从重庆十八梯揭秘文商旅复合地产的开发运营之道
重庆十八梯的历史文化重建项目在一定程度上是成功的，那么从十八梯的成功，我们能得到哪些文商旅复合地产开发与运营的启示呢？
电影《从你的全世界路过》带火了十八梯，然而随着重庆成为直辖市，整座城市奔上了飞速发展的快车道，曾经作为交通要道的十八梯面临着拆迁的命运。针对这一结局，不少人扼腕叹息。而最近官方公布的2018即将开街的十八梯规划图惊艳了曾经唏嘘的围观者。无疑，重庆十八梯的历史文化重建项目在一定程度上是成功的，那么从十八梯的成功，我们能得到哪些文商旅复合地产开发与运营的启示呢？
01 重庆十八梯前世今生：从繁华到衰落，历史沉浮的调色板
十八梯是重庆最重要的文化符号之一。解放碑属于重庆的上半城，长江边是下半城——十八梯就是连接重庆上下半城的梯坎，是交通要道所在，过去的辉煌可以想见。后来呢？随着重庆成为直辖市，整座城市仿佛一夜之间苏醒，奔上了飞速发展的快车道，再也无法回头。
在解放碑商圈高楼大厦的映衬下，十八梯更成了城市的低谷。然而，中兴路才是十八梯的命门，一条大马路，可以通车，可以步行，一样联结了原来的上下半城，更适应商贸往来、货物的运输的现代交通需要。只能依靠步行的十八梯瞬间就成了边缘化的存在。随着人流量减少，十八梯走向没落几乎是顺理成章的事情。
客观地说，这是城市发展的一部分：随着新城出现，旧城必须有所退让。对于重庆这座城市，更是有一种无可奈何的悲凉。
重建意味着新生，意味着新存在的十八梯将和过去的那个划出明显的界限。 对于十八梯，有很多人，有太多的不舍。十八梯是重庆生活最生动的记忆，代表了重庆的梯坎文化。十八梯作为一个文化符号，怎么这么轻易地就消失了呢？我们如何面对这座城市的历史？
02 十八梯的重建：文化平片的升级
十八梯传统风貌区位于渝中半岛中南部，距离解放碑商圈仅500米，是重庆上下半城的重要通廊，区位地势条件优越。与其毗邻的较场口是重庆1号线、2号线、5A支线地铁线经过的区域，无缝对接解放碑地下环道，交通优势明显。
项目包含1处全国重点文物保护单位、1处市级文物保护单位、1处区级文物保护单位、2处文物点、11处优秀历史建筑和52处传统风貌建筑，包含七街六巷等传统老街和巷道。
图：十八梯区位图
2016年10月20日，杭州新天地集团以5.78亿元一举拿下十八梯项目的开发权。
图：十八梯重建大事记
十八梯重建的项目定位：以巴渝民俗文化为底蕴，以老重庆建筑风貌和市井生活为特色，集影视拍摄、文化体验、休闲度假、商务会议、教育培养、主题居住于一体的国际级人文观光旅游目的地。
图：十八梯重建效果图
03十八梯的思考一：现在是发展文商旅复合地产的有利时机么？
房地产行业已经转入到白银时代，背后的逻辑发生了转变，之前房地产大部分还是以“三高”模式，高周转、高负债的这种模式去运转，未来将转型到依靠团队、能力，而不是靠土地增值的模式。
近年来，我国休闲产业快速增长，旅游消费增速已达全球3倍，文商旅地产的发展迎来巨大机会。
度假旅游逐渐成为常态化生活方式，文商旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。
而当前，我国的旅游模式也逐渐实现了从浅层消费到向深层体验升级。休闲旅游、度假游成为新趋势，旅游产品也不断丰富。
04 十八梯的思考二：文商旅复合地产的开发难点有哪些？
05 十八梯的思考三：文商旅复合地产的投资逻辑是什么？
一、二线城市周边是需求重点，传统旅游胜地投资需谨慎。旅游调查数据显示一、二线城市的周边游需求量远大于黄山、丽江、九寨沟等知名的风景旅游地，同时一二线城市人均收入较高，消费客单价较高。考察商旅地产项目的选址，周边市场的消费能力一定是第一考虑要务。
图：城镇居民旅游目的地
项目产品策划五要素：文化的独特性、空间特色、业态模式、引爆项目、地产配套，缺一不可。
合理组织资金，设计多元化的投资架构，有效设立投资的防火墙。由于项目本身的大体量、业态的复杂性、持有和销售之间的多元关系，所以很少有单一的资金方可以独立操作一个商旅地产项目。针对不同资金的属性进行多元化融资就是需要在项目开始阶段进行顶层设计的问题。
无论是企业自有资本，还是银行信贷，或是产业基金或者其他信托类的融资机构，在前期搭建资金使用环节，都会根据这个标的物的基本财务模型进行分解。项目整体的开发现金流模型是资金组织计划的根本。
高水平运营管控——决定项目未来资产价值的核心因素。除了销售物业，后期的整体项目运营管控非常重要。具备专业水准的旅游景区或商旅度假项目运营管理团队相当稀缺。而运营部分作为经营性资产，其运营能力决定了未来资产的价值是印钞机还是无底洞。
项目前期的招商、未来开园后的营销系统、运营管理系统、物业管理系统，这些环节都缺少标准化的流程或者解决方案。上述这些关键操作环节，都决定了商旅地产运营的成败。
结语：做文商旅复合地产的运营难度非常大，投资额、资金压力大，回收慢，但行业门槛很高。做文商旅地产，首先是要有文化底蕴，产品独特，其次“商”是主体，要有强大的变现能力，不管是衍生品还是旅游产品，最主要的是现金流，需要通过高水平的运营管控，合理多元的投资架构来降低风险。
