大数据看武汉：开盘去化率下降 新政出台稳市场
2018年10月，武汉远城区继续领先，成交套数占全市总量63%，较上月下跌6个百分点；得益于汉阳四新、武昌白沙州板块供应增加，主城区成交套数占比升至37%。从各区域看，成交量排名榜首的是蔡甸区，其次为黄陂区、洪山区。
01、政策综述
◆ 从2016年第三季度算起，武汉调控已满两年，虽然没有限售等重手，但政策补丁不断，先后出台了装修标准限价、刚需优先选房等创新措施，实现了市场的基本稳定。
◆ 11月15日起，武汉楼市再出新政：备案均价低于2万元／平方米（不含2万元／平方米）的商品房项目中销售面积小于140平方米（不含140平方米）的房源优先提供给刚需无房家庭购买。
◆ 同时规定，江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区等热点区域，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。
政策解读：
2018年2月，武汉市在全国率先开展刚需无房家庭优先选房试点工作，中心城区预售备案价格在18000元/平方米以下的新建项目，以及新城区全部新建项目中低于120平方米的住房，按照不少于40%（含40%）的房源比例，纳入优先选房范围。
刚需无房家庭需符合“在本市无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录”的条件。
6月1日起，在前期试点的基础上，全市首套房需优先选房的房源比例，由40%提高到了60%。
9月，武汉要求，符合条件楼盘实行刚需优先选房时，必须使用由市公证协会统一研发的摇号软件实行摇号。
从刚需优先选房政策发布以后市场实际情况来看，截至10月底，武汉市已有235个商品住房项目纳入刚需优先选房范围，刚需优先选房总套数33421套，总建筑面积约332.91万平方米，120平方米以下房源在供应量中占比超过六成，在成交量中占比超过七成，有效缓解了部分区域住房供应不足，刚需群体购房难、“一房难求”等问题。
02、土地供需
从供应看，2018年前10个月，武汉房地产开发用地供应206宗，总面积1061.01公顷，同比增长27.55%；其中，住宅用地供应138宗，总面积837.78公顷，同比增长28.75%。
从成交看，截至10月底，累计成交居住用地建筑面积1893万㎡，同比增加17.9%；商业用地成交建筑面积为296万㎡。
根据中国指数研究院统计，前10个月，武汉土地出让金额927亿元，位居全国第四，并以3340万㎡建筑面积成为全国第三，保证了市场长期可持续发展。
今年全国土地流拍增加明显，截至目前，武汉出现8次流拍（其中住宅用地6宗，商办2宗），出让门槛高、限制条件多是主要原因。此外，硚口70亿地王流拍，体现了限价、融资压力下，企业对高总价地块更为谨慎。总体上，底价成交地块居多，在一些热门地段，新近成交地价大约为前期的八成左右，对于一些优质区域，众多品牌房企依然出手“抄底”，不断增加储备，看好武汉的长远发展前景。
03、住宅供需
根据房管局数据，2018年前10个月，武汉新建商品住房批准预售164988套，批准预售面积1902.53万㎡，环比增长12.98%，同比增长17.75%。
从成交看，武汉新建商品住房销售127980套，销售面积1381.06万㎡，环比增长13.47%，同比减少18.72%。
根据融360统计，全国首套房贷款平均利率5.70%，在监测的35个城市中，首套房贷款平均利率最高值的是武汉，为6.35%，接近基准利率的1.3倍，截至10月，武汉已经连续4个月成为全国最高。
在这种情况下，武汉住房成交同比下滑不到两成，取得如此成绩实属不易，并有望继续捍卫住房成交量全国前三的地位。
04、成交分析
2018年10月，武汉远城区继续领先，成交套数占全市总量63%，较上月下跌6个百分点；得益于汉阳四新、武昌白沙州板块供应增加，主城区成交套数占比升至37%。从各区域看，成交量排名榜首的是蔡甸区，其次为黄陂区、洪山区。
远城区崛起：
由于不限贷不限购优势，2018年武汉远城区住房市场表现抢眼，6个远城区成交占比平均在6成左右，在主城区销量下滑30-50%不等情况下，远城区撑起了重担，使得全市成交面积仅下滑18%，好于大多数同类城市。
去化率下降：
根据中国指数研究院监测，10月，武汉开盘或加推项目49个，共计推盘14371套，整体去化率86%。其中28个项目开盘当天售罄，3个项目当日去化率不到50%，日光盘大幅降低，市场回归常态。
总体看，2018上半年武汉推盘去化率平均91%，进入下半年，开盘去化率下滑到85%左右，值得一提是，由于首付、利率高及装修不能贷款等因素，高端项目去化率下降更明显，导致主城区去化率走低到6成左右，远城区去化率也由日光盘遍地变得不容易，个别项目不足3成。
市场走势：
根据武汉房管局通报，第四季度，武汉将有205个楼盘、超过1334万平方米房源入市销售，这也是2017年7月可入市房源清单发布以来，单季度供应量之最。
其中，项目数量排名靠前的分别是洪山区（25个）、东西湖区（19个）、黄陂区（19个）、汉阳区（19个）、江夏区（18个）、蔡甸区（18个）、东湖高新区（13个）。
从市场库存看，截至2018年10月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房 129021套，面积1348.76万平方米，去化周期约9个月，较上半年增加3个月。
从市场层面看，由于刚需选房、上市供应增加等因素，局部地区率先降温，全市累计已有超过10个新老项目，由装修改为毛坯销售，降低总价以价换量，也有项目通过首付分期等措施，降低购房门槛，加快刚需入市步伐，总体看效果不错。相比于同类城市已经“冰凉”的表现，武汉市场仍处于调整阶段，区域分化、项目差别较大，且行且珍惜吧！
