新尽管规模比较大，但
毛利润率与净利润率偏低。
对于政企合作运营商及市场化企业，大部门企业泛起净利润率下滑，最大的原因在于土地本钱的上升，
一定程度上压缩了企业的利润空间。
轻资产成主流趋势
未来重资产将不再是做工业地产的主流模式，由“重”转“轻”势必蔚然成风。工业地产的轻资产模式
主要有三种，各方式的上风不尽相同。
(1)合作开发
合作开发是实现风险共担、扩大业务规模最直接、最有效的方式，工业地产操纵复杂，操盘风险大，回
报周期比贸易地产更长，资金需求量极大，一旦资金不足，所有的努力都将白费，因此可与资金方合作
，获得资金支持。
与此同时,对新进工业地产领域的地产商来说，与工业地产运营或操纵实力较强的企业合作，相称于买
了份保险，地产商不仅可学习工业地产开发运营经验，还进步了工业地产成功的概率。
华润置地与天安数码城合作开发深圳大浪天安数码城，华润置的央企背景可带来资金与土地资源的上风
，而天安数码城的工业地产运营实力雄厚，两者合作无疑会碰撞出不一般的火花。
(2)运营(服务)输出
运营(服务)输出属于园区价值的延伸，是工业地产的盈利点之一。同时，因工业地产的区域性特征，某
种定位的工业地产项目可能面对复制难的题目，因此，运营(服务)输出便成为企业规模扩张的最佳途径
之一。
2017年佳兆业在工业地产领域频频露脸，继签约了姑苏木渎聪明工业园区项目后，又签约了承德力海
企业港大数据工业园，佳兆业拟通过轻资产方式参与，为力海企业港大数据工业园项目提供前期工业定
位、空间规划设计、后期招商运营，以及企业外包治理等综合服务。
截止2016年年底，亿达中国通过销售代办代理、招商及运营的模式向外进行治理(服务)输出，共托管项目22
个，包括长沙梅溪湖立异中央，姑苏昆山财智科技园等， 总计签约运营面积约236万平米，商务园运营
治理服务收入约为5275万元，较2015年全年同比增长107%。
(3)借力基金
对于产城生态运营商而言，可以采用基金并购的方式，扩大自身“工业版图”，实现业绩、规模和运营
的多方平衡。
当前海内对PPP资产证券化的支持力度较大，不断出台政策鼓励产城生态运营商的PPP资产证券化项目
。华夏幸福是行业首个完成PPP资产证券化的公司，2017年华夏幸福共有两个项目实现了资产证券化
，规模总计100亿元。
普洛斯是物流地产基金的常客，通过杠杆式操纵，提前兑现了物流地产的收益，并将资金投入到下个项
目的开发，2017年7月14日，中国财团以116亿美元成功收购普洛斯，其中万科占股比例21.4%。此次
收购有利于万科完善物流地产布局，实现工业地工业务规模的快速扩张，更重要的是为以后的轻资产运
营奠定基础，万科可借助普洛斯成熟的工业地产基金运作能力将成熟项目变现，助推企业实现杠杆式跨
越式发展。
