当我们谈论“二房东”时，我们在谈论什么？

内容摘要

不可否认，关于“二房东”的负面新闻确实存在：卷走房租、无法兑现承诺，公摊面积不透明等等，但这属于操作不规范或不合法，并非是这种商业模式本身的问题，所以不在本文的讨论范围里。我们试图讨论的是这种商业模式本身。

近几年，在工业房地产领域，“二房东”群体似乎越来越大，尤其随着“旧厂房改造”、“存量资源提质增效”、“产业结构调整”、“众创空间”、“联合办公”等政策或流行趋势引导下，大量投资群体及投资资金涌入这些领域。但实际上，“二房东”作为一种商业模式，其群体规模从来就没有小过，只是很多时候人们并没有意识到平时所熟悉的那些行业也有很多是“二房东”模式，比如酒店业。那么，当我们谈论“二房东”时，我们在谈论什么？

什么是“二房东” 很多时候我们可能没有意识到，酒店、旅馆其实也是“二房东”的一种：租下一个大的空间，然后分隔装修成若干个小空间，再按天或按小时出租出去。漕河泾、德必、博济等品牌园区所持的部分物业也非自身所有，同样也是“二房东”。近年来联合办公迅速兴起，可以在媒体上看到做联合办公的企业总是在强调自己“不仅是‘二房东’”，或者干脆说“不是‘二房东’”。而事实是，联合办公的鼻祖，世界著名“独角兽”Wework2014年的租金收入占了总收入的近94%，在他们的融资报告中，预计2018年租金收入会占到总收入的87.27%，服务型收入从6.67%提高到12.73%。所以你看，至少在目前，对Wework来说，所谓收入结构多元化其实并不能改变租金收入是大头的事实。Wework是“二房东”吗？当然是。

当我们谈论“二房东”时，更多的应该是泛指一种商业模式，而不是某个行业。如果说银行的商业模式是低息吸储、高息放贷，以从中获取利差，那么“二房东”的商业模式就是从租金中获取利差，本质上没有差别。

关键是附加值 “二房东”的风险在于，不管有没有租客，都要持续给房东缴纳房租，如果定位失误导致招商困难，长时间空置，或者政策影响、遇到市场不景气等，都会导致亏损。所以，不管是自持物业还是租赁物业，根本的问题是提高单位面积的租金收入和整体出租率，这需要精准的市场定位、强劲的招商运营能力，从而以较少的资金撬动更多市场资源、赚取更大利润。

此外，关键就是附加值。二房东的附加值高低取决于他打造什么样的场景、满足什么样的需求、提供给市场什么样的价值。做联合办公的企业之所以强调自己“不仅仅是‘二房东’”或者“不是‘二房东’”，并且更愿意谈论投资、服务、孵化等等（比如WeWork将自己定义为空间产品提供者以及社区服务提供商），就是在突出自己的附加值，以和人们传统印象中的“二房东”区分开。如前所述，漕河泾、德必等品牌园区所持的部分物业也非自身所有，也是“二房东”，但因为自身品牌的背书，加上后续配套服务较为齐全，其附加值就得以呈现，更容易为客户所接受。

所以，很多“二房东”把发展的方向定位于产业化、专业化，打造具有自身特色的垂直型园区，如创客空间、文创园、导航产业园、汽车后市场、新能源产业园等，并做好对企业入驻后的后续服务，形成良好口碑及用户黏性。对于这些“二房东”来说，重要的是成为具有竞争力的“运营商”。