工业厂房的价格高低不等，到底是怎么估算的呢

    内容摘要

    各类工业有各自的职业特色、出产请求，即便出产同一商品的工业公司，因为工艺、流程的不一样，对厂房、用地的请求也也许截然不一样。因而，进行工业房地产评估时，首要应当了解相应公司出产的一些职业常识。

    1.工业厂房的特色。

    各类工业有各自的职业特色、出产请求，即便出产同一商品的工业公司，因为工艺、流程的不一样，对厂房、用地的请求也也许截然不一样。因而，进行工业房地产评估时，首要应当了解相应公司出产的一些职业常识。

    (2)非规范厂房多、单价区别大。

    (3)受腐蚀的也许性大。厂房常常会遭到腐蚀，评估时要留意房子运用年限与遭到腐蚀的严峻程度。

    2.影响工业厂房价值的首要区域要素。

    (1)交通条件。 工业公司通常需求很多运进原材料及燃料，运出商品，因而，必须有快捷的交通条件。假如邻近或与公路交通干线相连，有铁 路专用线进入厂区，邻近通航河道(或海岸)且有专用码头号，则都有利于工业房地产报价的进步。

    (2)根底设施。工业出产对根底设施依靠较强，本地的电力供应状况，出产用水能否满足需求，排污及污染处理，通讯条件等等，.都是影响工业房地产价值的首要区域要素。

    (3)地理位置。有些工业出产请求特定的地理位置，例如造纸需求很多排放污水，所以通常需求邻近河道;化工公司则不应设在山谷里。不然不利于废气的排放;水泥厂的邻近若有煤矿和石灰矿则可削减原材料的运输费用。

    3.对工业厂房价值影响较大的单个要素。

    (1)用地面积。厂区用地面积巨细应当合理，面积太小无法满足出产需求，太大则多渠的有些并不能增加房地产价值，但有时要思考厂区扩建预留用地;用地形状、地形应契合全产请求，便于安置出产线，不一样的出产工艺常常请求不一样的用地形状及地形。

    (2)地质和水文条件。

    (3)房地产用处。在评估时要思考该房地产改作别的用处以及用干别的商品出产的也许性。

    (4)厂房面积、构造、高度与设备装置状况。有些工业设备装置是和建筑物(工业厂房)的建筑一起进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的根底连为一体。

    4.工业厂房评估的常用办法。

    工业厂房通常缺少同类买卖事例，特别是非规范厂房，所以，通常不具备选用商场比较法评估的条件。但在一些新式工业地带，通常有较多的规范厂房，其租售事例通常较多，能够思考选用商场比较法。假如能够从公司的总收益中剥离出房地产的收益，则能够思考选用收益法评估。但通常来说难度较大，选用很少。依据以上所述，工业房地产评估时选用较多的是成本法。规范厂房较易断定一致的重置报价，非规范厂房重置报价的断定首要有两个路径：一是参阅核算报价，二是使用规范厂房的重置报价，依据面积、构造、跨度、柱距、高度等区别加以批改断定。

    用啥项目招引出资商? 　　在不一样的工业园区，用以招引出资商“入园”的项目未必一样。例如某些本钱富集的遥远省区办“重化工业园”，就和在北京、上海、苏州、乃至遥远的银川、乌鲁木齐等“基地城市依托型”的工业园，招引出资商的项目大不一样。 我说的工业园，仅限于基地城市依托型的工业园。对工业园区来说，能够招引出资商的项目，首要是高成长性项目。 　　工业园如何招商?  

    工业园招商本来也是商品出售，它是出售工业园的场合和效劳。和通常商家的商品出售比较，仅仅出售的种类不一样，并无性质的不一样。而就“工业园招商”本身来说，“场合招商、项目招商、本钱招商”也仅仅对同类商品(即：由工业园供给的场合和效劳)的内部细分，用以习惯不一样的方针顾客。就像汽车业内部又进行汽车、卡车等细分，用以习惯不一样的方针顾客一样。 　　工业园区招商，已然一致都是出售(理论地说，租借也是出售)场合和效劳。因而工业园不论啥招商办法，首要就有很强的共性。但另一方面，园区招商究竟分为“场合招商、项目招商、本钱招商”3种不一样办法。因而在园区招商的共性根底上，各自又有很强的特性。 　　工业园区招商，有“场合招商、项目招商、本钱招商”3种办法。而这3种办法在我国不一样区域，例如东部和西部、特大城市和小城市、发达区域和欠发达区域，基地经济区和遥远区域，操作是很有不一样的。