“摇号”一年成都房地产市场经历了什么？

全国范围来看，成都市限购措施算是全面的，但少数城市诸如郑州、北京等还施行了离婚差别化信贷政策或暂停企事业单位或社会组织等法人单位购买商品住房等政策。此外，限购+摇号政策对购房资格的限制，还能使购房需求一定程度被挤压，合理分化购房热点需求。

在房产税以及长效机制建立之前，我国大多采用行政调控手段来抑制房价过快上涨、保障刚需购房人群、稳定市场预期。而作为国家中心城市的成都，最宜居城市之一，房价及购房资格限制必然成为调控加码的重中之重。为坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持住房刚需家庭自住购房需求，成都也进入了公开摇号购房的新时代。

2017史上最严调控年成都步入“五限”+“摇号”时代

自2017年3月，成都市政策不断升级开始驶入“五限”时代。而又在2017年11月，成都市成为继南京、上海之后全国第三个正式进入“摇号”选房的城市。公开摇号购房杜绝了新售房源不透明、不公开、不公正，乱收费等现象，维护了广大购房者的权益。“限制令”当头并结合金融监管手段，能有效抑制短期炒作、防止市场投机。这也是为房地产长效机制建设创造的必要条件。

成都现行房地产市场调控措施

——经中指院整理

从中签率百不足一到多盘流摇 515新政成摇号分水岭

在摇号政策初期实施阶段，开发商多呈观望、筹备阶段，预售供应量少，从市场表现看，2018年1月起，成都正式进入了全面摇号时代。摇号政策落地以来，以2018年5月15日新政为基准线，从中签率百不足一（如龙湖天璞名邸中签率0.66%、招商中央华城0.95%），到多盘流摇，经历了“大起大落”。

515新政主要是限购升级、摇号升级，限购与摇号对象由个人调整为家庭。限购升级前，因由政府限价导致新房价低于新房周边虚高的二手房价，刚需及投资客“哄抢式”排长队，参加摇号总人次高，中签率低，认购率高。限购升级后，由于新政“堵漏洞、挤投资”，市场逐步回归理性，参加摇号人数骤减，购房者越发理性，中签率合理化，开盘认购率明显两级分化。尤其是金九银十期间，上市房企在资金压力回笼要求下，新房预售量大增，回归理性的购房情绪主导下，购房者逐步采取较为谨慎的态度排号选房。

成都摇号楼盘认购率变化

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从摇号楼盘的认购率变化情况看，2018年5月以后整体认购率快速下降，9月后逐步恢复平稳。

成都摇号楼盘中签率变化

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从摇号楼盘的报名人数与中签率，可明显看出，515新政对于市场的影响极其巨大。

2018年10月，成都共有96个楼盘摇号，其中47个楼盘中签率超过100%，流摇楼盘占到总数一半。流摇楼盘中，有19个来自三圈层，其中最值得一提的是青白江区。青白江区10月共9个楼盘摇号，是三圈层中最“高产”的一个，但不幸“全军覆没”，全部流摇。

理性购房时代哪些楼盘仍获青睐？

购房者逐渐回归理性，中签率100%的楼盘大量出现，但仍有不少楼盘开盘后供不应求，受到购房者的青睐。这一类的新盘分别以怎样的特质吸引购房者？带着这一问题，我们对10月以来监测到的111个楼盘进行了梳理，从中整理了23个中签率小于50%，认购率为100%的楼盘，并按所属圈层分别进行了分析。

2018年10月以来中签率小于50%，认购率100%的楼盘

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（1）一圈层仍为供给干旱区域，区位优势成为购房者最主要关注因素

10月以来开盘的111个项目中，一圈层的项目仅有12个，而其中认购率为100%的项目多达7个，一圈层的供给仍然不足。

在23个100%认购项目中，前5名均为一圈层项目，5个项目中签率均不足10%，基本接近515新政前的水平；但同时也有5个项目中签率达到100%，这在515新政前一圈层极为罕见。

从政策角度而言，515新政对于一圈层的影响并不直接。一圈层的12个项目中有4个项目并非首次摇号，在515新政公布后，青秀未遮山项目在6月4日进行过一次摇号，当时的中签率仅为1.71%，而11月摇号的中签率已经提升至9.07%；西派城项目在6月15日摇号的中签率仅为5.71%，而11月再次摇号的中签率已经高达28.56%；滨江樾府在9月份摇号的中签率尚为85%，而在11月份推出26套房源报名人数却仅有5人。从这些案例中可以看出，一圈层销售热度的变化并非是由于515新政的直接影响，更多是由于购房者逐步回归理性导致了中签率的提高。

那么，在供给干旱严重的一圈层，什么因素导致了购房者的区别对待呢？

从品牌层面来讲，开盘效果火爆的华润金悦湾、青秀未遮山、颐和翡翠等项目开发商均为知名房企，但同为品牌地产的西派城、华润龙湾御府等项目的中签率情况较高，同为华润旗下的金悦湾和龙湾御府在销售热度上出现了较大差异，品牌优势并未形成决定性影响。

从性价比层面来讲，价格优势主要体现在长治南阳御龙府和北大资源颐和翡翠两个项目上。这两个项目位于高新区与天府新区交界区域，以较低的单价获得了购房者的关注。而与之相对的是滨江樾府项目，该项目定位改善墅居，在交通区位、教育商业配套无明显优势的情况下进行了较高的定价，最终销售情况不尽如人意。而从其他项目来看，销售状况最好的一圈层项目并未与其他一圈层项目显示出巨大的价格优势，甚至天誉项目为10月开盘以来项目中销售单价最高的项目。

注：蓝色标记楼盘中签率<10%；绿色标记楼盘中签率10%-50%；橙色标记楼盘中签率>50%
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从区位来看，近期一圈层推盘均位于二环以外。可以发现销售较好的项目如华润金悦湾、青秀未遮山、天誉项目均位于三环内或紧贴三环；而如凯德世纪名邸、北星城、华润龙湾御府等与主城距离较远的楼盘则销售情况不尽如人意。可见距离市中心的距离仍然是主城购房者最主要考虑的因素。

（2）二圈层降温明显，性价比是关键

重点监测的111个楼盘中有59个是二圈层新盘，其中仅有6个摇号中签率低于50%，降温非常显著，尤其体现在万科、花样年这样的品牌房企上。

中签率最低的万科第五城在10月摇号的中签率为20.91%，而在今年3月份的摇号中，万科第五城中签率仅为6.2%，出现万人报名的盛况，而本次摇号报名人数仅有700多人。

花样年香门第同样出现类似情况，在今年5月份摇号时报名人数多达26000人，中签率仅1.44%，而这一数字在8月份的摇号中已经升至20.92%，在10月末最近一次摇号的中签率则达到了37.31%。

万科第五城、花样年香门第以及九龙仓时代上城最终凭借其品牌口碑的优势维持着100%的认购率，但中签率已经在不断攀升；而悦彩广场、品润金樽府这样的小开发商楼盘凭借扎实的户型和极高的性价比同样实现了极佳的销售效果。在供应大量增加的情况下，二圈层的购房者开始更多的选择谨慎观望。对于二圈层的开发商而言，如果不具备万科这样的品牌优势，走极致性价比路线也不失为一个好的选择。

（3）三圈层去化情况优于预期，品牌与低价产品仍是首选

重点监测的111个楼盘中有40个位于三圈层，总的去化率超过65%，优于大成都的整体情况。515限购首次将三圈层纳入限购范围，但三圈层所受的影响并没有显著异于其他区域。近期开盘项目中也不乏水岸华府、翡翠滨江、北大资源·颐和天璞、正成源筑这样报名人数众多，中签率不足20%的项目。

低中签率的项目主要分为两类：一类是北大资源、正成、中铁等大开发商旗下产品；另一类则是单价在7500以下的低价产品，可见品牌和价格因素仍是三圈层购房者的首要考虑因素。

结语

走完“银十”，2018年的楼市大戏也要进入结局了。后面的剧情会如何发展？前几天新华社的一篇文章已经表明了方向。“在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。”楼市调控短期内不可能放松，随着“房住不炒”基本方针的不断落实，长效机制不断推进，楼市正在发生的变化，是从感性的野蛮式生长转变成更加理性的发展。开发商更加注重产品品质和软性服务，对于购房者而言是个好消息。