工业产权可分割转让 仓储用地扩容有优惠

　　“前几年，我们公司想引进一家有实力的战略合作伙伴，对下属的几家工厂进行全面升级改造。然而，受制于老政策，我们无法通过分割工业产权的办法来给合作伙伴一颗定心丸。多年来企业的转型升级也就不了了之。”数月前，一家中山的家具企业老板李为很无奈。

　　近日，随着我省“实体经济十条”正式出台，李老板的难题即将迎刃而解。记者了解到，为了支持工业企业盘活土地资源提高利用率、降低企业改造和转型发展成本，我省专门出台允许工业物业和高标准厂房分割转让和允许工业仓储用地申请扩容无须补地价等系列政策，引起企业界人士广泛关注。

　　探索工业产权分割转让

　　在民营经济领域，工业地产的分割和转让问题一直备受瞩目。记者从业界了解到，以前由于国家顶层制度尚未明朗，各地沿用原来的政策，规定工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。

　　在传统制度的约束下，一些处在成长期或困难期的企业，无法通过分割产权来引进战略投资伙伴、摊薄用地成本，客观上对地方培育高新产业的发展存在不利。有些中小型企业迫于无奈，在未经分割的情况下就把部分使用权出让或出租给其他企业，由此导致一个产权证下经常出现多个企业共同拥有使用权的乱象，甚至由于二次出让而引发产权纠纷。

　　广东实为全国较早对工业产权的分割转让进行探索的地方。广东省国土资源厅有关负责人告诉记者，为支持工业企业打通产业链上下游，降低中小微企业使用厂房的成本，支持中小微工业企业发展，我省目前已经正式出台政策，允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。同时，允许高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

　　有专家指出，广东需要在未来培育更多拉动工业经济增长的新动能。允许工业用地厂房分割转让，可以理解成是政府给落户企业提供了更多的可能性，不仅有利于降低工业厂房的改造成本、促进合作开发、提高资源的利用效率，而且有助于推动企业加快转型升级。尤其是对于一些高新企业来说，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。在用地政策上为企业松绑，无疑可一石双鸟。

　　不过，省国土资源厅有关负责人也提到，前几年国家政策在工业产权分割和转让这一块管理比较谨慎，与业界普遍担忧政策松绑或对现有土地秩序造成冲击不无关系，尤其是担心有开发商钻政策空子，引发工业用地“房地产化”的现象。为此，广东省正在实行的新政策，为防止有投机者利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产进行炒作，专门将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛。

　　仓储用地扩容不补地价

　　对于一些处在发展上升期的企业来说，往往迫切需要通过对原有的厂房和厂区进行改造升级，来配合公司进一步扩大生产规模或者实施转型发展的战略。

　　“在这种情况下，企业出于节省成本和提高土地使用效益的目的，一般不会购买新的工业用地，而会寻求对现有用地的扩容，向政府申请提高土地的容积率和建筑密度，以满足厂房和厂区改造的需要。”格力集团下属一家企业的相关负责人张先生告诉记者，“这是最常见也比较经济的做法”。

　　早在3年前，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定》，第二十四条便明确提出，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

　　“不过，这一规定对该条款的针对范围，却作了一定的限制，”土地法研究专家、广州金鹏律师事务所律师林勋华指出，除了工业用地的用途不能改变、改造必须符合所在地的城镇规划和土地利用规划以外，提高土地利用率的途径也是有限制的，主要是厂房加层、厂区改造、内部用地整理等。这意味着，只有符合以上规定的工业企业，才不需要再额外缴纳土地出让金。

　　记者从广东省国土资源厅了解到，我省近期公布的“实体经济十条”，确定在原已出台“现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款”政策的基础上，进一步将不征收土地价款的用地类型范围扩大到仓储用地。对工业企业最关注的“降成本”问题，这无疑是新的一大利好。