营业税改征增值税(以下简称“营改增”)前，仓储业和租赁业均属于“服务业”税目，征收营业税。2012年1月1日，营改增进程开始迈出第一步，试点行业涉及交通运输业和部分现代服务业。其中仓储服务归属于物流辅助业作为营改增试点行业之

一，而不动产租赁服务至2013年底尚未纳入改征增值税范围。仓储服务和不动产租赁在运营上都涉及不动产的使用，在目前阶段，如何正确区分两项业务，对税务机关和纳税人在实务中形成了一定困扰。本文将从合同法律关系角度对该两项业务分析比较，以帮助纳税人准确划分营改增范围、正确适用税种税目。另外，对于拥有仓库等场所的企业，将该场所用于仓储或租赁会面临增值税和营业税两个不同的税种，除此之外，房产税的计税依据也不相同。相同的场地，运营方式不同，适用税种及税率不同，从而导致了不同的税负。

一、租赁服务与仓储服务与的含义与区别租赁服务，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务活动；仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。仓储服务与不动产租赁服务均需利用固定的场地、场所提供服务，两者具有一定的相似性。租赁合同及仓储合同均为合同法中的列名合同，从合同构成要素来看，两者区别主要体现在如下方面：

（一）合同当事人不同不动产租赁合同是出租人将租赁物不动产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中提供租赁物的一方为出租人，另一方为承租人；而仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同，其中提供仓储保管服务的一方为仓储保管人，将仓储物交由保管人仓储保管的为存货人。对于提供不动产的一方，在租赁合同和仓储合同中分别为出租人和保管人。

（二）合同标的不同不动产租赁合同转移的是不动产的使用权、收益权，即出租人将不动产租赁期间的使用权、收益权让渡给了承租人，而仓储合同中不动产的使用权和收益权未发生转移，仍由提供不动产的一方自行经营，合同标的为保管人对存货人提供的仓储保管劳务。

（三）合同权利义务不同首先，合同对价不同，租赁合同的对价为交付租金，与转移租物的使用权存在对价关系；

而仓储合同的对价是对保管人提供的服务支付报酬费用。其次，合同当事人的权利义务不同，租赁合同中，在租赁期间因占有、使用租赁物不动产获得的收益，归承租人所有，承租人对租赁物有妥善保管、使用的责任，因使用不当造成损害的，负有损害赔偿责任；仓储合同中，仓储期间租赁物的占有、使用收益仍归保管人所有，保管人还负有验收、接受仓储物，给付仓单、保管、危险通知和及时处理，返还仓储物等义务，存货人对仓储场所的使用无损害赔偿责任。通过上述比较可以看出，仓储合同与不动产租赁合同在当事人、标的、对价、权利义务等要素方面均有显著不同，纳税人在判定时可从上述要件加以甄别确认。

二、租赁业与仓储业适用税种与税率租赁业务与仓储业务在税种上的区别主要是流转税和房产税的不同，流转税附加税是随流转税变动的，本文不作考虑，其他税种如印花税、企业所得税两者均相同。

（一）流转税营改增前，租赁业与仓储业均属“服务业”税目，适用5%的营业税税率，两者在流转税上税负相同。营改增后，仓储业适用“物流辅助业”税目，适用6%的增值税税率，对于小规模纳税人，则适用3%的征收率；不动产租赁目前仍适用5%的营业税。对于年仓储营业额低于500万元的小规模纳税人而言，无疑税负是降低了，且低于不动产租赁业务的税负；针对一般纳税人而言，仓储业的成本构成主要为仓库厂房的折旧费用、保管费用（人工成本）、低值易耗品等，能取得进项税额的成本较少，税负高低要根据可取得进项税额的成本而定。就目前情况来看，税负略高于租赁业。

（二）房产税房产税有两种不同的缴纳方式，即按房产原值缴纳方式及按租金收入缴纳的方式。根据房产税暂行条例，对于房产租赁的，房产税按房产租金收入计算缴纳，税率为12%；而对于自用房产提供仓储服务的，房产税应按照房产原值减除30%后的余值计算，税率为1.2%。