营改增后个人出租房屋如何开票和缴税?

以下是有关出租房屋开票的内容，欢迎参阅。

问：个人出租住房如何确定应纳税所得额?营改增后涉及的增值税如何处理?

答：一、根据《国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知》规定：

(一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

二、根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》规定：

一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按财产租赁所得项目计算缴纳个人所得税。

二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

三、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定：

四、个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

问：全面营改增后，纳税人出租不动产开具发票有何要求?

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定：

四、增值税发票开具(五)出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

(六)个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。2个人卖房和租房涉税小结个人出售住房：

1、个人销售住房：

①营业税：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

②个人所得税：个人转让自用达5年以上，并且是的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

③土地增值税：自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。不区分普通住房和非普通住房。

2、个人出租住房：

①个人所得税：减按10%的税率征收个人所得税。

②印花税：出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

③营业税：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税

④房产税：按4%的税率征收房产税，

⑤城镇土地使用税：免征城镇土地使用税。

3、个人购房：契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。

3不动产经营租赁如何缴纳增值税

一、税率

(一)一般纳税人

(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%。

(二)小规模纳税人

(1)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

(2)个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

(3)其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

(4)其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

二、预缴税款和纳税申报

(一)一般纳税人

(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额(1+5%)5%

(2)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额(1+11%)3%一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

(二)小规模纳税人

(1)单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。除个体工商户出租住房外，应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额(1+5%)5%个体工商户出租住房，应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额(1+5%)1.5%

(2)其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

三、发票开具

(一)小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

(二)其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

(三)纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

4怎样补开往年房租发票

1地税可以补开以前年度房租发票。地税可以补开可以任意时间房租发票。开票金额中不包括要交的税金的5%税。

需要材料：房东身份证，房产证明，租赁合同复印件。不会有滞纳金之类的。

2可以到地税局补开前几年的发票，但前提是需要缴纳营业税、房产税、个人所得税等税费如果对方不是用于报销，可以跟对方协商一下，是否可以不提供。如果对方坚持要补开，可以试着将税金转嫁给租房人，因为合同没有明确这一项。

3根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

4此外，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

5第二十条规定所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。第二十一条规定：不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。企业租赁房产应取得出租方开具的发票作为税前扣除的合法凭据。

6企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可以暂按账面发生金额进行核算;但是在汇算清缴时，应当补充提供该成本、费用的有效凭证。