长租公寓再“爆雷”资金链风险之下租房者何去何从？
继8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有两家长租公寓资金链被爆断裂，包括上海寓见及长沙的长租公寓—“咖啡猫”。一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。
继8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有两家长租公寓资金链被爆断裂，包括上海寓见及长沙的长租公寓—“咖啡猫”。
一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。
频频爆雷
猝不及防地，曾经连雷军都看好的长租公寓——上海寓见公寓爆仓了。
据报道，10月17日就有寓见公寓上海地区的租客反映称，自己与寓见公寓签订租约合同时所绑定的银行卡无故被提前一周扣款，与所属区域门店店长联系后，被告知寓见公寓资金链断裂，店长本人已两个月未收到薪水。这位店长还劝告他：“不要再向偿还贷款的银行卡里打钱了。”
和其他爆仓的长租公寓类似，上海寓见也采用了颇具争议的“租金贷”模式。据介绍，寓见公寓的模式为：寓见公寓先从房东处租得房屋，装修后再转租给租客，寓见公寓给房东付租金时采取月付，押一付一。寓见公寓的租客被建议一次性付清一年的租金，以享受较为低廉的价格。租客怎么付清租金呢？这时就出现了金融贷款。寓见公寓建议租客从元宝e家等金融公司贷款，再由金融公司将一年的租金打给寓见公寓，此后租客需要按期向金融公司还款。
一次性拿到全年租金的长租机构是如何处理这笔资金的呢？这些机构往往只按季度或者按月支付房租给房东，其中的期限差就产生了资金沉淀。基于此，一些长租机构就利用沉淀资金进一步扩张拿房。
这种模式看上去很美，然而一旦资金链断裂，就会如同多米诺骨牌一样，产生无法控制的连锁效应。
资金链断裂
有业内人士指出，最近两个月市场上不少租金分期产品暂停了，一些对金融产品依赖较大的公寓企业面临着较大的现金流挑战。
记者梳理发现，今年以来多个城市都对租金贷做出了相关的风险提示和监管规范。早在8月中旬，市住建委已经联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，且严查不按约定用途使用融资资金的行为。此后，深圳互联网金融协会、上海市金融服务办公室也发布了相关的风险提示和通知。
除此之外，一些银行也行动起来，暂停了租房贷款业务。今年9月据《财经》报道，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务，其中北京银行还将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。
在某知名房地产专家看来，叫停租金贷对长租公寓的影响恐怕不是决定性的。租金贷的主要目的是融资、收取一定的租金贷利息、或者通过租金贷达到一定的现金流支撑。然而目前看来，租金贷的总体金额还是非常有限的，而且不具有普遍的意义，仅仅是个别的项目，个别的城市而已。
“长租公寓爆雷的主要原因还是资金链断裂。”专家告诉记者，资金链断裂背后有多方面的因素。首先长租公寓回款周期较慢，且前期投入过大导致后续现金流无法跟上；其次银行对长租公寓企业的贷款往往卡得比较紧，导致长租公寓企业贷款难；并且长租公寓租金的回报率比较低，只有1个点，相比银行贷款4、5个点的利息，可以说是负利润增长；加上长租公寓目前仍处于初级发展阶段，市场仍比较混乱。
缺乏法律监管，又没有找到适合市场需要的运营模式和盈利模式，长租公寓正面临危机。
至暗时刻?
接连出现的“爆雷”案例，也给整个长租公寓行业的发展蒙上一层阴影。长租公寓的发展到顶了吗？
在某业内人士看来，爆雷的长租公寓企业才刚刚开始。在接受媒体采访时刘翔指出，今年4季度至明年1季度是长租公寓的“至暗时刻”，在宏观经济去杠杆背景下，没有新的金融产品，一旦叫停租金分期，对公寓企业起到“抽贷”效果，将考验长租公寓的抗波动能力、融资能力以及生存能力。
还有业内人士记者，当下的长租公寓和互联网金融做了挂钩，创新点很多。尽管如此，对于具体的租赁关系，长租公寓企业还没有理顺。尤其在涉及房东、租客、长租公寓企业和金融贷款公司等主体后，使得租赁业务更为复杂。一旦某个中间环节出现问题，就容易出现资金风险。
“从本质看，长租公寓其实和经济型酒店属于类似概念，但在真正的租赁模式上还是有差异的。这就导致此类长租公寓主要靠各类资本维持，但谈及未来，仍有很多风险。从政府部门的角度看，应该对目前的各类长租公寓企业的创新模式进行梳理，制定相关法律法规，以防范风险扩大。”
有业内人士指出，长远看，金融化才是长租公寓的魅力所在。然而金融是实现企业发展壮大的工具，而不是目的。那些以金融手段圈钱，忽视产品、服务和精细化的企业，或短期内过度使用金融工具的企业，将产生诸多不良后果。近两年来，长租公寓的整体信用度在降低。为此监管更需跟上，这样长租公寓才能获得房企和银行长久的支持。
在经过一轮洗牌之后，留下来的将是经营稳健，且得到资金方和监管层支持的企业。
