三四线城市房价上涨，一二线城市房价放缓

　　三季度，市场供求矛盾仍然显著，半数重点城市库存同比持续下降，但受房价继续上涨、市场整治秩序，楼市正处调整期等影响，大部分城市成交涨幅不大，8月末与二季度末相比，六成城市库存显著上升，大连超1500万方库存压力较大，而超半数城市消化周期明显缩短，重庆、海口降至2个月以内，库存严重告急。

　　1、半数城市库存同比下降，六成城市消化周期较二季度末明显缩短

　　截至8月末，CRIC监测的45个重点城市的商品住宅库存约半数城市同比回落，近七成城市消化周期同比下降。其中上海、深圳同比降幅约30%，库存相对保持低位，仅广州存量在1000万平方米以上。二线城市中六成库存同比下降，尤其是海口降至历史低位，可售面积同比跌幅高达91%;而厦门因市场观望情绪浓厚，库存同比大涨99%。受成交回升影响，七成一、二线城市消化周期同比明显缩短，仅北京、大连、厦门超18个月警戒线，深圳、福州约在15个月左右，重庆、海口不足2个月，供不应求情况严重。三四线城市中七成同比存量显著上升但消化周期下降，其中中山、徐州、清远、常熟库存涨幅均超50%，佛山、无锡、徐州等超八成城市去化周期降至12个月以内，晋江、北海跌幅最大超60%。

　　但与二季度末相比，六成城市库存显著上升。一线城市仅深圳小幅下降8%，二线城市中成都、重庆库存涨幅超30%，大连到8月末存量增至1500万方以上。三四线城市整体去化依然较好，徐州涨幅最大约34%。就消化周期而言，大部分城市较二季度去化周期缩短，福州、中山、深圳、汕头等市虽然消化周期仍在15个月以上，但较6月末缩短变化显著，其中福州、中山减少最多超10个月。

　　2、四季度库存继续下行但降幅收窄，城市间分化继续加剧

　　整体供不应求大势未改，预计四季度库存量将继续维持下降趋势，但降幅会有所收窄，且各能级城市间分化格局进一步显现。随着四季度新增供应放量，一、二线城市成交量将维稳或有小幅回升，预计一线城市及长沙、苏州、西安、南宁、武汉、杭州、昆明、重庆、南京、海口等近期热点二线城市库存仍将继续下行，消化周期维持低位或持续缩短，其余大部分城市库存下探降幅将会放缓。三四线城市除无锡、东莞、江阴、太仓、钦州等个别城市外，多数三四线城市市场出现降温迹象，四季度成交或将小幅回落，我们预计整体三四线库存量将会维稳或小幅减少，消化周期拉长的城市数量将增多。

　　房价：热点一二线城市涨势放缓 三四线保持惯性上行

　　三季度，各线城市房价走势大体维持之前趋势，但涨势有所放缓。一方面，一批量限价房的入市与各城收紧的限价政策使得一二线城市房价涨幅放缓。另一方面，三四线城市随着供求两端的放量而房价上涨行情依旧。环比来看，超过6成城市8月房价较二季度有所增加。同比来看也有8成城市房价上行，但一、二线城市同环比涨幅已开始放缓，预计下半年政策调控的效果将逐步体现。

　　1、热点一、二线城市房价稳中有升，同环比皆有上升

　　据国家统计局发布的《70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》来看，从2018年1月至今，重点一线、热点二线以及三四线城市新建商品住宅价格均在上涨。环比来看，一线城市8月份涨幅达7%，其中广州涨幅最高，涨幅达0.9个百分点;二线城市中除厦门环比微降0.1个百分点外其余31城均有不同幅度上涨。同比来看，各能级城市房价均高于去年同期，仅上海和南京有少量跌幅，同比分别下降0.2%与1.6%。

　　2、六成以上城市房价较6月上涨，八成三四线房价同比上升(本节略)

　　一线城市房价上涨趋缓

　　二线城市房价涨跌参半

　　三四线城市房价同比大幅上涨