跌落神坛的香港楼市：卖房要“招标” 买房可“先住后付”

             香港住宅市场正进入调整期，2019年底前住宅均价将下跌15%。如果贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑，住宅均价跌幅或将高达25%。

“我已经三个月没有开新单了。”一位负责九龙地产的中介向记者抱怨到，最近这几个月市场确实冷淡了不少，造成无单可做的直接原因之一，是香港于9月底时迎来了12年来的首次银行加息。其间大量急于出手楼盘的业主，在政府一系列调控政策的影响下，不断下调着预期价格。

有分析报告指出，香港住宅市场正进入调整期，2019年底前住宅均价将下跌15%。如果贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑，住宅均价跌幅或将高达25%。

此外，豪宅亏本甩卖、太平山顶文辉道的地块流拍、机构看空香港楼市等新闻频繁见诸报端，让整个楼市变得人心惶惶，长年霸屏全球房价榜首的香港，正面临着从神坛跌落的风险。

记者通过走访香港中介人员和楼盘发现，市场情绪悲观明显，甚至有业主直接降价200万港币的房屋单位也无人问津。

市场不景气之下，开发商也各出奇招，采用全部单位招标、免压测高成数按揭等方式卖楼的屡见不鲜，甚至出现了“先住后付”的奇特景象。

为卖房，开发商奇招尽出

作为楼市晴雨表的二手楼盘成交，在最近的几个月中一直处于比较明显的盘整阶段。

“我有一个客户的物业单位挂在我们这里寻售，之前价格是2400多万港币，现在已经调下了200万还在这里挂着。”上述施姓中介表示，客户是从事金融方面的工作，对目前的加息以及大环境看跌，所以急于出手。

此外，记者还了解到，自9月份起，新界区有6个主打中小型单位的新盘开售，但随着楼市气氛转差，过往热卖的楼盘亦销售惨淡。

根据仲量联行报告，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不过，经济前景不明朗已令中小型住宅价格在连升27个月后于过去2个月下跌1.4%。过去3个月，由于市场交易状况不佳，每月的住宅成交套数已进一步减少至4188套，远低于过往长期每月8500套的平均水平。

面对楼市冷风直吹，一向企硬的地产商近期亦面对现实，不断挽回销情。

在广东道369号一家名为“香港置业”的中介门店，其房产代理告诉记者，如今开发商不得不将楼盘定价下调至贴近二手房价格，而每次加推时亦不作加价安排，明显对市况评估较以前保守得多。

“近期接连有新盘将全数单位招标，最初为亿京大埔海日湾I，10月时推出138个单位招标，而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署，第二轮134个单位全部招标。”

对此，业内人士分析，以招标方式卖楼的好处是卖方无需将底价公开，地产商会有更大主导权，即使减价出售亦对项目冲击较小，倘若销售不佳也不必向市场公开数据，可谓一举数得。

还有开发商采用了“先住后付”的方式以吸引购房者。记者走访位于香港东部的将军澳及康城时发现，现楼将军澳MONTEREY推出长达1088日的长成交期付款，先住后付，其中10%楼价为“占用费”，若买家提前付清余额还可享受3%的楼价回赠。

值得一提的是，自今年6月香港一手房空置税公布后，地产商除非愿意交税，否则再无法“坐货喊价”。“面对这样的卖楼环境，地产商急于清货亦可以理解。”业内人士告诉记者，未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划，加快去货速度。

全球最大泡沫与达摩克里斯之剑

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球城市房地产泡沫榜首（暗示其面临巨大的房地产泡沫风险），排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等城市。

瑞银报告同时显示，自2012年以来，香港房价持续以每年10%的速度增长，市场长期处于供不应求的状态，而监管部门调控房价的措施效果并不明显。随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。

“现在香港楼市确实有泡沫爆破的潜在征兆，而且比较明显。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，高铁站的开通运营带来了大量的人流，这对周边的环境造成了一定的影响，但这也可能导致周边豪宅因为人流繁杂价格下降。

此外，港币汇率的持续走低，导致美元与港币的利差不断加大，从而引发部分人的套利行为。“想套现的人越来越多，大家都把手中的港币换成美元，这导致资产外流，在看空香港市场的基础上又加剧了港币贬值。”黄立冲表示。

不过就目前来看，香港楼价只是出现了松动，并没有大幅度下跌，但已经出现了投资客割肉离场案例。数据还显示，未来香港美联地产和中原地产在下降周期将裁员80%才能成功度过楼市寒冬。

而股市动荡带来的财富蒸发，亦在一定程度上加剧了楼市的惨淡。“因此香港金管局面临一个两难的选择。如果不跟随美元大幅度加息，港币会保不住，而汇率是房地产的基础，因为如果港币跌一半的房子换成美元还是不值钱。”在黄立冲看来，香港正处于楼市下跌和即将崩塌的边缘，但还没有迎来真正崩溃的那天，而达摩克里斯之剑却已悬在楼市的上空。