真实数据下的房地产行业可能并不是你期望的那样

2018还剩1个月了，这一年又是“史上最艰难的一年“，国内、国际上“黑天鹅”、‘灰犀牛’频发，身为一个股民，问问自己，2018年被什么消息震撼到了？我估计大部分人的答案是：贸易争端。

时钟往回拨1年，回到2017年，那时候我们在担心什么呢？担心经济是个多长的“L“，担心白马还能走多远，担心2025能否早点实现，而更多的是担心：房地产这个经济的“捣蛋鬼”会怎样走！

到今天，大部分人对于房地产的新闻已经麻木了，“传：房贷利率下调”，“惊！环京地区房价暴跌30%”，“突发!深圳（楼盘）限制房价下跌，最多下跌15%”，标题党的感叹词都快要用完了。这个世界其实是有很多面的，隔壁王阿姨告诉你的，和网上的大V告诉你的，以及正统高知告诉你的，都不一样。

本文从上市公司的数据出发，看一看，到底房市在怎么变！

一、行业增速放缓，但龙头公司强者恒强，集中度进一步提高

上图是最近15年以来的房地产销售面积和金额图，非常明显的经历了4个大周期（15年间这4个大周期改变了多少家庭，又影响了多少人的一辈子！）。国家从16年开始重拳治理房地产以来，无论是销售面积还是销售额都出现了明显的下滑，到今天，销售面积同比增速接近于0，销售额增速回落到10%左右。可以说，这个行业的金九银十已经消失了，但是，这个行业在“直面中南海”的打击下，依然没有遭受重创！市场需求、政策力度、阴谋论等等都可以有立足之地，现实就是如此：房地产行业没以前那么火热了，但它没有死，而且还活的不算差。

再进一步看行业内的公司，按照市值150亿，500亿作为分界点将房企分成大中小三类，可以看出在当前的行业高压下，大中型房企无论是营收还是利润增速都超过了小型房企，龙头效应明显。

二、地产公司的增长是否具有持续性

地产公司采用预售制，因此今年的业绩很大程度是由前两年决定的，同理，我们也可以通过当前的预收账款来推测未来两年的业绩状况，如下图所示：

从上图可以看出，无论是预收的绝对数额还是占营业收入的比例，都是出于近年来的高位，根据2018年Q3的数据，当前的预收账款占营业收入的比例在1.4倍左右，龙头公司在1.5倍左右，因此未来两年上市公司的财务数据大概率也会有20%+以上的增长，从这点来看，成长性是有一定的基础的。

那么再多想一步，未来5年呢？这个就很不好说了，在2017年出现了很多地王，这一批房子会在2019年左右陆续推出，在政府限价的情况下，这一批地王是很难盈利的，这也是地产公司实实在在的利空——如果政府一直强行压着价格不动，而地价没有下降，这种情况下5年后地产公司盈利将会非常困难！

当然，政府会这么做吗？我觉得不太可能，因此当前政府对于土地财政的依赖还是很强的，2018年Q3，海南（楼盘）的GDP中3成以上的依赖于房地产，广东、江苏这些经济大省也有10%以上的GDP和房地产开发投资直接相关，如果算上相关产业链的数据，比重更大。因此，政府没有必要把房地产整垮，只会在“民生”和“GDP”之间不断做权衡，目前来看，这个过程将会是一个常态，而且是动态的，把脉房地产行业，这是最大的一个不确定性。

三、行业中悄然变化的现象

需要注意到一点的是，在2018年，房地产公司有很多融资和转型的动作，俗话说买的没有卖的精，这一点就是实锤：代表地产公司也对行业未来的发展有一定的怀疑和担忧。下图显示了18年龙头地产公司的短期融资情况。

当然，上面列举的是龙头公司，那小型公司为什么没有融资呢？理由很简单：融不到，不好融！下图显示了上市房企的筹资性净现金流情况，可以看出，中小型房企筹资远低于去年，而只有信用等级高、名气大、规模大的大型房企今年融资超过了去年，补足了弹药准备过冬。

四、房价今年到底涨还是跌？涨了多少？跌了多少？

这个问题很烦，但是很重要，以下基本的数据：

来源：萝卜投研

根据监控的数据：在2018年，总体来看，房价还是上涨的，其中主要体现在二三线城市，一线城市的价格大致平稳（1月的35886到10月的36034），不过二手房的价格下降了。

由于这些统计数据背后都有一些众所周知的原因，作为股民，我们只能作为一定程度的参考，市场的真实面貌还是需要线下真实体会。

五、总结

简单概况吧，房地产行业今年整体来看是比较平稳的，网上盛传的各种重磅和惊都是幸存者偏差或者热点炒作，静态来看，地产公司的估值是很便宜的，但是放长了来看，当前的价格是否便宜，就看政府对房地产行业下多重的手，因此市场有买有卖，没有谁对谁错，对于不确定性的下注本来就是“赌场”的特色！